銀行不再給救命錢，誰將會是下一個破產房企?

2014年年初，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，房企深陷資金鏈危機。繼浙江興潤置業出現房企倒閉破產的現象之后，中小房企頻頻出現資金面的危機。比如近期的光耀集團事件。

受民間借貸、盲目擴張等因素影響，光耀集團在惠州的多個項目相繼傳出延遲交樓、停工消息，部分業主也在網絡媒體和政府網絡問政平臺陸續發出維權帖子，以期維護自身權益。

而光耀集團董事長稱，其資金缺口有3～5億元，只要能補上這個缺口，光耀就能緩過來。

無獨有偶，自4月30日起，青島君利豪集團有限公司（以下簡稱君利豪）董事長王莉便與外界失去聯系。這位在青島擁有多個樓盤的女地產大亨，或因資金鏈斷裂跑路。目前欠貸至少在12億元以上，涉及三家以上的國有大型商業銀行以及多個民間借貸公司和個體。

評級機構指出，中國小型地產公司——浙江興潤置業可能出現的債務違約情況，未來有可能繼續出現于其他小型開發商，導致銀行向大型開發商傾斜，加速房地產市場兩極化。標準普爾表示，今年內地的房地產銷售前景不明朗，加上市場競爭愈加劇烈，小型開發商的信貸環境疾速惡化。

就在此前，為了防范企業資金風險，維護購房人的合法權益，南京市政府出臺“寧七條”，“寧七條”中其中一條明確指出，對于出現過延遲交房糾紛或者爛尾現象的企業，從嚴要求現售，以規避管理風險。同樣，蘇州市也出臺商業地產“限售”政策，防范在商業地產領域出現企業或項目經營風險。而這兩次政策的出臺為近期地方政府發布的政策之中首次提到“規避管理風險”的要求。

筆者認為，在銀行信貸緊縮的市場背景下，即使大多數一二線城市市場基本面良好、開發企業不缺資金的情況下，大家也普遍對未來市場預期感覺到不確定性，尤其是中小企業，可能面臨更多債務違約的市場風險。

從浙江興潤置業來看，融資成本與拿地成本偏高成為其經營層面較大的問題，同樣，光耀集團資金鏈危機事件也與融資成本與拿地成本偏高密切相關，而盲目多元化擴張使其資金面狀況更加惡化。

從今年年初信貸大背景來看，興業銀行停貸之后，銀行信貸轉向緊縮，銀行等金融機構不會無限制再給房企3～5億或更多的救命錢，甚至當前金融機構為了控制投資風險已經開始對中小企業停貸，這些因素成為浙江興潤置業等企業倒閉破產或面臨資金面斷鏈的導火索。

從今年整體市場大背景來看，總結下來，城市或區域板塊庫存量大，銷售去化壓力較大；產品偏高端或有部分缺陷，遇到銷售瓶頸；盲目多元化擴張；拿地成本與建造成本較高都有可能導致企業面臨銷售壓力。

因此，從銀行信貸緊縮對于房地產市場影響面來講，主要體現在三方面：

第一、前期炒作較熱、房價地價上漲較快的市場區域或板塊，由于過分炒作存在市場泡沫，有可能會首先降價，以回歸合理市場價格。

第二、供應量集中的區域，由于市場存量偏大，市場存在銷售去化壓力，這個時候有可能會面臨降價的壓力。

第三、從產品的角度來講，中小戶型房源供應稀缺，原則上不會首先降價，而大戶型改善產品由于存在市場去化壓力，有可能率先降價。

從上述分析來看，三類企業也最容易受到上述因素的影響，具體來講：第一類，產品類型偏高端周轉率較慢的企業，這些企業的銷售業績最容易受到影響；第二類，前期拿地過于激進導致成本構成較高而影響銷售資金回籠的企業，或盲目多元化擴張，導致房地產主營業務受到影響的企業；第三類，一部分資信不太好貸款受限的中小企業，由于難以獲得銀行貸款，這些企業在今年上半年會面臨資金斷鏈的市場風險。

從銀行信貸緊縮對于市場及企業的具體影響方式來看，主要體現在貸款審批周期、信貸額度的限制及信貸緊縮導致的錢荒持續的時間這三方面。具體來講：

第一、部分銀行暫停房貸，或者把房貸的貸款周期拉長，由原來的1個月就可以審批下來，拉長到現在2～3個月，甚至需要排隊等待貸款下來，貸款周期拉長影響了一部分市場成交量正常交易；

第二、由于錢荒市場背景下銀行適當收縮市場流動性，一部分風險項目有可能很難再獲得開發貸、個人按揭貸款，由于額度限制、風險控制的因素，導致一部分問題項目或一個城市供大于求的問題區域首先暴露市場問題。

第三、當前錢荒持續，銀行信貸緊縮已超過6個月以上（自2013年11月算起），由于地產夾層融資政策收緊、銀行的利率偏高，部分城市二套首付比例的提高，導致購房成本增加以及需求下降，上述三類開發商在銷售回款上會面臨比較大的壓力，再加上開發貸款比較難獲得，理論上開發商這個時候會面臨比較大的去化壓力，此時，只有適度讓利才能激活銷售。

如果銀行信貸緊縮導致的錢荒持續超過6個月以上，也就是到2014年5月之后，銀行信貸緊縮環境仍然持續，那么，開發企業資金面預期緊缺的狀況就有可能由預期轉變為現實，那么，對于上述三類企業來講，如果短期內遭遇的現金流緊張的狀況無法通過銷售、貸款等渠道解決時，這些企業有可能會出現債務違約的風險，成為下一個即將倒閉破產的房企。

但是，從供求關系來看，在大中城市，市場基本面仍然為供不應求，尤其是北上廣深等一線城市，南京、合肥、南昌等部分二線城市市場基本面并沒有改變，也不會因為局部市場個案降價、個別企業出現債務違約而改變。我們看到在大中城市，品牌開發企業春節之后積極推盤跑量，以實現業績的快速回升。當前，整體銷售市場逐漸趨于平淡與品牌開發企業逆勢而動并存。