光耀自救

雄心勃勃的光耀集團董事長郭耀名一定沒有想到，自己一手建立的百強房企如今會面臨破產的絕境。今年以來，其惠州多個樓盤延遲交樓、被最高法院列入全國失信被執行人名單、巨資高利貸貸款曝光、深陷資金鏈泥沼。如今郭耀名甚至要為數億元的資金缺口而絞盡腦汁。而在這前，他一心想讓光耀地產再上一個臺階，數次籌劃上市。

四面楚歌的光耀地產能否度過危機？在目前低迷的樓市背景下，光耀地產作為扎根三四線城市的典型房企，其所面臨的資金鏈斷裂問題也折射出許多中小房企隱含的危機：產銷失衡、存貨積壓、資金緊張。隨著銀行貸款的收緊，行業或將進一步分化，光耀的隕落或許僅僅只是開始。

出售資產尋求自救

從2013年開始，光耀逐漸出現資金黑洞，無力償債的傳聞時有發生。如今，這根弦終于要斷了。

對公司目前的現狀，光耀集團相關工作人員回復記者稱，如公司公告所說，光耀的確存在資金問題，但公司運作正常，管理層亦在積極解決問題，目前資金需求也就3億-5億元，合作銀行也在力挺公司，公司有信心渡過難關。

今年年初，最高人民法院公布了光耀集團有限公司及相關子公司失信記錄。據國泰君安研究所房地產行業首席分析師孫建平介紹，如果企業出現失信記錄，再想通過銀行渠道貸款難度非常大。目前金融機構普遍不太看好房地產行業，對房地產的資金投入趨于保守，光耀成功貸款的可能性不大。

在一家全國性股份制商業銀行里從事房地產融資的李鑫（化名）告訴記者， 本來三四線城市的房地產項目就一向不被資金看好，今年又是房地產信托兌付的高峰年，有不少項目都出現兌付的風險，三四線城市的風險更大。違約記錄無疑令本就融資困難的光耀雪上加霜。李鑫所在的銀行更是將光耀列入了“黑名單”，要求不予貸款。

同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，對于缺少資本市場融資能力的房企而言，面對銀行信貸渠道的縮緊，只能借道于信托，但是現在房地產信托產品泡沫太大，光耀地產融資渠道可能會進一步遭遇“瓶頸”。

在融資渠道幾乎被“堵死”的情況下，郭耀名將希望寄托于資產重組、尋找接盤者。

郭耀名對媒體表示，他正在考慮轉手一些項目或土地，以保證小業主利益，使公司正常運轉。首先考慮的是轉讓天津團泊湖項目；此外惠州市政府正在協調有關部門加快辦理光耀惠州項目相關土地手續，這些項目也是可以變賣的。最樂觀的結果是轉手一部分資產后可以渡過當前難關，但估計公司今年銷售額會縮減三分之一。

據光耀集團相關工作人員介紹，目前惠州市政府已成立了“光耀項目問題協調處理小組”，幫助光耀解決當前問題。

華南某房企負責人告訴記者，作為惠州最大的納稅企業之一，惠州市政府并不希望光耀破產，因此，政府層面也在積極商討解決方案，希望促成金源或者其他企業收購光耀。

克爾瑞分析師朱一鳴認為，在目前的情況下，項目轉讓和出售是光耀比較正確的一步棋。雖然光耀很多項目都是在三四線城市，但其土地儲備量可觀，亦有不少優質資產和項目，對部分房企具有一定的吸引力。此外，對很多投資商而言，這個時候收購光耀地產，價格會相對較低。

截至6月中旬記者發稿前，該公司未有明確的重組方案公布。

資金缺口到底多大

光耀集團到底有多少債務“黑洞”，需要多少資金方能“緩”過來？

郭耀名在接受媒體采訪時透露，光耀天津項目拖欠工程款1.5億元，還需2000萬元便可完工，惠州幾個項目數百房源要按時交房也只需數千萬元，短期內需償還的借款有個人周瑞坤3000萬元，周勃6000萬元、利息960萬元及逾期利息、違約金，總共加起來需5億元左右。按照郭耀名的說法，只要能找到3億-5億元，就能讓項目重回正軌，光耀也就能緩過來。

