“天時”已到，決戰“地利”

下半年樓市繼續下探，實質性降價開啟。購房者如有剛性自住需求，應根據自身情況，結合區域項目進行分析，如果合適迅速入手，不必要抄底，因為沒人能真正抄底。對于買方來說，或許此時入市，更需要判斷力與勇氣。

下半年窗口期開啟

上半年市場以血淋淋的事實告訴人們，一線城市并非只漲不跌。“很多人認為一線房價只會漲、不會跌，這是錯誤的。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說，一線城市房價特征是波幅比較大，在全國樓市向好的時期沖得比較猛，但全國樓市走弱的時候也會下跌。

業內人士幾乎眾口一聲的指出，隨著價格堅挺的北京房價進入下行通道，買方市場迎來難得的窗口期。早在今年5月，北京房地產市場研究機構攸克地產在其官方微信平臺發文稱“未來240天是購房時間窗口”，并提出“未來240天房價調整的6個階段”。

這樣的判斷正是基于市場供求和價量規律的基礎上。世聯行董事長陳勁松近期指出，由于上半年成交量持續萎縮，下半年房價出現下行的概率較大。“量在價先，盤久必跌”。由于房地產成交量一般領先價格3-6個月，也就是說3-6個月房地產成交量萎縮，降價必然。3-6個月房地產成交量急劇增長，漲價必然。在其看來，上半年6個月成交量下降，下半年降價的序幕已徐徐拉開。

北京也是如此，在上半年，北京更多的是一些特價房或零首付等吸引眼球的噱頭，真正低價入市的不多，但隨著東亞新華、首開和華業等知名房企相繼降價，下半年實質性降價的項目已經增多。

下半年，自住商品房給商品房帶來更大壓力，信貸環境的持續緊縮，持續增加的供應和不斷下滑的成交，“快速出貨”已經成為當下房企的普遍選擇。在北京市房地產協會秘書長陳志看來，隨著市場競爭的加劇，購房窗口期打開，市場正式進入下行通道。此時，正是購房者出手時機。

瞅準實質性降價

市場本身是復雜的，難就在于要分辨出真降和假降，因為唯有此時才能判斷市場是否逐漸探底，購房者真正的抄底時期是否到來。

開發商采取一些讓利的方式，拿出來做促銷的房源，僅是少數名額，而且是戶型不好或是面積偏大的。所謂的降價樓盤也是多為“噱頭”大過實際。

比如前一段時間出現在北京珠江四季悅城的“零首付計劃”，實際上是首付分期的“噱頭”，購房者需要在第一周內先支付10%的毛坯房款和97%的精裝修款，比例約占11%，剩余首付款要在9月30日前付清，以此起到吸引眼球的目的。

在楊紅旭看來，房價剛開始由漲變跌，買家還可以再等一段時間，等到房價的跌幅開始收窄的、促銷力度比較大，則可以考慮入市。

相比一些噱頭，北京“真槍實彈”進行降價的部分項目值得關注。

開發商降價跑量已經不再忸忸怩怩。這使得觀望的購房人更加堅定地坐等實質性降價。一般來說，七、八月之后，實質性降價會進一步增多，到了九、十月份的傳統銷售旺季，房企則開始沖刺年終任務，屆時會有越來越多的房企加速降價去庫存。

實質性降價的一個判斷標準就是，對于新盤而言，直接降價意味著該樓盤的開盤定價要低于同區域地段同類產品的銷售價格。對于非新盤而言，直接降價就是新一期開盤的價格，低于前一期時的銷售價格。

剛需應把握機會

無論是基于哪一種市場環境，對于北京的剛需人群而言，幾乎所有的建議都傾向于把握機會快速出手。即使北京樓市接下來還將出現降價項目進一步增加，如果看準應盡快出手，因為局部市場情況不同，而且沒人能判斷是不是最低點。

“全國樓市調整期可能會持續一年半到兩年左右，之后會復蘇，并不是長周期性質的暴跌。”楊紅旭認為，北京下半年也會追隨全國大勢下跌，但幅度不會很大，時間不會太長，屬于短周期調整。

