樓市投資已回暖？一線城市成最大風險區

時至2014年年底階段，從房地產市場最新表現來看，由于限購政策取消、“央四條”政策出臺、年底房企銷售業績指標等因素，今年第四季度以來的月度市場成交量開始出現環比回升的現象，市場去庫存的速度在適度提高，從一線城市及基本面良好（存銷比在15個月以下）的城市來看，市場基本面有可能會率先好轉，年底將出現“翹尾”行情。

于是，部分媒體開始發表聲音，表示樓市已開始回暖。那么，年底出現“翹尾”行情是否就意味著樓市已經真正回暖？是否意味著房地產市場迎來了新一輪的市場發展機會？同策咨詢研究部總監張宏偉在接受采訪時認為，當前市場仍然是調整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調并不會因為上述部分城市市場成交量回升而改變。毫無疑問，即使至年底仍然維持成交量回升的行情，也并不意味著樓市會持續好轉。

“細水長流式”的“微刺激”決定流動性不會寬裕

張宏偉認為，在宏觀經濟深化改革與經濟結構調整的階段，中國特色的“細水長流式”的“微刺激”已經成為“新常態”，并不會受到美國QE退出的太大影響，這就決定市場流動性不會寬裕，短期內來看，房價下跌城市數量仍然是主流。

當美國今年11月QE正式退出之時，中國宏觀經濟因為深化改革也剛好為觸底階段，這給中國宏觀經濟未來走向帶來一定壓力，尤其是美國也正在醞釀首次加息，這有可能導致國內市場流動性進一步偏緊；從今年以來國內貨幣政策變化特征來看，即使受到美國QE退出的影響，國內貨幣政策“大水漫灌”的刺激措施幾乎不可能出現。從這個角度來看，國內貨幣政策總體仍然會維持改革階段的偏緊的“新常態”，因此，短期內來看，房價下跌城市數量仍然是主流，目前，大多數大中城市仍然面臨房價下降的壓力。

同時，百城房價同比環比均出現下降，房價下跌城市數量仍然占據主流，這在短期內難改變。

2014年11月1日，中指百城價格指數發布。從中指數據來看，2014年10月，全國100個城市（新建）住宅平均價格 為10629元/平方米，環比上月下跌0.4%，連續第6個月下跌，跌幅縮小0.52個百分點。同比來看，全國100個城市住宅均價與去年同月相比下跌0.52%，同比在經歷連續22個月上漲后首次下跌。10月百城住宅均價環比、同比首次雙雙下跌，但環比跌幅收窄。

而央行新政落地后，“惜貸”常態化的基本面也并不會改變，年內樓市基本面難有實質性好轉。

從短期內來看，市場又進入新一輪的市場低谷期，買賣雙方仍然處于博弈狀態，即使限購政策取消、部分省市“救市”政策出臺、央行也發布“救市”措施，大多數大中城市仍然受制于銀行“惜貸”等因素的影響，面臨較大的去庫存壓力，這會進一步影響企業的資金面。

張宏偉認為，銀行“惜貸”的現象還會長久持續，此時，未來市場仍然存在不確定性，尤其是中小企業，可能面臨更多的債務違約的市場風險。對于房企來講，應該未雨綢繆，繼續堅持跑量的高周轉策略，加大去庫存力度，通過盡快回籠資金減輕企業資金面的壓力。

目前，大部分城市庫存去化周期仍然在15個月以上，“去庫存”仍然是市場主旋律。從10月份36個大中城市存銷比指標來看，庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數城市，比如杭州、寧波、大連、青島、無錫等仍然面臨較大的市場“去庫存”壓力。當前，對于大多數城市而言，“去庫存”仍然是市場主旋律，房價年內仍然有下行壓力。

從10月份市場表現來看，在多重政策紅利的刺激之下，品牌開發商力拼“銀十”導致業績有所回升，但是，大多數城市市場庫存偏大的基本面并沒有明顯改變。同時今年至今，大多數品牌開發商業績完成率并不理想，又面對年底（上市公司年報）銷售業績指標的壓力，此時，對于大多數開發商來講，利用政策紅利的“窗口期”進行跑量的策略并不會改變，開發商會使出渾身解數在馬年最后2個月最大限度跑量扭轉大中城市今年樓市不給力的大勢。因此，對于第四季度的大中城市樓市來講，要想出現成交量逐步回升的樓市“翹尾”行情，房價尤其是上市公司的項目的價格就不可能出現大規模漲價現象，甚至部分存量較大的城市還應該繼續堅持“以價換量”的市場策略。

