中介門店生存大考

5月，北京二手房成交創(chuàng)下25個月來最大跌幅。持續(xù)數(shù)月的成交頹勢，給中介機構(gòu)帶來了巨大的生存壓力，房產(chǎn)中介關(guān)店現(xiàn)象再現(xiàn)江湖。近日，記者走訪發(fā)現(xiàn)，21世紀(jì)不動產(chǎn)在通州、朝陽、豐臺等區(qū)域均有門店停業(yè)，思源、鏈家也有門店貼出轉(zhuǎn)讓通知。

中介門店“改旗易幟”

在這場中介關(guān)店現(xiàn)象中最典型的要數(shù)21世紀(jì)不動產(chǎn)，門店數(shù)量幾乎被“齊腰斬斷”，相比去年減少近半。

循著21世紀(jì)不動產(chǎn)的關(guān)店軌跡，記者最先來到位于豐臺東路的萬年花城店。這家曾經(jīng)的中介門店早已改頭換面，變成了一家快印公司。“以前經(jīng)常能看到這家店的工作人員聚在門口聊天，人來人往的挺熱鬧，但大概在3月的時候突然就關(guān)門了。”對面餐館的一位員工告訴記者。

“主要是因為今年市場不好。”中原地產(chǎn)豐臺東路店的銷售小李告訴記者，去年該區(qū)域乘著地王夏家胡同的東風(fēng)，房價飛漲突破4萬元/平米，看房者絡(luò)繹不絕，中介的日子也很好過。可是，今年二手房市場急轉(zhuǎn)直下，萬年花城的二手房成交也大幅縮水。“關(guān)店并不意外。”

同樣的撤店情況，還發(fā)生在東三環(huán)雙井區(qū)域。據(jù)北京晚報、中財網(wǎng)等媒體報道，春節(jié)前后，21世紀(jì)不動產(chǎn)就開始“撤離”雙井，其天力街店、合生國際門店，以及蘋果社區(qū)、天之驕子小區(qū)等幾家門店，都已陸續(xù)關(guān)門、撤離。如今，在雙井區(qū)域，已找不到21世紀(jì)不動產(chǎn)的店面了。

在通州區(qū)域，5家21世紀(jì)不動產(chǎn)的店鋪已關(guān)其三，閉店時間在半年到一年。一家正常營業(yè)的21世紀(jì)不動產(chǎn)門店的工作人員告訴記者，大量門店陸續(xù)關(guān)閉，一方面是由于租金上漲，另一方則是市場不景氣，業(yè)績下滑所致。

記者從北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會官方網(wǎng)站上查詢到，截至目前，又名“北京安信瑞德房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”的21世紀(jì)不動產(chǎn)，分支機構(gòu)為79個，經(jīng)紀(jì)人162人。據(jù)媒體報道，2013年時，21世紀(jì)不動產(chǎn)登記在冊的分支機構(gòu)有150多個，相比去年，門店數(shù)已關(guān)閉近半。

“今年二手房市場成交量下滑，甚至超過了2011年最差的時候。僧多粥少，中介機構(gòu)間競爭加劇，為了生存只能‘?dāng)啾矍笊?1世紀(jì)不動產(chǎn)只是其中比較典型的。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

實際上，就在雙井天力街上，除了21世紀(jì)不動產(chǎn)外，思源經(jīng)紀(jì)也在同一時間撤出了門店。在萬年花城小區(qū)，挨著新開張的快印公司不遠，中原地產(chǎn)也關(guān)閉了兩家店中的一家。在通州的華業(yè)東方玫瑰小區(qū)，鏈家地產(chǎn)的一家門店“關(guān)門大吉”。而天通苑西一區(qū)的鑫尊地產(chǎn)一家門店也早已貼出轉(zhuǎn)讓信息。

連鎖中介在合并門店，相對較小的中介門店生存就更困難。勁松一家僅10平米的中介門店負責(zé)人稱：“原來店里有4個經(jīng)紀(jì)人，現(xiàn)在就剩我了，離關(guān)門也不遠了。”

成交低迷考驗生存能力

北京二手房市場持續(xù)降溫，被視為導(dǎo)致這場關(guān)店潮的主要原因。

從去年9月開始，二手房成交量波動下降趨勢就開始顯現(xiàn)。鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，相比2013年，2014年月度一手商品房成交量下降了42.3%，二手房成交量下降了41.4%。進入傳統(tǒng)的“紅5月”后，不僅沒有好轉(zhuǎn)，成交量反而創(chuàng)下近5年來最低值。

