中小房企赴港上市估值偏低

伴隨著一手房市場交易量的走低和二手房市場觀望情緒的加重，2014年上半年的樓市并沒有再次出現像2013年那樣價量齊漲的場景。在市場下行壓力加大的形勢下，包括萬科在內的多數大房企在上半年采用降價、降首付等不同形式的促銷策略加快項目銷售，實現資金快速回籠。下半年銷售壓力會更大，若把握不好降價幅度以及推盤節奏，不少房企年底大考將或難以達標。成交量的下滑，帶來的是地產開發商資金回籠壓力的增加，同時國內信托市場不斷規范，房地產再融資放開的進程也非常緩慢，越來越多的房地產企業選擇了海外融資的方式來尋找資金。截至7月中旬，年內已經有10家房企通過IPO或借殼方式，成功叩響香港資本市場大門，這些成功登陸港交所的企業包括陽光100、億達中國、大連海昌控股、深圳力高地產、深圳綠景集團、青島青建集團等，但大多受投資者冷眼看待，遭遇認購不足或上市之后破發的尷尬境地。

由于房地產周期性明顯，一直以來，房企在港融資的市場環境呈現階段性變化。往往在調整期內，估值和融資額都不高，尤其是今年二季度以來，投資者對內地房地產行業變得更為悲觀，認購也受到影響。在這一波房企赴港上市潮中，主營業務為商業地產的房企較多，甚至不乏拆分商業資產上市者，其中，以方興地產拆分酒店資產金茂投資為首，其7月2日掛牌，融資33.9億港元。值得注意的是，這一波上市的中小房企估值較低，認購率也不高，即使作為國內房企中酒店資產最優者之一的金茂投資，其認購率也不高。三十年河東，三十年河西，2007年時，房地產企業上市都是受到資本市場的追捧。恒大、龍湖等房企在中國香港上市之時，投資者看中的是這些房企的土地儲備情況，而2013年以來，投資者關注目光轉向了商業資產，但進入2014年后，即使房企商業資產故事講得好，也依然會受到全球資本對目前中國房地產市場投資持有謹慎態度的影響。

統計結果顯示，自1998年內地最早赴港上市的房企合生創展之后，到目前為止，已累計有50余家內地房地產企業在香港聯交所獲得融資平臺。近兩年內由于內地A股大門緊閉，且融資渠道有限，房企赴港上市熱情高漲，但香港資本市場對內地房地產發展前景并不十分看好，半數以上跌破發行價。香港投資者對內地房企的估值本身就不高，一些不知名的小房企都不太受歡迎。如今投資者更傾向投資已上市的大藍籌股，如萬科B轉H股后股價就一路上漲。從股價來看，萬科H股的股價已經比A股股價高了40%了，難怪近期萬科管理層這么著急的拼命買自家公司的股票，因為門口野蠻人已經來了，外資對藍籌地產股的看好可見一斑。

年初以來樓市降價潮在逐漸蔓延，從去年的三線城市向一線城市傳導，這影響了海外資本市場對中國房地產市場的判斷。再加上人民幣貶值、美元轉為強勢、房企的存貨周轉速度減慢、美國QE的加速退出、融資成本的走高等多重因素加大了房企去海外融資的難度。盡管如此，企業能夠登陸資本市場還是有多方位好處的。例如金茂投資上市后，就將尋求多元化的融資方式，以滿足其運營資本和資本支出需求，包括不限于內部資金、銀行貸款以及在國內和海外資本市場融資的各種方式。此外，為了支付上市前利息和運營資本需求，金茂投資上市后，還有大規模且成本相對較低的離岸銀團貸款融資安排。所以即使前路多艱難，企業上市也被當作地產公司的一個要事來抓，絕不放松。