農轉居公寓管理的思考

摘 要 隨著城市化建設步伐的加快，越來越多的農村土地被征用，這意味著大量的農居面臨拆遷，村民的安置問題亟待解決，在這樣的大背景下農轉居公寓應運而生。

關鍵詞 農轉居 公寓

近年來，農轉居公寓猶如雨后春筍般在新農村的土地上拔地而起。它作為一種全新事物的出現，雖然迎合了農村發展的需要，但新的問題也隨之而來，其中如何去管理的問題尤為突出。公寓小區需要有一套與其相適應的管理模式，而它的特殊性又決定了它沒有可以完全參照的管理范本，因此用怎樣的方法對農轉居公寓進行管理已成為農轉居公寓管理現階段的主要問題?，F就以杭州市三墩鎮為例，對農居公寓管理進行分析與探討。

一、農轉居公寓的現狀與存在的問題

三墩鎮是杭州市最早建成農轉居公寓的鄉鎮之一。自2003年7月，第一個農轉居公寓——望月公寓建成交付使用以來，目前已有三壩雅苑、秀月家園、同仁家園等三處農轉居公寓先后投入使用。安置人口涉及包含三壩、蝦龍圩、羅家村在內的若干個村，共計安置人口8318人，安置總面積達433848平方米。目前公寓存在以下普遍問題：

（一）小區環境差，秩序亂。小區內部環境的臟亂與嶄新的公寓樓形成極大的反差，顯得格外不協調。樓道內、草坪上、行道路上……到處可以見到隨意丟棄的生活垃圾；裝修剩余材料隨處堆放，既占道又污染環境，其中某些涂料所散發出來的刺鼻氣味讓人難以忍受；原有的綠色植物也破壞嚴重。不僅僅環境被嚴重破壞，甚至部分住房及一些配套用房也被擅自更改結構及用途。部分房東因自身需求，對自家的住房進行改動，例如在室外加裝圍護設備，影響了住房的整體美觀；為了方便出租和獲得更多租金，將整套房屋分割成多個單間，并增加廚房和廁所數量；地面停車庫通過改變其結構當作住房出租以及用來開設各類商鋪等經營性場所，而車輛則?？吭谛^路面上，導致秩序混亂。

（二）小區配套設施不齊全。農轉居公寓實質上還停留在“農”上，因此小區的各項公共設施的配套上與城市公寓小區有很大的區別。農轉居公寓的配套設施不齊全，主要有以下幾個方面：（1）小區周邊沒有大型購物區、農貿市場。（2）室外的健身器材少。（3）周邊沒有足夠的空間如小型廣場供老年人活動用。因此，無論是在生活上還是娛樂上，都給居民帶來了不便。

（三）小區沒有專業物管公司。目前，小區沿襲原有的村級管理體系，仍實行組別制，以小組為單位，組長為主要負責人，各項管理及服務工作的安排與開展均由社區負責，沒有專業的物管公司。實踐證明專業物管公司的管理方式對農轉居公寓不適用，如望月公寓曾在交付初期，聘請過專業的物業管理公司，而公司管理人員發現，城市物業管理制度在這樣一個全新的小區內并不適用，各項工作得不到住戶們的配合，以致無法順利開展，無奈，一年后，物管公司便黯然離去，不再愿意管理這樣一個無利可圖且難管理的小區，同時別的物管公司也對該類小區望而生畏。

二、剖析問題存在的原因

影響農轉居公寓管理的因素眾多，主要有以下幾個方面：

（一）人多且雜，難以統一管理。因為安置回遷過程中是以區塊分批進行的，因此會出現兩種情況：一是原屬同一個社區的居民會被安置在不同的小區，如蝦龍圩村民被分別安置在望月公寓和秀月家園；二是同一個小區中存在著分屬不同社區的居民，如同仁家園中既居住著陸板橋社區的居民又存在著羅家村的居民。這兩種情況的出現均增加了管理上的難度。由于居民與各自的社區在行政、經濟上都有密切的聯系，且各有各的管理體制，很難做到統一管理。同時，除了上述居住在此的本地居民外，還存在不少外地租房客。按照每人可分到50平方米標準計算，平均每戶約250平方米（一般為3套），于是出現了一種現象：自己住一套，另兩套用來出租。因此，大量外來人員出現在小區內，這些人員只與房東簽有普通的租房協議書，并沒有明確的條規來約束他們在小區內的各項行為，也成為小區管理的一個難題。

