綠地的白銀時代

山雨欲來風滿樓。中國樓市短期震蕩調整，中長期增長趨勢依舊，但開發商躺著賺錢、粗放經營的時代已經一去不復返。我們將迎來樓市的白銀時代，市場細分，壟斷競爭激烈，行業集中度提高。沒有核心發展戰略、價值趨向不清晰、管理不規范透明、沒有健全合理機制的房企難免會被市場無情淘汰。這是一個艱難的時代，也是一個充滿機遇和挑戰的時代。

綠地今年動作頻頻。6月中旬，綠地借殼金豐投資成功登陸A股市場，估值高達667.3億元。重組后，上海格林蘭即原綠地員工持股28.83%；上海國資委通過旗下的全資子公司上海地產集團和上海城投公司總計持股46.25%，其他股東持股24.92%。上市公告指出，上海市國資委并不參與日常經營管理，且持股比例不能對公司形成控制。這意味著國有股東財務投資人的角色未變，上海格林蘭實質上掌控公司的日常經營和管理。這可謂是張玉良苦心孤詣的結果：不會輕易遭遇萬科當前面臨的“門口野蠻人”的威脅。至此，綠地通過金豐投資和盛高置地打通了兩個融資平臺，為今后發展提供了強大的資金支持。

在2014年樓市震蕩、房企A股上市融資閘門關閉長達三年之久的情況下，綠地能夠打破常規，是因為趕上了國企改革浪潮，實現了混合所有制改革，社會公眾持股不低于10%。同時，綠地增發20.87億股，引入平安、鼎暉、匯盛聚智、普羅投資、國投協力五家戰略投資者的117.3億元資金，不僅增強了資本實力，而且將國有股權比例降到了50%以下，企業股權更加多元化，運行機制更加市場化。具有行業影響力的戰略投資者，市場化程度高，競爭力強，市場化經營管理理念與綠地高度一致，更有利于綠地未來在產業拓展、產融結合等方面實現資源整合、優勢互補、協同發展。這是綠地的長遠打算之一，也較為符合綠地當前以及未來發展的需要。

綠地布局商業地產較萬科早得多，特點為超高層地標性建筑物，大部分賣出，只持有小部分最好的物業，并提出“智慧城鎮”、“產城一體化”等發展戰略，容易得到地方政府的支持，降低拿地成本。截至2013年11月，綠地擁有權益土地儲備6072萬平方米，高于萬科的4537萬平方米。綠地在進軍海外地產方面要比萬科激進得多。綠地的海外業務已布局四大洲七個國家的11個城市，項目投資額超過100億美元。萬科目前僅布局了舊金山、新加坡、紐約三個城市，并表明海外市場比重最多只能占萬科總量的20%。這都是綠地的特點和優勢。

綠地2013年的銷售面積約1660萬平方米，銷售額1625億元，與萬科有約70億元的差距。綠地顯得咄咄逼人，2014年的銷售計劃是2400億元，有望趕超萬科。然而超越萬科似乎是一個魔咒，遠有孫宏斌順馳地產的售賣他人，近有宋衛平綠城的悲劇辛酸，綠地能否超越萬科，依然存疑，更多的是對自身的挑戰。2013年綠地的資產負債率為87%，萬科78%；真實資產負債率，綠地61%，萬科46%，凈負債率，綠地289%，萬科42%。由此可見綠地財務杠桿更高，意味著風險更大，綠地更加激進，萬科相對保守。另外，土地布局中，綠地三四線及中西部占比要高于萬科，在樓市行情下行的情況下，對綠地而言也是一種威脅和挑戰。

國企改革為綠地股權改革帶來機遇，未來綠地能否持續發揮自身優勢，應對房地產行業風險和挑戰，將取決于綠地長遠發展戰略的制定以及合理、清醒的價值取向。

編輯/伯倩chinasoe@foxmail.com