雅居樂(lè)歷“劫”

一場(chǎng)馬拉松，終有掉隊(duì)者。去年碧桂園成功沖刺千億之際，同為“華南五虎”的雅居樂(lè)，早已沒(méi)有了往日的輝煌與風(fēng)光。

“讓房?jī)r(jià)回到2009年”，這是近期雅居樂(lè)海南清水灣項(xiàng)目打出的口號(hào)。在此輪降價(jià)潮中，雅居樂(lè)旗下樓盤的打折力度及廣度，在全國(guó)化房企中都堪稱罕見。

除了降價(jià)外，雅居樂(lè)重金布局的云南旅游項(xiàng)目由于涉嫌違規(guī)，5月遭遇國(guó)土部點(diǎn)名。

而雅居樂(lè)已連續(xù)三年沒(méi)有完成管理層許諾的銷售目標(biāo)，“跑輸大市”也成為瑞士信貸近兩年對(duì)雅居樂(lè)的評(píng)級(jí)。向來(lái)以“長(zhǎng)周期、高回報(bào)”為發(fā)展模式的雅居樂(lè)，在高存貨的壓力下，不得不展開大刀闊斧的轉(zhuǎn)型。

再無(wú)清水灣

為人所熟知的是，雅居樂(lè)一手締造了海南清水灣的銷售神話，此前幾年，清水灣的銷售額比重一度占據(jù)雅居樂(lè)銷售額的兩三成，2010年這一大盤甚至達(dá)到了99億元的銷售額，到2013年只有46億元。

克爾瑞研究中心分析師楊晨青認(rèn)為，清水灣更多是搭上了國(guó)際旅游島的政策快車，才有了2009年、2010年的爆發(fā)性增長(zhǎng)，隨著海南旅游市場(chǎng)的衰退，雅居樂(lè)要尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)，近幾年，雅居樂(lè)加大了湖南、惠州、西雙版納、瑞麗等地的投入，而云南騰沖成為雅居樂(lè)第二個(gè)重倉(cāng)押寶之地。

這個(gè)命名為“原鄉(xiāng)”的騰沖旅游小鎮(zhèn)，總占地33000畝，計(jì)劃投資超200億元，雅居樂(lè)將其定位為“國(guó)內(nèi)首屈一指的國(guó)際級(jí)休閑養(yǎng)生度假城”，試圖復(fù)制第二個(gè)“海南清水灣”。

雅居樂(lè)集團(tuán)副總裁、海南云南區(qū)域總裁黃奉潮曾表示，未來(lái)雅居樂(lè)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的營(yíng)業(yè)額在集團(tuán)內(nèi)部占比為20%-25%，云南則是公司重點(diǎn)拓展區(qū)域。去年11月該項(xiàng)目正式入市銷售，近一年貨量達(dá)20億元。

項(xiàng)目剛?cè)胧胁坏桨肽辏驮庥鲲L(fēng)波。5月19日，國(guó)土資源部通報(bào)雅居樂(lè)去年8月擅改騰沖當(dāng)?shù)芈糜涡℃?zhèn)建設(shè)內(nèi)容，將之改為建設(shè)高爾夫球場(chǎng)，違法占地792畝，涉及耕地585.6畝。

兩部委通報(bào)及相關(guān)資料均顯示，該地塊的土地用途為生態(tài)旅游度假小鎮(zhèn)。但根據(jù)雅居樂(lè)對(duì)媒體的回復(fù)，該地塊的土地用途為“生態(tài)公園”，并稱已對(duì)違建高爾夫球場(chǎng)進(jìn)行了整改。

這并非雅居樂(lè)首次陷入違規(guī)用地和高爾夫球場(chǎng)違建風(fēng)波。2012年，雅居樂(lè)海南清水灣與惠州白鷺湖項(xiàng)目都曾涉嫌違反高爾夫禁令。低廉的土地成本和配套的增值效應(yīng)，一直是違規(guī)高爾夫球場(chǎng)屢禁不止的原因。

