抵制“豪宅稅”

目前我國房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅，按照總房款3%稅率標(biāo)準(zhǔn)來征收。同時(shí)，滿足北京市政策優(yōu)惠條件的，可以按1%稅率征收。這一政策由來已久，坊間也形象地將這兩類稅率標(biāo)準(zhǔn)，稱為“豪宅稅”和“普宅稅”。

然而，自從2011年北京市制定了各環(huán)線的“普宅指導(dǎo)價(jià)”之后，這一標(biāo)準(zhǔn)線已經(jīng)4年未動(dòng)。當(dāng)年劃定的標(biāo)準(zhǔn)基線，已經(jīng)被不斷刷新的高房價(jià)甩在了后頭。

結(jié)果是，越來越多的北京剛需購房交易被劃入“豪宅稅”之類，特別是在新房成交主力的的五六環(huán)線上，“被豪宅稅”的普宅樓盤比比皆是，引發(fā)了許多購房人的“契稅維權(quán)”行動(dòng)，他們都在奔走呼吁，希望推動(dòng)政策的改變。

從南北五環(huán)線、到南北六環(huán)線、甚至向更邊遠(yuǎn)的區(qū)域蔓延，“豪宅稅”引發(fā)的社會(huì)負(fù)面情緒正在持續(xù)發(fā)酵。

紛爭涌動(dòng)：契稅繳納1%還是3%？

5月初，來自北京市大興區(qū)和房山區(qū)域的多個(gè)樓盤的業(yè)主，包括金融街融匯、中國水電云立方、保利熙悅春天、眾美城、首開熙悅山、首創(chuàng)新悅都等，在北京市信訪辦、住建委等處聚集，開展他們的“契稅維權(quán)”，他們希望普宅認(rèn)定政策作出調(diào)整，使得他們能享受1%契稅優(yōu)惠政策。

事實(shí)上，他們所進(jìn)行的“維權(quán)行動(dòng)”已經(jīng)持續(xù)了將近半年的時(shí)間，而他們購房時(shí)間大都集中在去年下半年至今的時(shí)間段內(nèi)，價(jià)格大都在兩萬元/平米，剛剛越過了當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策指導(dǎo)價(jià)，被認(rèn)定應(yīng)繳納3%的“豪宅稅”。

記者了解到，在大興區(qū)的亦莊、黃村、天宮院，以及房山區(qū)、昌平區(qū)、通州區(qū)等不少外環(huán)線的樓市成交主力板塊，這樣“被豪宅”的剛需樓盤比比皆是。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，在期房交易中，契稅的繳納時(shí)間是在交房時(shí)，而不是簽訂合同時(shí)，大部分購房人還沒有意識到這個(gè)問題。加之過去兩年內(nèi)，一些新興剛需板塊成交出現(xiàn)爆發(fā)式增長，價(jià)格也都相繼突破了優(yōu)惠政策指導(dǎo)價(jià)。所以，契稅該不該交3%的矛盾，會(huì)在未來一段時(shí)間內(nèi)越來越多。

“1%和3%的契稅之差，就是四五萬元的差別，對于年收入不過10萬元的普通工薪家庭而言，是很大一筆支出。我們省吃儉用攢首付，買了南六環(huán)外的房子，卻要繳這樣的‘豪宅稅’，覺得很冤枉?！崩羁〗苋ツ?月份買了位于南六環(huán)馬駒橋附近的融科鈞廷項(xiàng)目，合同價(jià)格是17600元/平米。根據(jù)現(xiàn)行政策，六環(huán)外享受契稅優(yōu)惠的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)線是17280元/平米。

“這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)太簡單、一刀切，不公平”，李俊杰告訴記者，他們同期成交的一些大戶型，雖然總價(jià)更高，但是單價(jià)低于17280元/平米，這也造成了他們小區(qū)之中，大戶型是普宅，小戶型是‘豪宅’的“奇葩”劃分。

由這個(gè)“單價(jià)一刀切”政策引發(fā)的紛爭不斷，比如位于南五環(huán)外的首邑溪谷二期嘉園項(xiàng)目，因?yàn)閷儆诒容^少見的普宅loft戶型，建筑面積按單層計(jì)算為40-80平米，單價(jià)達(dá)到25000-27000元/平米，超過了五環(huán)上的標(biāo)準(zhǔn)線。此外，按照環(huán)線來區(qū)分也備受爭議，“有的小區(qū)一部分在五環(huán)內(nèi)、一部分在五環(huán)外，契稅就差好幾萬的情況都有。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的確存在諸多“太粗糙”的地方。

維權(quán)訴求：三年未動(dòng)的標(biāo)準(zhǔn)線

2011年年底，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市地方稅務(wù)局等部門聯(lián)合公布了最新的可優(yōu)惠政策普通住房的平均交易價(jià)格：以全市住房平均交易價(jià)格1.8萬元/平方米（建筑面積）為基準(zhǔn)，按照環(huán)線區(qū)域和方位進(jìn)行系數(shù)調(diào)整。

然而，經(jīng)過將近三年之后，北京市住宅平均價(jià)格早已經(jīng)突破了1.8萬元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)線。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)提供的最新數(shù)據(jù)顯示，北京商品住宅月度成交均價(jià)4月已經(jīng)達(dá)到24651元/平米，相比去年同期21000元/平米左右，也有較大漲幅。