總之，在宏觀經濟深化改革與經濟結構調整的階段，限購政策取消、部分城市地方政府救市、“央四條”等政策利好改變不了年內大部分城市庫存較大的市場現狀。即使當前部分品牌房企傳出漲價，也是“有賊心沒有賊膽”，不敢真的馬上漲價，仍然維持小幅促銷、小幅優惠平價策略。

警惕：一線城市或成樓市投資風險最大區域

同策咨詢研究部數據顯示，2012年北上廣深四個一線城市土地出讓金合計2020億元；2013年四個一線城市土地出讓金猛增至5245億元，土地出讓收入大增；2014年1-10月，北上廣深四個一線城市土地出讓金合計4055.53億元，去年同期為4100.69億元，同比微跌1.1%，并沒有出現明顯下滑。

張宏偉認為，北上廣深四個一線城市土地出讓金猛增，甚至在市場低迷期也沒有明顯下降，這背后也就意味著開發企業的土地成本大增，甚至出現“面粉貴過面包”的現象。而“面粉貴過面包”可能導致未來一線城市部分板塊市場逐漸步入“被改善”“被豪宅”的時代，如此以來再加上營銷炒作，區域樓市定位遭遇“拔苗助長”，房價“天花板”不斷人為捅破，而此時，市場能否接受還真是值得擔心，因此，“被改善”、“被豪宅”的現象并不是一件值得稱道的事情，或許對于房企來講，這成為其投資一線城市的最大隱藏風險。

近兩年，土地市場熱點主要還是一二線城市，尤其是一線城市，其原因與品牌房企重返一二城市有密切關系。尤其是2013年以來，品牌房企積極搶灘一二線城市優質地塊，優勢資源開始向品牌房企集中，突顯出品牌房企布局戰略的變化，一定程度上也進一步推升一線城市的投資價值。但是，品牌房企重返一線城市，導致市場競爭更加激烈，勢必會推升土地成本，如果市場按照這樣的邏輯持續進行，一線城市的進入門檻會持續提高，而這也就意味著進入一線城市的開發企業來講未來風險也會越來越大。

2013年以來，以閩系房企為代表的第三第四梯隊房企也在逆襲一線城市土地市場，以期短期內謀求上位，通過布局一線城市輻射帶動周邊整個區域市場開發，實現區域深耕或全國化布局。而這樣的直接結果就是不惜一切代價拿地，導致“地王”頻現，地價成本陡升。

張宏偉表示，一定意義上來講，也正是由于這些房企的永無止境的市場擴張戰略導致開發企業在持續拿地、采購、開發、銷售過程中需要更多的資金。因此，當企業的擴張的盲動性與2014年銀行信貸緊縮相遇時，或者房企未來再次遭遇市場低迷期時，企業的資金面的需求與市場流動性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場環境下，從企業的層面就表現出了資金鏈危機的問題。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收購股權，面臨命運的轉折點。因此，不惜一切代價挺進一線城市的戰略并不可取，如果在未來開發節奏中沒有踏準市場節拍，很有可能遭遇企業運營層面的最大風險，最終或面臨破產或收購的風險。

以上海為例，去年下半年以來，上海土地市場火熱，張江板塊、大寧板塊、黃埔濱江等板塊地價飆升，樓板價基本和周邊在售樓盤均價看齊，甚至連顧村板塊、臨港新城、青浦新城、南橋新城這些“剛需”板塊也出現“面粉貴過面包”的現象。

上海部分典型板塊土地市場價格短期內猛漲，勢必導致建造商品住宅的土地成本上漲，房價不可能不上漲，于是，這些項目定價上會接著“向上沖”，以實現既定的投資回報目標。然而，即使在一線城市需求差異化、多元化的城市，房價上漲的速度也是有“天花板”的，不可能無止境上漲。

針對這個問題，開發商的普遍做法就是營造產品差異化的機會，然而大多數營造產品差異化的背后其實就是“被改善”、“被豪宅”的過程，如此以來再加上未來在媒體上的營銷炒作，區域樓市定位遭遇“拔苗助長”，而此時，市場能否接受“被改善”、“被豪宅”的產品還真是值得擔心。

張宏偉說，表面上來看，以上海為代表的一線城市似乎市場空間很大，市場并不存在什么問題，進入上海的房企還有比較大的發展機會。但是，在上海投資市場上真正獲益的始終還是少數幾個房企大佬，比如綠地、萬科、融綠等等，而大多數已經進入上海的房企來講仍然是業績平平，“小弟”的姿態，難以在這個市場有顯眼的出路。

因此，對于關注投資一線城市的房企來講，還是應該重新思考自己的發展戰略，選擇好城市進入戰略，做好深耕，做好自己熟悉市場的“老大”，而不是一味迷戀一線城市市場需求總量較大和市場供不應求。