原鄉(xiāng)項(xiàng)目去年11月就已經(jīng)開盤。不過(guò)，隨著騰沖大項(xiàng)目日漸增多，該項(xiàng)目市場(chǎng)壓力大，銷售情況并不太理想。

“海南和云南的情況有很大不同，海南擁有很強(qiáng)的海洋資源屬性，而且經(jīng)過(guò)多年的市場(chǎng)拓展，容易得到高端客戶的認(rèn)可，但云南更多是以文化旅游出名，目前不那么適合客戶做旅游置業(yè)。”海南錦誠(chéng)營(yíng)銷、創(chuàng)逸誠(chéng)品咨詢機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人王路告訴記者，云南更像2008年前后的海南，至少必須有兩三年的發(fā)展，才能逐漸打開局面。

王路表示，雅居樂(lè)雖然拿了大量的旅游地產(chǎn)地塊，但到目前大部分尚未形成產(chǎn)品，部分在售產(chǎn)品也由于缺乏相關(guān)的產(chǎn)業(yè)和配套，使得銷售量未能形成有效增長(zhǎng)。

一降再降

在逆勢(shì)之下，雅居樂(lè)率先在各地開始降價(jià)促銷動(dòng)作。

“五一”期間，海南清水灣項(xiàng)目一度推出了“五折”的特價(jià)房，從高爾夫洋房到海景洋房再到別墅項(xiàng)目，價(jià)格在9000元/平米至21000元/平米左右，幾乎是2009年的開盤價(jià)。而在2012年海南房地產(chǎn)最熱的時(shí)候，清水灣普通洋房的價(jià)格一度高達(dá)3萬(wàn)元/平米。

“這些打折清盤的單元主要是近三年的尾貨，是一些位置、朝向不太好的尾盤，現(xiàn)在已經(jīng)賣完了。”該項(xiàng)目的銷售人員表示。

運(yùn)營(yíng)了近7年的清水灣是不折不扣的超級(jí)大盤。雅居樂(lè)2013年年報(bào)披露，截至去年底，該項(xiàng)目已售面積不足300萬(wàn)平米，尚未開發(fā)的面積高達(dá)748萬(wàn)平米，其壓力可見一斑。

旅游項(xiàng)目銷售遭遇不暢，其他項(xiàng)目在大勢(shì)影響下亦艱難走量。其位于佛山的曼克頓山項(xiàng)目，去年開盤均價(jià)約15000元/平米，現(xiàn)在部分特價(jià)單位甚至僅8000多元/平米，相比去年最高價(jià)幾乎折半。

由于市場(chǎng)分析、客群定位和產(chǎn)品研判方面的偏差，雅居樂(lè)和星河灣在常州、成都兩地合作開發(fā)的兩個(gè)大平層項(xiàng)目，銷售狀況大大低于預(yù)期。號(hào)稱“中國(guó)西南第一豪宅”的鉑雅苑，在3月初，毛坯房以均價(jià)7000元/平米左右的價(jià)格對(duì)外銷售，該項(xiàng)目2012年亮相時(shí)，精裝房?jī)r(jià)一度高達(dá)1.9萬(wàn)元/平米。

雙方的另一合作項(xiàng)目——常州雅居樂(lè)星河灣的降價(jià)舉動(dòng)，甚至引起全國(guó)范圍內(nèi)的關(guān)注。該項(xiàng)目開盤最低價(jià)9000元/平米，而在促銷時(shí)，個(gè)別房源甚至低于6000元/平米。

“這個(gè)項(xiàng)目本身定位就是個(gè)大問(wèn)題。”江蘇聯(lián)盛房地產(chǎn)咨詢有限公司研展部副經(jīng)理黃旭平表示，該項(xiàng)目在一個(gè)剛需集中的飛龍區(qū)，試圖打造常州首屈一指的精裝修豪宅，明顯缺乏市場(chǎng)需求基礎(chǔ)。

