買房窗口期？

候跌，還是殺跌，又到了考驗房價信心的時刻。

眼下，樓市似乎陷入了“三年一周期”的低谷波動之中，不管是開發(fā)商、政府、還是購房者，大概誰也不敢拍板說房價會怎么走。曾經(jīng)一致的輿論風(fēng)向，突然之間變成了“八面來風(fēng)”。現(xiàn)在到底是不是抄底的“窗口期”，只剩下各路專家們口水滿屏飛。

然而，不論輿論如何熱鬧，總有一些購房人正在堅定地出手，抄底、撿漏兒、尋覓特價房源……“窗口期”買房的人，來自何方，欲意何為？買不買、賣不賣的焦灼之間，頗有滋味。

尋覓特價房，下手穩(wěn)準(zhǔn)狠

“現(xiàn)在說什么的都有，還有些人看不明白，以為北京會‘大跌’、‘崩盤’，其實，很多業(yè)內(nèi)人士都清楚，這種行情，頂多持續(xù)半年，或者到今年底、或者明年初就反彈了。買方市場還是賣方市場的反轉(zhuǎn)，會在很短的時間內(nèi)發(fā)生，到時候北京房價再漲起來，現(xiàn)在不買房的就后悔了。”在房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)四年的宮超，對自己的判斷很有信心。“我現(xiàn)在買，肯定算是窗口期買房，這個價格肯定是值的”，他認(rèn)為每一輪周期中，總有人能踩準(zhǔn)、總有的人會踏空，關(guān)鍵心態(tài)要好。

在北京各個板塊尋覓考察一番，他最終選擇了位于北京東五環(huán)外的常營板塊，一個名為常楹公元的項目。“常營屬于比較有潛力的新興板塊，區(qū)域交通、環(huán)境都比較好，而且這幾年也有知名開發(fā)商入駐，未來價值是有保障的。”最重要的是，這個項目出現(xiàn)了降價。

“50年辦公產(chǎn)品今年2月開盤時，報價是3.4萬-3.5萬元/平米，有的戶型有折扣優(yōu)惠，成交單價基本都在3萬元以上。5月推出了20多套的‘特價房’，是東西朝向的30平米戶型，特價2.5萬-2.6萬元/平米。”項目銷售人員對于“降價”并不諱言。

宮超認(rèn)為在常營板塊之內(nèi)，能碰上這樣的“特價房”全靠運氣。現(xiàn)在不出手，還等到什么時候？

常楹公元的銷售人員證實，這20多套房子推出半月之后，就基本出清。“我剛付完定價的第二天，價格又往上跳了1000元/平米。價格波動很大、也比較隨意。”宮超告訴記者，若不是他憑“業(yè)內(nèi)人士”的身份和人脈，能買上這樣的“半價房”非常難。

“這樣的地段房源，一般都是內(nèi)部銷售、團購、或者在業(yè)內(nèi)圈子口口相傳來銷售”，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前北京新房市場上還沒有出現(xiàn)區(qū)域性、大規(guī)模的降價潮，在一些外圍邊緣板塊上、以及一些商住樓盤上，出現(xiàn)了比較多的“特價房”、“折扣房”。

但和市場整體供應(yīng)量相比，實在是數(shù)量有限、渠道也控制得很窄，“碰上就是運氣，下手要穩(wěn)、準(zhǔn)、狠才行。”

二手房撿漏兒，勞心費力不容易

相較于在新房市場上尋覓特價房的“守株待兔”，想在“窗口期”的二手市場上撿漏兒的人，不得不更加勞心費力地“主動出擊”。

熊先生為了準(zhǔn)備結(jié)婚，正在考慮將原有南四環(huán)上一套一居室換成兩居。然而眼下，他正趕上北京二手房市場觀望氣氛最濃重的一段時期， “小換大”的換房計劃，變得越來越不容易了。

“太考驗?zāi)托牧耍裎覀冞@樣的上班族，不可能天天請假來看房子，只能利用周末時間，又經(jīng)常遇上中介瞎忽悠、房東不在家、租客不開門的情況，真累心。”熊先生告訴記者，他已經(jīng)為了這個“換房計劃”四處奔波了大半年了，“我是從春節(jié)回來后就開始看的，結(jié)果一無所獲。現(xiàn)在網(wǎng)上流傳很多新聞，什么北京二手房價跳水啊、腰斬啊、官員拋售房產(chǎn)啊、掛牌價直降百萬什么的……很多都不是事實，炒作！”

原本以為趕上了市場低谷，能有好運氣“撿漏”，事實卻是，他的遺憾和煩惱越來越多。“新聞中說的各種‘撿便宜’，我一個也沒有碰上。不是不想淘便宜，只是那些跳水價、低價拋售的房源根本搶不到。要有也是100平米，七八百萬元以上的大房子。我們這樣的工薪階層，根本消費不起這樣的‘特價房源’。”