從2013年開始，北京北六環(huán)、南五環(huán)上、南六環(huán)的房價(jià)線先后突破了“基準(zhǔn)線”，陸續(xù)被劃入“豪宅稅”之中，這也就導(dǎo)致了近期密集的“契稅維權(quán)”事件。

記者了解到，從2013年開始，最早出現(xiàn)契稅紛爭的地區(qū)是位于北六環(huán)外昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)，該區(qū)域內(nèi)由于新房入市量大、時(shí)間扎堆，且區(qū)域均價(jià)在2013年底已經(jīng)達(dá)到1.9萬-2萬元/平米，突破了標(biāo)準(zhǔn)線。所以區(qū)域內(nèi)的諸多樓盤，如路勁世界城、北京風(fēng)景、金科廊橋水岸、長灘壹號等樓都已經(jīng)因單價(jià)超限而“被豪宅”。這些樓盤業(yè)主成立了“南邵契稅千人群”在百度貼吧、微博、論壇里奔走呼吁。然而，他們的訴求最終大多不了了之，沒有下文。

到了今年，紛爭的“風(fēng)暴”已經(jīng)轉(zhuǎn)移到了“后起之秀”的南五環(huán)至六環(huán)區(qū)域之內(nèi)，通州馬駒橋的融科鈞廷、大興天宮院的金融街融匯、熙悅春天、大興龐各莊的眾美城、房山的首開熙悅山等不少樓盤的購房人，成為了這場“維權(quán)”的接力手。

事實(shí)上，這樣的聲音和行動(dòng)在2010-2011年也曾密集出現(xiàn)，當(dāng)時(shí)北京市東部五環(huán)上有多個(gè)“被豪宅”的樓盤要求調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)。

因?yàn)闋可鏄潜P和業(yè)主較多，社會(huì)影響較大，加之媒體的反復(fù)報(bào)道和討論，最終推動(dòng)了有關(guān)部門在2011年底出臺新政策，將原有“五環(huán)以外每套總價(jià)低于120萬元為普宅”的總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整為現(xiàn)行的單價(jià)為主要指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)。估計(jì)當(dāng)時(shí)約有20個(gè)樓盤得以摘除“豪宅稅”的帽子，該規(guī)定執(zhí)行至今。

官方回應(yīng)：優(yōu)惠政策仍覆蓋六成

如今，對于三年未動(dòng)的標(biāo)準(zhǔn)線，“被豪宅”的購房人怨聲載道。天宮院某樓盤業(yè)主張先生認(rèn)為：“一個(gè)政策的制定，必須要考慮合理性，時(shí)效性和可行性。2014年的房價(jià)，怎么能按照2010年的成交價(jià)格線來認(rèn)定？在房價(jià)猛漲的年代，這一普宅認(rèn)定的方式不合時(shí)宜了！”

“按照市場規(guī)律，普宅認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)至少應(yīng)該每年調(diào)整一次，根據(jù)上一年的房價(jià)變化來調(diào)整區(qū)域指導(dǎo)價(jià)。其實(shí)即使是更加精細(xì)化的按季度、按區(qū)域來調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，也沒有技術(shù)難度”，郭毅認(rèn)為，北京房價(jià)均價(jià)水平、新興區(qū)域樓市的發(fā)展速度都變化很快，但是相關(guān)政策卻表現(xiàn)得“慢半拍”。這種購房人“維權(quán)”導(dǎo)致政策“出新規(guī)”的方式，挫傷了政府的公信力。

記者了解到，在此輪“維權(quán)”紛爭之中，北京市住建委、信訪辦已經(jīng)多次接待了表達(dá)訴求的購房人。

在一份出自北京市住建委的書面回復(fù)中，有如下表述：“目前，我市仍然處于供需矛盾較為突出的歷史階段，且按照2013年全市新建商品住房價(jià)格數(shù)據(jù)測算，契稅優(yōu)惠政策覆蓋面仍在六成左右……近期，有購房人通過信訪反映購買了未知較遠(yuǎn)或戶型較小的商品住房，并且為家庭首次置業(yè)，卻未能享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策。我們已經(jīng)會(huì)同地稅部門多次邀請部分項(xiàng)目業(yè)主、人大代表、政協(xié)委員、相關(guān)企業(yè)及專家學(xué)者等各方代表對普宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了多次討論，將盡快就該標(biāo)準(zhǔn)是否需要調(diào)整及如何調(diào)整形成最終方案。”

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)分析師則認(rèn)為，當(dāng)前正是房地產(chǎn)調(diào)控政策敏感的“窗口期”，普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，很可能會(huì)被輿論過度解讀，引發(fā)市場波動(dòng)?！俺鲇诒３终叩姆€(wěn)定性的考慮，近期這一標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的可能性似乎不大?！?/p>

記者在前述官方回應(yīng)中，也找到了似乎能支持其觀點(diǎn)的有關(guān)表述：“在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，提高普通住房標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步擴(kuò)大優(yōu)惠政策覆蓋面，一定程度上會(huì)加速需求釋放。從其他城市經(jīng)驗(yàn)看，往往會(huì)被解讀和理解為放松調(diào)控。”