棚改：住建部醞釀回購商品房

《財經國家周刊》記者7月中旬從住房和城鄉建設部（下稱“住建部”）權威人士處獲悉，住建部正密切關注并調研地方政府以回購商品房用于安置房的棚改新模式，當時機成熟，會對這一模式做得好的城市經驗進行推廣。這意味著，大規模棚戶區改造，將改變原有的政府拆遷—自建的單一方式。

“全國一年的商品房竣工量為800萬套左右，今年棚戶區改造任務是470萬套，如果政府回購的商品房量達到20%，就是160萬套。這對部分庫存量過剩的城市房地產市場是一個很好的對沖，有利于房地產市場的平穩健康發展。”上述住建部相關人士表示，在當前部分城市商品房供應量過剩形勢下，采用政府回購商品房用于安置的方式，可以使企業、政府、百姓多方受益，實現共贏。

在采訪中，記者了解到，雖然政府回購商品房用于安置房的方式被認為可以一舉多得，但在實施過程中，面臨著被拆遷房屋評估價格難確定，回購商品房戶型面積與被征遷戶要求有差距等難題。而在北京、上海、廣州、深圳這類大城市，棚戶區改造更有特殊性。

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近幾年，國家將棚戶區改造納入城鎮保障性安居工程，加大了對各類棚戶區改造的力度。根據國務院部署，2013?2017年要重點推進資源枯竭型城市、獨立工礦棚戶區、三線企業集中地區的棚戶區改造，穩步實施城中村改造。2013?2017年改造各類棚戶區1000萬戶。其中，城市棚戶區改造800萬戶，國有工礦棚戶區改造90萬戶，國有林區棚戶區改造30萬戶，國有墾區危房改造80萬戶。

特別是2014年以來，房地產投資增速持續下滑，國家為了改善民生，應對經濟增速下滑的局面，大力推進棚戶區改造。據統計，上半年國家開發銀行已完成棚戶區改造貸款2000億元，預計2014年棚戶區改造資金將達到5000億元左右。6月26日，中國銀監會宣布，批復同意國家開發銀行籌建住宅金融事業部，為全國棚改提速提供成本適當、長期穩定的建設資金。

據測算，棚戶區改造投資對房地產投資的拉動可增加2.29個百分點，對固定資產投資的拉動增加0.43個百分點，對GDP的拉動增加0.21個百分點。毋庸諱言，國家加大對棚戶區改造投資力度，有利于緩解經濟下行壓力和房地產開發投資下降過快的風險。

在接受記者采訪的多位業內人士看來，在房地產市場下行形勢下，政府采取招標團購的方式，可以以低于市場的價格回購商品房用于棚改安置。另外，在部分商品房庫存過剩的城市，政府回購商品房用于安置房，避免了大拆大建，造成新的過剩和資源浪費，對庫存過剩的市場是一個很好的對沖。

正在進行相關調研的業內人士表示，政府回購的好處有四點：一是棚戶區改造從拆遷到搬入，需要兩三年時間，過渡期政府要補貼的安置費用也很高，還給人們的生活帶來很大不便，回購商品房可以縮短過渡期；二是以往多是就地安置，回購商品房可以給被安置戶更多可選擇的余地；三是政府回購商品房做到一步到位，避免拆遷補貼中的復雜矛盾；四是回購的商品房相比就地安置可以分散到不同的小區，可以防止出現貧民窟。

“政府回購的方式解決棚改安置房問題，可以實現多方共贏，有利于市場的平穩健康發展，這也考驗地方政府的智慧。”一位不愿具名的住建部人士告訴記者，對于政府回購商品房用于棚改安置房，建立安置房采購平臺，住建部原則上鼓勵地方根據當地的市場情況，因地制宜，但住建部暫時不會“一刀切”發文件表態，會視地方實施的效果，在適當時機進行介紹和推廣。

據了解，目前已有成都、蕪湖等城市在棚改中研究或實施政府回購方式。安徽銅陵負責棚戶區改造的一位負責人告訴記者，“銅陵正在調研并征求意見采取政府回購的方式。目前政策基本成型，正準備開會研究實施方案。”

實踐難題

“調研中，我們也了解到這是多方共贏的好政策。但地方在實施中，也很謹慎，多數是悶聲做，不愿意說。主要是擔心媒體炒作，怕被誤解為‘救市’?！鄙鲜鲎〗ú咳耸空f。

此前，記者在常州調研時也了解到，當地房地產商會曾多次建議政府，在當前市場形勢下，保障房建設可以采取政府部分低價回購的方式，但地方政府卻心有顧忌，不愿“出頭”。

上述安徽銅陵負責棚戶區改造的負責人表示，在政策實施中，要充分征求被拆遷戶的意見，支持率超過90%，才可以實施棚戶區改造及方案實施。另外，與就地安置（拆一補一或以小換大）相比，回購的商品房區位上有差異，這樣被征遷房屋的評估價格不容易確定。還有一個問題是，市場商品房戶型面積偏大，與被征遷戶要求有差距。

不過，上述負責人亦表示，在調研中了解到，開發企業參與招標的積極性很高，也有愿意根據拆遷戶需求對戶型進行改造的企業。

北京市金融工作局負責棚改融資的人士認為，政府回購方式本身是好政策，可以實現多方獲益，但在北上廣深這類大城市，棚改項目多是主城區，房價高，一次性回購資金壓力大，另外主城區可用于回購的商品房數量也有限。

住建部人士則表示，政府回購意味著短期內需要一大筆過橋資金，而目前國開行對棚改的貸款是分批進行的，一般前期到位20%的貨幣補貼?！拔覀冋诤蛧_行協調溝通，希望能夠給政府回購方式以支持?！鄙鲜鋈耸空f。