“以房養老”難在哪？

“以房養老”商業保險正式開閘。7月1日起，北京、上海、廣州、武漢四城市將試點老年人住房反向抵押養老保險，試點工作至2016年3月31日截止。

作為一種新型的養老方式，有人以房養老解釋為“你留下房子，我為你養老”，即老人可以將自己的產權房抵押給銀行等金融機構，定期獲得一定數額養老金，去世后，該房產出售用于歸還貸款，其升值部分由投保人的繼承人所有。

這種養老方式聽起來挺美好，然而細思之下仍存在許多問題，擁有了房產是否真的能保證老有所養？“以房養老”到底可不可行？

不是所有老年人都能以房養老

中國保監會6月23日發布的《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》（以下簡稱《意見》）中對以房養老作了非常明確的解釋：反向抵押養老保險，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。

那是不是所有老年人都能參與投保以房養老呢？答案是否定的，意見中規定投保人必須具備兩個條件，60歲以上并擁有房屋完全獨立產權。

看似簡單的兩個條件，其實將以房養老的“門檻”設的頗高。首先，老人與子女須分開居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影響正常生活；其次，老人擁有對房子的獨立產權，才有出租或者抵押房屋的權利。第三，條件限定了投保老人的經濟狀況，經濟條件優越得無需“以房養老”；經濟條件過低的不具“以房養老”條件。此外，四川大學經濟學院張仁楓指出，獨立產權這項規定更是直接將許多農村老人排除在外。

房養老試點產品分兩類

從保監會出臺的《意見》來看，以房養老試點產品有兩類，一是參與型產品。是指保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定投保人和保險公司共同分享；二是非參與型產品，指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。

“如果客戶在投保期間病故，按照第一類產品規定，抵押房屋以及增值部分歸保險公司所有；按照第二類產品來執行的話，余下的抵押房屋價值歸客戶的繼承者所有?！币晃徊辉妇呙谋ｋU從業人士向記者透露，如果是參與型產品，若以后房價上漲，老人每個月可以多拿到一定的增值年金；如果是非參與型產品，那么在房產增值之后，領取的養老金額不會提高，但房產增值的部分歸繼承人。簡單來說，非參與型產品更像一個非固定期限的貸款，操作也更為簡單。具體到保險產品來說，各家保險公司可根據這兩個大的框架自主設計產品。

客觀評估房屋價值是難題

相較于大眾對以房養老的質疑和擔憂，“以房養老”產品如何合理規劃和設計，對保險公司來說才是最大的考驗。

首當其沖的便是房屋價值評估問題。毫無疑問，這是投保人最為關心的問題，也是以房養老能否順利實行的基本條件之一。如何進行正確評估是首要面臨的問題，比如一套上世紀70年代的房改房參保，保險公司不僅要拿出客觀的房屋評估值，并得到客戶的認可，還必須考慮此套房屋在市場上有多大的交易價值，以保證保險公司在支出養老金和得到收益之間保持平衡，并有相對利潤。

另一個無法回避的事實是，誰來評估房屋的價值？

雖然《意見》中要求試點保險公司須必備較強的保險精算技術，能夠對反向抵押養老保險進行科學合理定價，并具備開展反向抵押養老保險所必須的專業技術、管理能力和各類專業人員。但其評估是否權威？投保人對其評估是否認可？此外，第三方市場評估房屋體系是否成熟？這都是業內不得不面對的問題。

最讓人頭疼的還有中國未來的房價走勢，這是保險公司精算師們無法準確計算的問題，但卻直接影響到房屋價值的具體評估。

投保后可以反悔嗎？

“這個政策本身門檻就太高，有房子的人除非萬不得已，一般也不會選擇這樣的方式養老。還有與保險公司、銀行打交道，這中間的經濟賬必須算清楚?！爆F年48歲的張雷并不支持以房養老，他直言太復雜，“萬一剛投保一兩年就意外走了怎么辦？豈不是錢房兩空，太不劃算了，不如出租。”

李女士則更擔心如果日后后悔了，能否終止合同，要回房子？

《意見》特別提出以房養老產品的“猶豫期不得短于30個自然日”，這比一般保險產品10天的猶豫期大幅增加，也大大高于今年3月《征求意見》中15天的猶豫期限定。

記者致電保監會了解到，將猶豫期由原來的15天擴大到30天是出于保護消費者權益的考慮。

在銷售過程中，保險公司應當在猶豫期內再次向投保人介紹 “以房養老”產品，確認投保人的真實購買意愿。該工作人員表示，無論是參與型還是非參與型產品，如果最后老年人去世后，其子女不愿意將房產給保險公司處置，只需要向保險公司償還所領取年金的本息就可。

并且，政策允許抵押人中途退保，保險公司每年必須公布房產價值情況，包括退保剩余價值。

此外，如果最后房屋拍賣后，不能抵消所支付的保險金本息，保險公司將承擔房價不足的風險，保險公司不能向老人子女或親屬追償。

風險無處不在

知名財經金融評論員余豐慧指出，房地產泡沫嚴重，高房價已經透支中國幾十年經濟和百姓收入。而金融機構開展這項業務是基于房價會上漲幾十年的市場預期。從這個角度來看，商業銀行、保險公司等金融機構開展這項業務面臨著較大的市場風險。

從利率市場走勢角度看，金融機構和住房養老者都將面臨利率風險。如果未來利率走高，那么，住房養老者就相對遭受經濟損失；如果利率走低，那么，金融機構又遭遇相對損失。而從現在看，中國正在進行利率市場化改革，一個時期內預期利率較大幅度走高的可能性較大，以房養老者面臨較大經濟損失的可能性，極有可能使得其毀約，商業銀行同樣面臨風險。

當然，真正意義上的住房養老，貸款額度是終生按期支付的，而不是十年二十年確定期限的。這就給貸款提供者帶來一個長壽風險問題。當借款人長壽時，其獲得的貸款額度就會顯著超出所抵押房產的價值，對貸款提供者不利。相反，當借款人短壽時，在有生之年獲得的貸款額度會低于所抵押房產價值，這對借款人不利。而借款人往往比貸款提供者更了解自身健康狀況，貸款提供者遭遇的壽命風險要大于借款者。

值得注意的是， 我國住宅用地的使用年限一般只有70年，當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不多，而當老人身故時，使用年限更是所剩無幾。

那么，保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。保險公司或銀行將房產收回后無非出租或出售以獲得相對穩定的現金流，但在房價泡沫破裂時，租不出去或賣不上價的情況也是可能發生的。