（二）思想陳舊，禁錮不前。雖然大量農村人員已從身份上由農民轉變成為居民，但幾十年來的農村觀念根深蒂固，農民意識很難在短時間內徹底改變。生活習慣，思想觀念都還處于不斷調整與適應階段。之所以會出現拒交物管費現象，是因為在農民的意識里從來就沒有交納物管費這一概念，他們不理解自己的房子為什么還要交錢讓別人管，且原有的農舍不也沒交物管費而照樣住得舒適安穩。對于擅自改動停車庫用途的現象，更是由于房東的小農意識太強，認為自己的房子干什么全由自己說了算，從來就不考慮這樣做是否會影響到他人的生活和小區的整體美觀。小農意識過強，公共意識淡泊，正是影響物管工作順利有效開展的最直接原因。

（三）公寓管理的特殊性。一、管理組織特殊性。農轉居公寓與城市公寓有著本質上的區別：（1）農轉居公寓的建設主體是區建管中心或三墩鎮舊城改造指揮部，安置工作則以鎮政府為主。（2）安置戶對農轉居公寓沒有自主選擇權，包括對戶型的要求，小區的規劃等均沒有任何選擇的權力，而城市公寓是購房者自由選擇的。這兩點決定了農轉居公寓管理的特殊性，因此，小區目前采用自我管理組織。它與一般的專業物管公司相比，最大的區別在于農轉居公寓管理為非營利性組織，且物管費收取標準比城市公寓低得多，再加上部分住戶拒交物管費，所以，小區管理經費嚴重不足，此不足部分的經費當前均由社區支付。這部分費用全部來源于社區股份經濟合作社，這意味著資金的調配必須征得全體股民的同意，而股民又極不情愿，最主要的原因有兩點：一是小區內的股民分屬不同的合作社，難以確定資金到底該由哪一個合作社來承擔，如共同承擔，那又該怎樣分配；二是存在著大量的非股民即外來社會人員，包括租房客及買房客，如果股份經濟合作社出錢，那就等同于他們不交錢也享受到與股民同等的服務，使股民心理產生極大的不平衡性。二、住房性質特殊性。農轉居公寓屬于農村安置房，與城市公寓有著本質上的區別，因此農轉居公寓管理很難套用城市物業管理條例，如安置房用來干什么全由房東說了算，因此管理人員在面對擅自改動用房性質的行為時也是束手無策。

三、思考與探索

通過分析問題存在的原因，不難看出，如果要管理好農轉居公寓，可以通過提高居住人的思想道德素養以及建立健全小區物業管理體制等方面著手。

（一）加大宣傳教育力度，營造良好的輿論氛圍。以人為本，人是小區的管理及被管理的主體，且人的思想主導人的行為，因此必須從思想上開展教育，轉變陳舊觀念。通過各種宣傳手段，如在小區內張貼海報，發放宣傳單，懸掛橫幅等，廣泛宣傳管理中的相關法律法規以及有關政策，讓被管理者知道哪些該做，哪些不該做，做到心中有數。可以定期開展小區間的聯誼活動，讓農轉居公寓中的居民與城市公寓的居民進行交流，通過接觸大都市，從思想上真正融入大城市。群策群力，諫言獻策，積極采納住戶們所提出的好的想法和好的建議，實現你管理，我監督的雙向管理模式。

（二）完善公寓配套設施，實現優越的居住環境。盡可能的增加健身器材，不論在種類還是數量上盡量滿足廣大住戶的鍛煉需求。充分利用小區內的營業性用房，通過辦理相關合法的手續，開設出商鋪來。在條件允許的范圍內，離小區較近處，規劃出一塊供居民活動的場地即類似于文化廣場。

（三）加強組織隊伍建設，制定有效的管理機制。管理的基礎是有一支合法的強有力的管理隊伍，且管理者必定要有較強的責任意識。要加快設立小區的物業管理處，通過參照相關法律法規及因地制宜的方法制定一套適用于農轉居公寓的管理辦法，通過由鎮政府組建物業管理有限公司，并按各農轉居公寓的現狀，分設物業管理處，鼓勵及推選有能力、有為民服務意識的人加入到隊伍中來。同時，根據新小區重新組建社區居委會，除居民的股民身份保持不變外即股民身份仍屬原股份經濟合作社，其他行政關系均轉入新組建的居委會中，并按新的社區居委會劃分新的居民小組，如以一個或幾個樓道劃分組。

（四）強化公寓管理措施，建立完善的管理制度。沒有規矩不成方圓，同樣有了管理團隊卻沒有制度保障，也是無法達到預期管理目標的。對于在小區周邊亂設的攤點可以進行統一管理，如條件允許，可辦理相關合法手續，一并開設在小區營業用房內。對將停車庫或居住用房擅自改作他用的行為，要先對其進行教育、勸導，警告，對屢教不改者可通過行政執法機關的介入，給予一定的處罰。對于拒交物管費的問題，是股民的可考慮通過有關程序，制定一套與股份分紅相掛鉤的辦法。

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