值得注意的是，雅居樂(lè)4月9583元/平米的平均預(yù)售價(jià)格，為今年內(nèi)首次跌破萬(wàn)元，此前三月單月銷售均價(jià)依次為12917元/平米、11538元/平米及10566元/平米。與2013年全年銷售均價(jià)1.16萬(wàn)元/平米相比，降幅已經(jīng)十分明顯。

近期雅居樂(lè)集團(tuán)主席陳卓林對(duì)此向媒體回應(yīng)稱，降價(jià)的項(xiàng)目相對(duì)而言銷售不暢，“降價(jià)是為了加速銷售，實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)，加快走貨”。這一以價(jià)換量的舉動(dòng)也取得了初步成效，雅居樂(lè)資本市場(chǎng)部相關(guān)負(fù)責(zé)人在給記者發(fā)來(lái)的函文顯示，1-4月份，雅居樂(lè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額132.1億元，同比增長(zhǎng)34%。

降價(jià)導(dǎo)致的毛利率下降也引發(fā)質(zhì)疑。公開資料顯示，雅居樂(lè)2011年毛利率尚處于53.8%的高位，2012年下滑至41.6%，而去年則跌至35.6%。若市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，其降價(jià)幅度、廣度勢(shì)必會(huì)持續(xù)擴(kuò)大，這對(duì)其毛利率也造成了一定壓力。

瑞銀認(rèn)為，雅居樂(lè)在降價(jià)賣樓后，2014年毛利率有機(jī)會(huì)再降3個(gè)百分點(diǎn)至32%。而巴克萊資本則更為悲觀，其認(rèn)為降價(jià)措施可能會(huì)使雅居樂(lè)今年的毛利率水平跌至20%-25%，較之去年大幅下降。

頻繁“出海”有隱憂

除了加碼旅游地產(chǎn)、降價(jià)跑量，今年以來(lái)，雅居樂(lè)也邁開了“出海”的步伐。

5月8日，雅居樂(lè)宣布，公司以8.55億元購(gòu)入馬來(lái)西亞吉隆坡地塊。這是雅居樂(lè)在三個(gè)月內(nèi)對(duì)馬來(lái)西亞的第二筆投資，今年1月20日，雅居樂(lè)地產(chǎn)通過(guò)旗下子公司作價(jià)4.3億元，收購(gòu)吉隆坡一幅4.1萬(wàn)平米的地皮。

房企出海早已不是新鮮事，碧桂園、萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)通、中坤等十余家大型房企早已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃。

對(duì)此，雅居樂(lè)資本市場(chǎng)部相關(guān)人士在給記者發(fā)來(lái)的函文中表示，“未來(lái)會(huì)繼續(xù)專注中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展，如遇到合適的海外發(fā)展機(jī)遇，亦會(huì)審慎考慮，為股東及客戶創(chuàng)造可觀的回報(bào)”。

楊晨青認(rèn)為，馬來(lái)西亞華人占比較高，生活文化與國(guó)內(nèi)更接近。而且馬來(lái)西亞政府也對(duì)海外置業(yè)推出了一系列優(yōu)惠，其第二家園購(gòu)房計(jì)劃無(wú)須通過(guò)外國(guó)人投資委員會(huì)審批，可申請(qǐng)的貸款最高額度可以高達(dá)80%，還貸時(shí)間長(zhǎng)達(dá)30年，對(duì)有投資需求的人群具有很大的吸引力。

投資熱潮涌現(xiàn)的背后，扎堆馬來(lái)西亞市場(chǎng)隱藏的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。相比歐美等發(fā)達(dá)地區(qū)，當(dāng)?shù)厝说淖≌枨笙喈?dāng)有限，更多是靠中國(guó)內(nèi)地的購(gòu)買力，而過(guò)多的中國(guó)地產(chǎn)商堆扎開發(fā)，未來(lái)或?qū)?lái)供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。值得一提的是，“馬航事件”發(fā)生后，某種程度上也影響了中國(guó)房企在馬來(lái)西亞的投資。