但記者整理發現光耀的債務問題并沒有郭耀名說得那么輕松。

綜合多家媒體報道，2011年至 2013年，光耀金融機構借款包括銀行貸款、信托融資、資產管理公司、基金融資等共約100億元；進入2014年，光耀共與10家左右的金融機構有合作，涉及建行、工行、長城資產管理公司等，借款共27億元。

而2011年至2013年，光耀銷售總額約170億元，以70%的銷售回款計算，光耀的收入基本可以平衡支出。但這沒有算上高額利息及民間貸款。

“2013年12月，光耀向韓亞銀行借款8500萬元，利息高達21.6%，并且每月支付，另外光耀地產向林木森借款1億元，利率為銀行同期同類貸款的4倍?！笨藸柸鹧芯繄蟾嬷赋?，這樣高額的利息成為壓倒光耀的重要一環。

此外，自2011年以來，光耀借了大量的高利貸。一般的企業民間借貸只用2-3個月，而光耀從最初的短期過橋借款、委托貸款到變成長期的依賴，三年來的借款總額超過15億元，利息就高達十幾億元?！霸谌ツ晗掳肽暝庥龇康禺a市場下滑后，公司資金鏈越來越緊張，無法按期償還高利貸款項，導致復利增長債務越滾越大。”郭耀名坦言。

據南方都市報5月26日報道，光耀地產高層人士曾對該報記者透露，光耀目前拖欠總工程款約10億元，金融機構欠款27億元，民間借貸的債務缺口20多億元。

記者就此詢問光耀集團相關工作人員，但其并未對此做出明確回復，僅表示一切以董事長郭耀名的說法為準。該工作人員告訴記者，公司的情況并沒有外界想象得那么糟糕，公司引進戰略投資者或出售地塊、其他資產，都可解決眼前面臨的困境。

光耀的啟示

從郭耀名的采訪和該工作人員的回答中，記者可以感到雖然光耀一面尋找接盤者，但更多的還是將希望寄托于惠州、東莞、威海三地的“全球候鳥度假地”產品集中入市?！斑@些項目集中入市后，可以快速回籠資金，確保公司穩健經營。”該工作人員稱。

但事實真的如此簡單嗎？

高策地產服務機構董事長、總裁陶紅兵曾多次對記者提及，三四線城市房地產市場的風險很高，這些城市的旅游地產項目也正面臨供應過剩，需求不夠的窘境，特別是惠州、威海兩地都是集中供應區。

“資金鏈危機的本質在于，處于發展壯大中的中小房企尚未明晰自我底線，深層次原因還在于房企的資金、產品、管控多方面矛盾迸發的綜合性危機?！?蘭德咨詢總裁宋延慶直言，資金危機不是靠一兩個項目就能根除的。

美聯地產研究中心主任徐楓表示，光耀地產一直偏向大盤開發的操作模式，以此追求規模效應，但是大規模拿地的前期工程、銀行利息、人工費用成本較高，大盤操作的資金壓力非常大，尤其在市場行情不好，三線城市出現需求過剩的情況下，大盤受到的沖擊也最大。

朱一鳴則認為，光耀的全球候鳥度假地項目定位過于“高、精、尖”，缺乏當地市場需求，高強度的資金投入，低效的資金回收，使得光耀資金周轉日益困難，直至斷裂瀕臨破產。“這部分人畢竟是小眾群體，房企如果將寶全部押在其上，難免會有傾覆之危。今年破產的興潤置業、君利豪都有類似問題?！?/p>

此外，城市布局單一且集中布局在風險城市，也是房企破產的一個重要原因。由于押重倉在風險城市，一旦行情變冷，房企庫存立即大量積壓，由于市場供遠大于求，產品即使降價也很難去化。

中原地產首席分析師張大偉表示，光耀地產資金緊張雖然是個案，但反映了整體房地產市場的現狀。2013年房企拿地過多，在2014年銷售一旦放緩，緊繃的資金鏈很快出現問題。很多高杠桿的房企都可能會陷入危機，特別是中小型企業和立足三四線城市的房企，為了拓展市場份額不惜抬高成本激進拿地，項目數量有限甚至集中于需求不足、均價不高的三四線城市，加上融資渠道收緊融資成本抬高，這都給中小房企的發展危機埋下伏筆。