數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手住宅網(wǎng)簽量為6929套，環(huán)比4月的7616套下跌9.02%，同比去年5月的7336套下跌5.55%。這也是自3月以來，二手房成交量連續(xù)兩個月下滑，并創(chuàng)下自2009年以來5月單月交易量的新低。綜合鏈家、我愛我家數(shù)據(jù)，今年二手房市場網(wǎng)簽量已連續(xù)兩個月低于8000套，與此同時，二手房房價也震蕩下跌，5月北京市二手住宅成交均價為28576元/平方米，環(huán)比降幅達到4.75%，價格下降幅度為自2012年2月以來最大，在成交均價滯漲趨勢持續(xù)8個月以后，首次出現(xiàn)較大幅度的下滑。

“市場上無論是購房者還是二手房房主均觀望情緒。” 鏈家地產(chǎn)市場研究部的張旭表示，二手房的委托客源量也有所下降，年度最高漲幅為2009年 58%，最近五年只有2011年年度下跌，跌幅為14.7%。

一位房產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)人士告訴記者，根據(jù)店面大小及地段租金不同，一間店鋪的運行成本根據(jù)規(guī)模大約2萬-6萬元/月，這意味著每個月至少要成交2-3套以上，才能夠保持門店基本運營。但從鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，北京二手房周成交量連續(xù)兩周在1600套以下，自4月起至目前，北京市二手住宅周成交量已連續(xù)6周在2000套以下水平徘徊。而北京市場僅連鎖中介就幾千家門店，這點成交量根本不夠數(shù)量龐大的中介門店“塞牙縫”。

“一開始我們希望能通過業(yè)主降價來爭取成交，提高成交量，但后來發(fā)現(xiàn)作用并不大。”鏈家地產(chǎn)銷售經(jīng)理候守健告訴記者，他手上有套萬年花城的房子，業(yè)主最初的報價是440萬元，光5月就調(diào)了兩次價，現(xiàn)在420萬元還是沒能賣出去。

記者在走訪中介門店時發(fā)現(xiàn)，無論在雙井還是豐臺，兩小時里，上門咨詢購房的人數(shù)不超過5人，通常問幾句便走了。“一天下來，咨詢的客戶不超過十人，大多只是問問價格，打探一下房價走勢。”豐臺鏈家地產(chǎn)一位中介坦言，現(xiàn)在大多購房者都認為房價要跌，觀望情緒濃，即使他們推出特價房也未必能吸引客戶。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，市場處于下行期時，看房的越來越少，賣方急于成交，價格就會越談越低，這種情況導(dǎo)致越來越多的人開始觀望。“并不是降價成交量就能上去的。”

業(yè)內(nèi)人士表示，若二手房成交持續(xù)下降，預(yù)計未來將會有更多門店關(guān)閉，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的離職率也會持續(xù)上升。未來店面縮減、人員流失等困境將愈發(fā)明顯。

成交低迷仍將持續(xù)

鏈家地產(chǎn)市場研究部的張旭認為，北京二手住宅市場成交疲軟，價格滯漲的市場形勢持續(xù)了一段時間以后，5月成交均價出現(xiàn)較為明顯的下滑，這一方面體現(xiàn)出在市場冷淡、成交困難的情況下，急售業(yè)主迫于成交壓力讓利意愿明顯增加，另一方面，近期市場低價房源成交量的上升也在結(jié)構(gòu)上對成交均價產(chǎn)生了一定的拉低作用。

在價格調(diào)整過程中，近郊區(qū)二手住宅價格首先出現(xiàn)下滑，但價格下降持續(xù)了一段時間，房價回歸較為合理的水平以后，業(yè)主能夠繼續(xù)承受的房價下降幅度十分有限，使得近郊區(qū)二手住宅議價難度明顯加大，買賣雙方僵持程度加深。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，從5月數(shù)據(jù)來看，無論是新增房源變化情況，還是二手房成交量，都反映出購房者深度觀望的情緒仍沒有任何改善。“多數(shù)購房者認為房價還會再降，這正是導(dǎo)致樓市需求深度觀望的主要原因。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析說，在整體需求觀望情緒濃重的情況下，市場對于房價下降的預(yù)期增強，二季度的成交量整體不樂觀。“低迷或?qū)⒊掷m(xù)一段時間。”

根據(jù)以往樓市經(jīng)歷推算，如果北京二手市場低迷時間再延長3個月，迫于生存壓力，北京中介公司可能將面臨調(diào)整，2008年房地產(chǎn)調(diào)控中曾出現(xiàn)的二手中介關(guān)店潮或輪回再現(xiàn)。