另一方面，市場低迷之中，熊先生原有的一居小房出手更不容易了。“現(xiàn)在降價的房源，幾乎都是我這樣的小戶型。我樓下的鄰居原來打算賣180萬元，最后聽說172萬元賣的，可是我降不起，還指著它來換大房呢。”當(dāng)市場可議價房源增多時，熊先生覺得此時賣房“不劃算”。

事實上，北京多家中介機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，目前二手房成交價格平均下調(diào)了2%-3%，這一下調(diào)趨勢仍然非常明顯。北京中原機構(gòu)的分析師張大偉甚至認(rèn)為，北京二手房價還有15%左右的調(diào)整空間。

這一普遍的降價預(yù)期，導(dǎo)致類似熊先生這樣“死守不降”的房源銷售變得更加困難。部分有升級置業(yè)考慮、準(zhǔn)備“賣一買一”的業(yè)主都不得不放緩換房計劃。

一位多年從事二手房交易的經(jīng)紀(jì)人士告訴記者，“現(xiàn)在最頭疼的，不是房源降價，我們的傭金少了，而是買賣雙方的成交意愿都很低，連續(xù)幾周沒有成交都是常事。”為了滿足一些購房人的“撿漏兒”心理，不少中介人員也“巧用心智”，比如，給客戶發(fā)房源信息的短信、在門店貼出醒目的“降價”標(biāo)志，“有的甚至?xí)斐鲆恍┎粚嵉牡蛢r房源，其目的是吸引客人進店，再推薦其他房源。”

好時機短暫閃現(xiàn)？

眼下是不是北京買房的“窗口期”，房價還會不會繼續(xù)下行，業(yè)內(nèi)莫衷一是。但有一點受到普遍認(rèn)可：當(dāng)前的“買方市場”特征非常明顯。

中原機構(gòu)的市場報告顯示，北京新房市場的庫存量在急劇攀升，但去化速度卻在放緩。數(shù)據(jù)顯示，到今年5月，北京新建商品住宅已經(jīng)連續(xù)3個月供應(yīng)過萬套，新盤開盤量持續(xù)放大，導(dǎo)致庫存量在短短四個月內(nèi)激增了兩萬套，目前已經(jīng)升至7.5萬余套，攀升至歷史高點。這樣的行情只在2011年，北京限購、限貸政策甫出之時，出現(xiàn)過一次。

此外，價格上的松動也有跡可循。據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，大興區(qū)5月新房成交均價25103元/平方米，房山19344元/平方米，通州21793元/平方米，順義23906元/平方米。其中，大興、房山區(qū)域新房成交價格已處于今年5個月以來的低位，比年初有了明顯的回落，而朝陽區(qū)、通州區(qū)較前月也有約一成左右的跌幅。

事實上，自從年初以來，降價或者類似降價的各種促銷優(yōu)惠、特價房源的銷售現(xiàn)象，從外圍的五六環(huán)線逐漸向內(nèi)環(huán)線發(fā)展。“現(xiàn)在房源多、可選擇余地大，對于購房者而言，眼下就是不錯的時間點。”張大偉認(rèn)為，剛需購房人應(yīng)該把握住這個“窗口期”。

今年前5個月的市場數(shù)據(jù)，已經(jīng)基本確立了北京樓市的趨冷狀態(tài)，但是后市如何演變，降價是否繼續(xù)蔓延，不少業(yè)內(nèi)大佬也表示“不好說”。在一次公開場合，華遠集團董事長任志強告訴記者：“不管誰問我何時該買房，我都告訴他，你想買了，就說明是合適的時機了。現(xiàn)在不買房，十年后還是買不起廁所。想剛好踩拐點上，那我也做不到。”

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，北京市場的“窗口期”一般只能維持半年到三個季度左右的時間。考慮到行政手段出臺、經(jīng)濟、金融等國家宏觀政策的調(diào)整，買賣雙方的逆轉(zhuǎn)可以在幾個月內(nèi)快速切換。

世聯(lián)機構(gòu)的分析師也認(rèn)為，“買漲不買跌”是市場通例，但是掌握了正確的“反向操作”，購房者就能把握住合適的時機。眼下北京房價正在逐漸觸底，也就是到了最佳窗口期。對于買賣二手房的業(yè)主而言，這一市場的定價更為隨意，不確定性更大。購房人還是要密切關(guān)注市場變化，在考慮價格的同時，注意地段、戶型、社區(qū)、物業(yè)等綜合質(zhì)量，不要盲目“殺跌”。