中小型物業管理企業的資產運營模式探討

摘 要 對于中小型的物業管理企業來說，所有物業的產權都是屬于業主所有或者業主們所共有，由業主委員會代為處置，而物業管理公司擁有的僅僅是物業的使用權，因此受益也是歸于業主所有或者業主委員會所有。這就出現了一個問題，如果物業管理公司經營的是只擁有使用權卻沒有所有權的業主資產，而且收益又全歸業主或者業主委員會所有，這樣是不會有經營的動力的。筆者認為應該講物業資產增值的部分通過轉移支付的方式轉交給那些從事底層物業管理的公司企業，使之有繼續經營下去的可能和動力。

關鍵詞 物業管理 資產運營 轉移支付

首先回顧一下在物業管理領域內資產的概念，以及從法律角度關于其所有者的歸屬問題和歸屬問題對于企業發展的重要意義。因為這對所有的物業管理企業來說都是一樣的，定義不清、概念模糊也會在日常經營中給企業帶來很多的風險。

按照企業資產的定義：資產指企業擁有或控制的能以貨幣計量的經濟資源，包括各種財產、債權和其他權利。資產按其流動性（即資產的變現能力和支付能力）劃分為：流動資產、固定資產、長期資產、無形資產、遞延資產、生物資產和其他資產等。

那就是說從理論上來講，對于中小企業型的物業管理來說，所有物業的產權都是屬于業主所有或者業主們所共有，業主委員會代為處置，而物業管理公司僅僅擁有使用權，因此受益也是歸于業主所有或者業主委員會所有。這就引出了這樣一個問題，那就是中小型企業經營的應該是屬于我們自己的那部分資產還是需要經營業主手中的那部分資產？如果經營的是自己手中的那部分資產，則與倉儲管理中的物料保管無異。如果經營的是只擁有使用權卻沒有所有權的業主資產，而且收益又全歸業主或者業主委員會所有，那么經營的推動力又在哪里？畢竟所有的經商之道都是以營利為目的的。

所以筆者的理解是，首先，需要剝離掉由物業公司管理的資產中屬于業主的那部分，再剝離掉物業公司中不屬于所有者權益的那部分資本，這樣剩下的就很少了。尤其是對于一般沒有資本積累的物業管理中小企業來說。

因此我們可以得出這樣一個觀點，那就是，如果沒有自持經營性物業，想要躋身于大型一流企業簡直就是一件不可能的事。

同時，和中小型物業管理企業一樣，對于大型物業管理公司來說，作為一個服務收費型企業，需要注意的一點是，所收取的物業管理費和資產管理費不僅僅在名稱上是不一樣的，在實際的操作過程中的差別也是相當大的。

因為物業管理公司提供的是物業服務，所以就算物業的價值獲得了上升，業主們也不會認為這是物業管理公司起的作用，即使物業的保全增值中確實有一部分是物業管理公司提供的服務所造成的，也不可能從業主的收益中得到一部分報酬。但是如果業主將自己的物業交給專門的資產管理機構，收益卻是共同分享的，而損失則是由業主買單的，因為資產管理機構類似于金融證券行業，“入市須謹慎”。與之形成對比的是，一旦業主購買的房屋或者商鋪由于政策調控或者其他原因導致他們購置的物業的市場價格下降，所有業主們卻會在瞬間達成一致，一起找物業公司要求進行賠償，在他們的潛意識里，他們是沒有風險的，所有的風險就這樣被轉嫁到了物業管理公司身上。風險和收益也不是對等的，物業公司往往承擔了許多不必要的風險，而收益卻僅限于自持的那部分資產和少得有點讓人可憐的物業管理費。

同樣的問題還存在于商品經營這個環節。從圖1中可知，資本經營的重點在于資產經營，而資產經營又是建立在商品經營的前提條件上的。

如果說物業服務企業有提供商品的話，也是屬于那種看不見的隱性服務，看得見的部分所占比例極低，例如清潔、維修、公用設備設施的日常維護，這些日常操作做不好會被業主指責，做好了卻被認為是應該的。而且服務具有無形性、接觸性、不可存儲性、提供和消費同時性、品質差異性，前四個特性就是造成這些問題的根本原因，這給物業管理公司出了一個很大的難題，怎樣才能讓客戶們感覺到服務的存在，感受到他們付的物業費是物有所值的，以及如何避免因這類問題產生的不必要的麻煩和隨之帶來的風險。

筆者認為如何克服上述的困難以及避免前文所述的風險，就需要政府出臺相關的宏觀調控政策，例如稅務部門可以向業主征收一種類似于房產稅的資產管理稅，并將其中的一部分補償那些從事最基層物業管理的公司和企業，這樣不僅可以抑制炒房團推動房價上漲的行為，也可以使得物業管理公司有繼續生存下去的可能，也使之能夠獲得一定量的資本積累，進而能夠健康有序的發展。

參考文獻：

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（作者單位：武漢大學經濟與管理學院）