陳勁松近期也指出，對市場并不悲觀，因為在這么差的金融環境下，“我們整個成交仍然是歷史第二高位。”他給出的數據是，2013年新房成交達到了8萬億的歷史最高水平。2014年5月份商品銷售額累計同比下降8.5%，但仍然比2012年高40%。即使今年全國完成7.3萬億，仍然是歷史第二高位。

北京所謂的下跌是建立在去年暴漲的基礎上，相比2012年仍然是上漲。陳志直言，“今年北京全年樓市的業績，可能和去年比僅是略有回落，不會相去太遠。”

北京出現市場低迷和二三線城市原因不同，并非因為供應過量，主要是受利率上浮、自住房入市以及降價潮等因素的影響。北京作為一線城市，集中沉淀了大量的剛性需求，一旦開發商在價格上做出讓步并達到了購房者的心理預期價格，購房者就會馬上入市。

東亞新華地產營銷總監賈玉鵬的判斷更為樂觀，他指出，北京的房價不可能無限期調整，這一波市場觀望僅還能持續一個季度左右，“簡單調整后市場即會恢復。”

相對于新房，對市場反應更為靈敏的是二手房。北京主流中介公司均反映，多個區域的二手房市場出現止跌回升的態勢。

據北京市住建委、鏈家地產提供的數據顯示，7月上半月二手住宅成交3343套，日均223套，為4月以來同期中最高，市場出現止跌回升。

在此背景下，購房者如有剛性自住需求，則應根據自身情況，結合區域項目進行分析，如果合適，應迅速入手，不必要抄底，因為沒人能真正抄底。

不過，對樓市影響最關鍵的還是銀行信貸政策的變化，若無明顯的金融、政策等行政手段刺激樓市，下半年北京樓市很難有實質性的回暖。

綜合判斷“地利”

購房窗口期的“天時”難得，選擇合適的置業地點的“地利”也非常重要。所謂的地利，除了區位交通等傳統因素外，還應該考慮教育、醫療等資源附加值。

資產選擇要具備抗跌性，核心城市的核心城區地產，如一線城市和二線重點城區的房子，永遠是靠譜的硬通貨。因為即便是2008年，核心城區的房價也只是微跌，甚至只是滯漲。

其次則是萬眾矚目的學區房，如創造出宇宙中心價格的五道口，幾乎是買了必漲。前不久北京市中小學的學區改革，嚴格就近入學，再次凸顯了教育地產的價值。

在北京，購房者不但可以等待自住商品房，也可以關注自住商品房周邊區域，因為那往往是降價多的區域。在自住房擠壓下，中低價位的剛需項目為獲得銷量不得不采取平價或低價入市策略，房山、大興、通州等地均出現降價或低于預期價格開盤的剛需項目。

不過，更需要提醒的是風險，因為在北京這樣的一線城市買房，盡管長期價值堅挺，但短期內市場仍然呈現浮動，一不小心有可能就買虧了。

在陳志看來，對于熱點區域應該審慎判斷。近年來，由于土地的集中供應以及品牌房企的扎堆效應，北京樓市出現多個熱點區域。這些區域區域供應量過大，競爭激烈，區域內的房價增長過快，甚至透支了未來幾年的價值空間。如通州經歷了數次起起伏伏，即是最好的例子。

繼大興天宮院板塊之后，通州臺湖成為又一個因新盤集中供應而出現價格戰的區域。

隨著去年的集中供地潮，今年以來，包括泰禾、東亞、萬科等多個位于臺湖的新盤陸續入市，在龐大的市場供應下，不少樓盤已經開始打出降價牌，甚至近期某項目還出現了一些業主不滿降價而鬧事的現象。

實際上，這些地塊的建成項目也存在一定的同質屬性，包括目前在售的首開萬科公園里、泰禾拾景園及1號街區、東亞尚品臺湖等，其主力消費群均為剛需置業者。

然而現實情況是，臺湖原本就發展較晚、缺少配套，區域放量突然放大，導致競爭力度陡然加大，價格戰成為開發商必然的選擇。但這仍然如上述所說的，從長期來看，前景廣闊，但短期內仍然有價格風險。