需要更大的調(diào)整

當(dāng)昔日華南五虎中的恒大與碧桂園的銷售額突破千億元，而雅居樂(lè)近幾年卻仍然徘徊在三四百億元，已連續(xù)三年沒(méi)有完成管銷售目標(biāo)，即使2013年房地產(chǎn)業(yè)集體豐收之時(shí)，雅居樂(lè)銷售金額也只有403.40億元，不僅沒(méi)完成年度銷售目標(biāo)，全年純利還倒退了3.47%。

到了今年年初，陳卓林也一度為公司定下了700億元的銷售任務(wù)。然而在研究了市場(chǎng)行情后，雅居樂(lè)將銷售目標(biāo)調(diào)整為480億元。雅居樂(lè)的凈負(fù)債率也較高，陳卓林表示，希望今年的凈負(fù)債率可以下降，由72.4%下降至60%左右。

正是有鑒于此，雅居樂(lè)開始主動(dòng)轉(zhuǎn)型。就在其公布2013年業(yè)績(jī)的同時(shí)，公司同時(shí)宣布重組董事會(huì)，希望能夠去家族化。包括成立管治委員會(huì)、實(shí)施權(quán)力下放等，并將陳氏家族中的四位執(zhí)行董事調(diào)任非執(zhí)行董事，3位職業(yè)經(jīng)理人被委任為執(zhí)行董事。

“這是完善公司管理架構(gòu)、追求職業(yè)化計(jì)劃的一部分。”陳卓林此前表示，過(guò)去的22年，雅居樂(lè)一直由他們兄弟幾個(gè)把持，在適當(dāng)?shù)臋C(jī)遇進(jìn)行改革，“無(wú)論是對(duì)公司的營(yíng)運(yùn)還是市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，都是一件好事。”

雅居樂(lè)也終于開始啟動(dòng)高周轉(zhuǎn)。由于陳卓林一度選擇“高端精品”的開發(fā)模式，開工周期通常都在18個(gè)月以上，但近期在項(xiàng)目開工周期上，開始縮減至12到16個(gè)月，最快在8個(gè)月內(nèi)完成。

黃旭平認(rèn)為，雅居樂(lè)可能需要更大的調(diào)整。如從可售資源、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及銷售策略等方面作出相應(yīng)調(diào)整，以滿足市場(chǎng)需求及應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

在常州和南京等地，雅居樂(lè)戶型的不接地氣，也為業(yè)內(nèi)所批評(píng)。如南京雅居樂(lè)濱江國(guó)際項(xiàng)目，去年底入市時(shí)精裝修單價(jià)達(dá)到了兩萬(wàn)元，200平米大戶型總價(jià)400萬(wàn)元起，讓業(yè)內(nèi)笑稱“太具有前瞻性”，在去化困難之下，經(jīng)過(guò)大調(diào)整“瘦身”，3月推出“君悅”系列產(chǎn)品，面積在129-199平米。

雅居樂(lè)的壓力還來(lái)自不均衡的布局。“過(guò)去投資者光看清水灣的業(yè)績(jī)，清水灣好，當(dāng)年股價(jià)就好，清水灣賣不好，股價(jià)就差。”王路說(shuō)，此前雅居樂(lè)過(guò)度依靠海南清水灣和廣東區(qū)域，因此從去年開始，加速了在華東區(qū)域的布局。

但不巧的是，無(wú)錫、南通、昆山、杭州等二三線城市，卻由于土地供應(yīng)量較大，成為今年領(lǐng)跌的重災(zāi)區(qū)。摩根大通悲觀地認(rèn)為，過(guò)去15個(gè)月，雅居樂(lè)所補(bǔ)充的土地儲(chǔ)備，大部分均位于供應(yīng)過(guò)剩的城市，相信會(huì)進(jìn)一步受市場(chǎng)氣氛轉(zhuǎn)差的影響，將使得去化率受壓。