遮遮掩掩 欲羞還答？

股神巴菲特有句至理名言：“只有在退潮的時候，才知道誰在裸泳。”近期各地放寬房產限購新政奇招頻出，令人瞠目結舌。樓市大潮逐漸退去，進入后時代房企，誰被擱在沙灘上？

長期以來，在不少民眾眼中，開發商才是房價上漲的最大獲利者，也是房價上漲的首要推手。不過，隨著各地樓市相繼出現拐點，地方政府卻按捺不住、如坐針氈了，于是迅速的做出放寬限購的反映。

另一方面，與地方政府積極態度正好相反的卻是，銀行對于地方政府放寬限購的反應依舊冷淡，毫無配合之意。

“此次市場下行，起因是限貸，相比限購，多地限貸的放松對市場的刺激意義更大。”中國房地產學會副會長陳國強認為。

江城限貸沒松綁

8月18日，國家統計局發布7月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，70個大中城市中，價格環比下降的城市有64個，是自2011年1月以來近43個月下降城市數量之最，創近十年環比最大跌幅。

業內人士表示，全國房地產市場自二季度起開始出現明顯下行，現階段已形成普降局面，市場底部特征明顯。在此背景下，地方政府會千方百計去庫存，因此樓市“去庫存”進入攻堅階段。

資深房產專家認為，當前房價已步入“過冷”區間。從房企角度看，在市場降溫下，降價促銷的力度會加大。而從城市的角度看，房價下跌會使得救市的力度加大，各類新的刺激會不斷推出。而且，央行和銀監會也會加快引導商業銀行放松房貸，尤其是首套貸。

想象和猜測總趨于美好，事實卻不盡如人意。日前，從記者調查了解到，雖有部分銀行可以打折優惠，但要求都不低，一些銀行對購房者提出了一些附加要求，如部分二三線城市，首套房房貸利率不僅沒有優惠，還要上浮10%。

就以武漢樓市為例，7月中旬，武漢執行樓市新政，市場紛紛傳言房貸將放松，其中首套房將恢復基準利率優惠，二套房最低首付將降至四成。

然而，謠傳終歸是謠傳，吹足的氣球總有破滅的時候。記者近一段時間走訪發現，江城難覓房貸利率優惠，二手房貸款仍保持趨緊態勢。

連日來，記者走訪武漢多家銀行的網點了解到，前期出現在其它城市的類似“房貸八五折優惠”并未出現在武漢，江城個人房貸優惠仍舊處于“絕跡”狀態。

7月房貸市場分析結果顯示，進入2014年，房貸優惠利率就已在武漢絕跡，3月至7月，武漢的平均房貸利率始終位于基準利率之上，并呈現小幅上升的趨勢。今年上半年，武漢地區多數銀行首套房貸款利率位于上浮5%至10%的水平。進入7月，漢口銀行、工商銀行、郵儲銀行在武漢的分行首套房貸款利率回歸基準。

據記者調查發現，除上述3家銀行外，目前提供個人房貸業務的14家銀行中，2家銀行因“暫無額度”出現停貸情況，其他9家銀行首套房貸款利率均上浮5%至10%。

走訪中，一位不愿透露姓名的股份制銀行負責人對記者表示，限貸是否放松是央行和銀監會的事情，通常地方不能干預。至于銀行會否配合各地政府的相關要求，還是要看監管部門的表態，銀行不會輕易有所行動。

上述負責人表示，在房地產市場風險加劇、自身經營壓力加大的情況下，銀行更多考慮風險控制、商業利益。因此房貸增速放緩，部分銀行停貸，個人住房貸款出現負增長。

5月份央行雖召集部分銀行負責人要求對首套房房貸進行傾斜，但3個月已過，并未出現此前業界預期的明顯松動，個別城市房貸政策不松反緊，房地產市場整體仍處于低位態勢。因此從目前來看，銀監會對房地產相關信貸投放態度并未有明顯松動跡象。

信貸政策成關鍵

“解限救市”已成近幾個月來房地產市場最熱的話題。各地方政府為了刺激萎靡不振的樓市紛紛松綁限購，且救市力度也越來越大。

截至8月10日，此前出臺限購政策的46個城市中，已經有36個城市對限購政策進行了松綁。對此，有業內人士指出，“十一”前除北上廣深外，預計其它城市都將對限購進行調整。據業內資深人士估計，一線城市雖然不會明文出臺相關文件，但很可能會在實際執行層面給予一定程度的放松。

對于限購的放開，有開發商明確表示，2014年可能是房地產市場的一個拐點，限購的取消對于整體市場的影響可能不會太大，但對消費信心的提振有一定作用；目前多數城市的房地產市場呈現供過于求的局面，房子作為消費屬性的特征會進一步加強。

對此，中原地產首席分析師張大偉表示，“從目前市場看，因為經濟漲幅放緩，導致各地方政府對房地產的依賴度明顯上升，這種情況下，預計各地的救市熱情將持續上漲，在福建省救市政策后，其它省份學習的可能性越來越大。年內市場存在反彈的可能性，特別是目前信貸方面已有所松動。”

隨著松綁限購的城市越來越多，各地方政府在出臺救市政策時，也不像開始那樣遮遮掩掩，且力度也是越來越大，部分城市甚至宣布直接給予購房者財政補貼。不過，隨著全國樓市持續下行，且各地面臨著保持經濟增速的壓力，預計這種遮遮掩掩的救市行動馬上會被大張旗鼓的救市文件所取代。

業內專家稱，限購政策從全國范圍看，已經不是影響樓市的關鍵，信貸是否會放松，將成為未來一年樓市走勢的最關鍵因素。

“限購政策從全國范圍看，已經不是影響樓市的關鍵，信貸是否會放松，將成為未來一年樓市走勢的最關鍵因素。”張大偉表示。

此外，有專家表示，現在二、三線城市基本都放開了限購，但絕大多數沒有達到預想的效果，想象中成交量大幅增加的現象并沒出現。這是因為取消了限購，而沒有放松限貸，大家沒有錢。實際上限購的影響不如限貸的影響大，限貸沒有松動，成交量就很難有所增加。