“溫和松綁”將成樓市調控主流

自2014年3月全國“兩會”提出樓市“針對不同城市情況分類調控”后，地方政府有了自主權。從各地微調動作來看，目前尚未形成大范圍政策放松的趨勢，但執行層面的微調已非常普遍。“溫和松綁”將成下半年調控的主流方式。

2014年下半年，微調城市將逐漸擴容，限購放松或成趨勢。根據公開渠道監測，已有超過14 個城市施行了各類托市措施。從上述城市的地域分布看，本輪市場成交下滑明顯的長三角地區成為政策放松預期最大的地區。

從全國范圍看，相關城市在分類調控方面各有特點。

一線城市下半年限價政策將逐步放松，回歸市場化。北京2014年預售價格限價與限高明顯松動，入市的高端項目顯著增加。廣州郊區的增城、從化等地，限價政策逐步放開，廣州中心區原本一些樓盤因價格過高而網簽受限的現象也得到松綁。

在整體樓市降溫的情況下，一線城市樓市已經入秋，目前還能維持上漲的城市越來越少，部分城市的下調幅度還在加速，此前一直認為會獨立向好發展的一線城市也出現了明顯的降溫現象。但因為人口控制目標的存在，一線城市未來房地產調控松動的空間不大。

二三線城市主要放松調控的形式將是：戶籍松綁、限購微調與公積金政策。

6月底，呼和浩特成為第一個明確發文取消限購的城市，隨后濟南也發文明確開始申報解除限購，還有廈門非戶籍人士已可以通過“補稅”方式取得購房資格等。這些執行層面的口頭微調，將在二三線城市普遍出現。后續限購闖關的城市預計將接近30個，非一線城市都有松綁的預期。

全國各地公積金政策的調整也將松綁一部分資金流入樓市。7月4日安徽蚌埠市調整公積金相關政策，提高貸款額上限至40萬元。此前，安徽省已有銅陵、六安、宣城、蕪湖和淮北5個城市調整公積金貸款政策，其他多省份也有部分城市針對公積金政策作出調整。

此外，二三線城市還將通過放寬戶籍政策“搶人”調控。從全國房地產市場看，出現問題的城市主要是三四線城市，人口凈流入減少，實際需求萎縮，難以消耗之前已經積壓嚴重的土地及在售庫存。因此，這些城市開始通過放寬戶籍政策“搶人”，即利用城鎮化，提高購房人口基數，達到刺激房地產市場的目的。

日前，海口出臺房地產新政，實施購房入戶政策，海南本省人6月1日起，購單套房120平方米以上可落戶海口5人。武漢市也發文從7月1日起逐步放松落戶限制。

本輪市場轉冷更多是由前期房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔等引起，因此，日益強烈的政策微調效果將不同于此前的市場反應。

從微調政策預期的效果來看，稅收優惠以及限購放松將對市場短期造成輕微利好，市場有望走出一波上行行情。但如果信貸等相關政策沒有實質變化，加之很多區域的過剩，市場的持續調整已經難以避免。

總之，作為中國經濟的重要一環節，房地產市場目前需作好托底準備。盡管房價出現合理調整有利于中國經濟轉型，但如出現斷崖式調整，可能會對經濟產生不可預測的影響。