房企分拆上市 輕資產受寵

赴港上市仍然是當下的議題，進入六七月以來，除了有萬科B轉H成功和北京國瑞置業登陸港股這樣可圈可點的地產公司上市新聞，還有地產公司分拆旗下業務，建立新融資途徑，備戰樓市下半場。

近期，已經相繼有方興地產分拆酒店業務、眾安地產分拆商業、花樣年分拆物業，以及大連億達攜軟件園模式上市，眾多中小房企分拆中，還隱隱傳來一條不利消息——大鱷萬達商業地產A股分拆折戟。

酒店、物業分拆受青睞

房企轉型拆分上市獲得了投資者的青睞，比如花樣年拆分物業品牌彩生活上市，以及方興地產剝離旗下酒店金茂投資單獨上市，兩家公司分別募集資金8.48億、39億元。

7月2日，由方興地產酒店業務中分拆而來的金茂投資，在港交所正式掛牌上市。上市平臺金茂投資具體資產，包括上海金茂君悅大酒店、金茂北京威斯汀大飯店等8家酒店。

“趁著現在酒店估值還不是很低，趕緊上市打通融資渠道。”盛富資本與協縱國際總裁黃立沖日表示，在酒店物業普遍投資回報較低的背景下，酒店拆分上市越早越好。

酒店是方興地產收入占比較低的一個業務板塊。年報顯示，方興地產2013年營業收入207億港元，酒店經營業務實現收入20.61億港元，約占集團全年收入總額的10%。

“從方興分拆并獨立上市，能釋放酒店資產的價值，對資源進行更明確及有效的配置。”金茂（中國）投資控股主席及非執行董事何操表示。海通證券最新研報認為，方興地產股價較2014年資產凈值折讓超過60%，而酒店方面估值更是嚴重偏低，折讓超過70%。

6月30日，花樣年旗下的彩生活在港交所主板正式掛牌交易。彩生活上市后，股價累計上漲幅度已接近30%。這意味著國內傳統物業管理行業，在融入新的商業模式后開始獲得國際資本市場青睞。

花樣年集團投資者關系總監酈建棟近期表示，由于本次的分拆業務比較新，在香港資本市場并不多見。在此背景下，不少資金紛紛入股。周鴻祎旗下的奇虎360入股彩生活引發業界高度關注。

國內兩大房地產商中介服務商搜房網和易居中國也爭相入股。

商業、產業分拆遇冷

相比金茂投資和彩生活等優質資產上市成績突出，在內房股看淡的大勢下，遇冷和折戟者似乎更多。曾經并稱“大連雙達”的大連億達，攜軟件園登陸港股遇冷。

6月26日，億達中國結束了全球招股，最終反應冷淡，未獲足夠認購。6月27日，億達中國在香港聯交所掛牌，股價平開2.45元，與上市價2.45元相同，成交249萬股。

曾經的“大連雙達”之一的萬達早已走向全國，而億達的主要業務和業績來源仍盤踞大連。過高的住宅比例，所采取的產業園開發模式對資金鏈要求較高，企業負債率高企，影響了投資者估值。與此同時，原本應與大連億達同一天掛牌“中國新城市”，因未獲足額認購而下調發行價，延后至7月10日才正式掛牌。中國新城市，系浙江眾安房產旗下子公司，分拆后的“中國新城市”主要從事集團商業物業的投資、開發、運營，以及以浙江為主要區域進行新型城鎮化相關產業投資。

市場更關注的重磅消息，來自另一“達”——萬達的舉動。7月1日中國證監會的一則公告，宣告了萬達商業地產此次A股IPO的失敗。萬達商業地產運作了長達4年的A股上市計劃不得不擱淺。

RET睿意德中國商業地產研究中心總經理陳曦分析指出，萬達是因為沒有按規則要求報送預披露的材料而被終止審查，不排除萬達是在啟動上市流程之后發現行情不佳，而主動放棄上市。

在中國商業地產聯盟秘書長王永平看來，盡管實現A股上市是萬達一直以來的夢想，但萬達已有兩個境外平臺和多種融資工具可以利用，而且萬達年收入超過千億，“上市成不成功對萬達商業地產影響不大。

多數房企分拆遇冷，與樓市下行的整體背景和自身實力有關。王永平即表示，目前宏觀調控仍不支持地產類企業上市融資。尤其是A股，一直是作為調控的利器，除部分政策性意味濃重的房企可以過關外，多數只能望而興嘆。

分拆成未來趨勢

盡管目前國內樓市形勢不好，內房股普遍估值低，但面對嚴峻的形式，更多房企還是抱著越早分拆上市越好的意圖。酈建棟近期稱，花樣年未來還將在適當時間繼續分拆旗下其他成熟業務上市。

盡管萬達拆分遭遇失敗，但在近期聲明中，萬達方面也表示未來萬達商業地產仍將積極探索多種進入資本市場的途徑。此前萬達集團董事長王健林在接受記者采訪時明確表示：“內地不讓我們上市，就把資產打包進入香港一樣可以上市。”

去年6月，萬達借殼香港上市公司恒力地產，后改名為萬達商業地產。但受到政策限制，殼公司兩年內不得有動作，因此萬達仍在謀求商業地產的整體上市。

房企分拆旗下業務，還有機遇更深層次的考慮。如方興地產分拆酒店上市，不但有專業管理平臺，而且可以協調總公司的其他業務板塊發展，幫助方興在物業租賃運營開發以及銷售業務等各方面的價值充分釋放和實現。

在樓市進入白銀時代之際，拆分非房地產業務已經是大勢所趨。萬通集團董事長馮侖近期表示，資本市場給出的信號非常強烈，很快開發類的房地產企業面臨轉型或者退市。

在馮侖看來，從美國經驗看，美國的房地產市場早已經過了拐點，住宅房地產市盈率都很低，一般只有5倍、7倍，而資產經營類、管理類的房企市盈率一般都在15、20倍。另外金融類的房企市盈率估值在25倍-30倍之間。

從上市反應來看，房企實力越大，越是轉型輕資產業務，越受到資本市場認可。在盛富資本與協縱國際總裁黃立沖看來，香港投資者會優先選服務業類型的輕資產公司，比如彩生活是國內第一只物業股，概念新且前景廣闊，認可程度就不同。