明年下半年房價或進(jìn)入上漲期

對于樓市，一個顯著的現(xiàn)象是“買漲不買跌”。其實(shí)正確的做法應(yīng)該是，在房價下行到底部或接近底部的時期買入，而這個時期也就是買房的最佳窗口期。當(dāng)前市場已經(jīng)進(jìn)入衰退時期，房企迫于資金壓力和業(yè)績達(dá)成的需要，降價跑量的動力較強(qiáng)，市場降價潮已經(jīng)開始蔓延。鑒于當(dāng)前嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢和貨幣環(huán)境，央行貨幣政策有所轉(zhuǎn)變，由此前的穩(wěn)健逐步向?qū)捤蛇~進(jìn)。在四月份定向降準(zhǔn)后，六月份第二次定向降準(zhǔn)，且降準(zhǔn)范圍擴(kuò)大。貨幣寬松有助于市場在四季度實(shí)現(xiàn)筑底，因此，今年乃是最佳買房的窗口期，而2015年下半年房價或?qū)⒂瓉硇乱惠喌纳蠞q期。

信貸收縮和利率上浮是導(dǎo)致本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整的主要原因。我們認(rèn)為只有等到房貸按揭利率出現(xiàn)拐點(diǎn)，房地產(chǎn)銷售才會企穩(wěn)。但綜合國內(nèi)外因素，短期內(nèi)房貸利率下行的概率不大，市場筑底尚需時日。2013年以來，隨著美國經(jīng)濟(jì)的不斷復(fù)蘇，美元指數(shù)不斷走強(qiáng)，美元資產(chǎn)的吸引力正在逐步顯現(xiàn)。同時美國10期國債收益率不斷走高，反映了美國將退出QE的預(yù)期，意味著全球性的流動性緊縮。此外，由于中國經(jīng)濟(jì)增長放緩、資產(chǎn)價格高位增長乏力和政府政策引導(dǎo)，今年以來人民幣貶值明顯，新增外匯占款增長放緩，國內(nèi)流動性面臨著被動收縮的挑戰(zhàn)。

事實(shí)上，自2013年下半年以來，國內(nèi)流動性持續(xù)維持中性偏緊的狀態(tài)。從Shibor、7天回購加權(quán)利率和國債利率這三者的走勢來看，2014年全年社會的利率會處于偏高的水平，整體貨幣環(huán)境比2013年差。受此影響，銀行信貸開始收縮，房貸利率上浮。以深圳為例，調(diào)研顯示目前只有工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行首套房貸維持基準(zhǔn)利率，其他銀行都上浮5%以上，甚至部分銀行停止房貸，二套房貸基本上浮10%。我們認(rèn)為這個基本上反映出了中國當(dāng)前主的一二線城市的房貸情況。

信貸的收緊和房貸利率上浮使得需求萎縮，抑制市場成交量和價格上漲。而市場調(diào)整之時，正是行業(yè)洗牌加劇之刻。在經(jīng)歷了多輪周期后，大房企經(jīng)營穩(wěn)健，抗周期波動風(fēng)險能力顯著提升。數(shù)據(jù)顯示當(dāng)前A股上市房企整體現(xiàn)金流充沛，債務(wù)結(jié)構(gòu)良好。不僅如此，相對于中小房企來說，大型房企無論是在融資渠道還是融資成本上，都存在很大的優(yōu)勢。而小房企只能依賴成本較高的房地產(chǎn)基金、信托以及民間資本，隨著國家發(fā)文規(guī)范，這一渠道也開始收縮。從上市公司集合信托到期來看，5月份是今年全年最高的峰值；但是從用益信托工作室的數(shù)據(jù)來看，今年下半年到期規(guī)模更大。因此，隨著信托償付期限的來臨，快速降價跑量成為不少中小房企的唯一選擇。因此，在今年市場環(huán)境向下的背景下，我們認(rèn)為2014年是房企的生死年，大量小房地產(chǎn)商將以破產(chǎn)結(jié)局，部分資金鏈緊張的大中型房企也難逃倒閉危機(jī)。

為防止經(jīng)濟(jì)增長失速和壓低居高不下的長端利率，央行已經(jīng)進(jìn)行了二次定向降準(zhǔn)，貨幣寬松的力度逐步加大。我們也觀察到近期短期利率下降明顯，長端利率雖然仍處于高位，但已經(jīng)有所下行。隨著貨幣寬松力度的加大，未來信貸也將有所好轉(zhuǎn)，房貸利率會慢慢下行，市場需求會逐步恢復(fù)，成交將企穩(wěn)，市場有望在四季度實(shí)現(xiàn)筑底。

此外，今年全國一季度房屋新開工面積增速大幅下滑25.2%，創(chuàng)下歷史新低，這意味著2015年下半年市場供應(yīng)將大幅減少（用滯后1.5年的新開工面積作為潛在供應(yīng)），屆時房價或?qū)⒂瓉硇乱惠喌纳蠞q期。