房地產(chǎn)登記制度與公證事業(yè)研究

摘要：《中華人民共和國物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)作了嚴(yán)格的規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)登記工作往往涉及公證問題，如何嚴(yán)格依法做好不動(dòng)產(chǎn)登記公證工作，尤其是涉外不動(dòng)產(chǎn)登記公證是公證業(yè)務(wù)人員必須認(rèn)真研究并妥善做好的一項(xiàng)重要工作。

關(guān)鍵詞：公證；不動(dòng)產(chǎn)；不動(dòng)產(chǎn)登記

《中華人民共和國物權(quán)法》涉及的不動(dòng)產(chǎn)登記制度在法律上具有強(qiáng)制性，雖然不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)依法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，但未登記就不享有物權(quán)效力。不動(dòng)產(chǎn)登記，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示手段；是國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行行政管理、課征稅賦等的依據(jù)；是公示物權(quán)狀況、警示交易風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的有效措施；也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)獲得法律承認(rèn)和保護(hù)的基本依據(jù)。因此，其在法律上具有重要的意義，并且以房地產(chǎn)登記制度為核心內(nèi)容。

我國以往對(duì)房地產(chǎn)采用的是分別登記制度，這種制度存在許多弊端，不僅不利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，而且很容易在實(shí)踐中造成欺詐，降低了對(duì)房地產(chǎn)的利用率，在一定程度上也有礙于房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常快速發(fā)展。針對(duì)以上問題，我國《物權(quán)法》做了相關(guān)的調(diào)整，并且新確定了房地產(chǎn)登記制度、不動(dòng)產(chǎn)登記審查制度、不動(dòng)產(chǎn)登記管理異議制度等多項(xiàng)制度，用制度建設(shè)進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，維護(hù)房產(chǎn)交易秩序，保護(hù)當(dāng)事人的利益。

一、建立了統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度

我國舊房地產(chǎn)登記制度采取的是分塊管理、各自為政的登記制度，土地行政主管部門負(fù)責(zé)土地登記，房屋行政主管部門負(fù)責(zé)房屋產(chǎn)權(quán)登記，林業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)林地登記。這種分塊管理、條條管理的登記方式使登記管理十分繁瑣，并且各個(gè)登記機(jī)關(guān)在登記的內(nèi)容、程序、存檔管理上也存在很大差別，造成責(zé)權(quán)不清、管理混亂、查詢困難等問題。在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易公證管理等問題上增加了辦事環(huán)節(jié)，導(dǎo)致房地產(chǎn)的權(quán)屬不清、混亂、多證在手、重復(fù)抵押等亂象。

二、建立不動(dòng)產(chǎn)交易安全的審查制度

由于房地產(chǎn)登記涉及人民群眾重大財(cái)產(chǎn)的變更，其交易的安全性、高效性、合法性應(yīng)得到更強(qiáng)的保護(hù)。雖然我國正在不斷完善包括法律制度在內(nèi)的各項(xiàng)制度，但與歐美發(fā)達(dá)國家相比，還是有許多不足之處。在各種交易中，現(xiàn)階段我國還存在著社會(huì)信用缺失、欺詐等現(xiàn)象，假證件、假文件滿天飛，互聯(lián)網(wǎng)上公開叫賣假文憑、假證件的違法現(xiàn)象屢禁不止，甚至馬路上、電線桿子上各種辦假證的廣告像牛皮癬一樣難以清除，因此在不動(dòng)產(chǎn)公證及登記工作中要不斷加強(qiáng)防偽技術(shù)，不斷提高防偽意識(shí)，做到去偽存真，確保房地產(chǎn)交易秩序不受假證件干擾。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)公證和登記機(jī)構(gòu)的登記審查環(huán)節(jié)主要是程序?qū)彶楹蛯?shí)質(zhì)審查。程序?qū)彶榫褪菍?duì)不動(dòng)產(chǎn)登記程序及證書發(fā)放合理性和合法性的審查，杜絕假證、假手續(xù)。實(shí)質(zhì)性審查就是按照法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行全面審查，甚至在特殊情況下對(duì)法律關(guān)系的真實(shí)性也要進(jìn)行審查，通過審查做到去偽存真。

在實(shí)踐中，究竟采用哪種形式更為合理、更利于保護(hù)房地產(chǎn)交易一直是爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。在德國，登記不動(dòng)產(chǎn)之前公證員要對(duì)合同的真實(shí)性、當(dāng)事人的身份及有關(guān)的準(zhǔn)備提交登記的材料進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查。而我國并沒有設(shè)置公證機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查的前置程序，所以若登記機(jī)關(guān)僅進(jìn)行形式審查，則會(huì)提高錯(cuò)誤的發(fā)生率。但是，將公證作為登記的前置程序，會(huì)增加當(dāng)事人的登記成本，以我國現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，很難得到大多數(shù)人的支持。并且，我國的登記機(jī)關(guān)是行政機(jī)關(guān)，若進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，其職責(zé)和責(zé)任都會(huì)大大上升，要求登記機(jī)關(guān)承擔(dān)如此重大的責(zé)任也是難以實(shí)現(xiàn)的。立足于我國國情，《物權(quán)法》采用了折衷的辦法，即登記機(jī)構(gòu)在嚴(yán)格查驗(yàn)申請(qǐng)人提交的必要材料、如實(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)的同時(shí)，就有關(guān)事項(xiàng)詢問當(dāng)事人，登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際情況需要查看的，申請(qǐng)人及其他有義務(wù)協(xié)助的人應(yīng)當(dāng)協(xié)助，即以形式審查為主，以實(shí)質(zhì)審查為輔的審查制度。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記公證制度和登記制度

目前《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》正在由、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國務(wù)院法制辦、國家稅務(wù)總局等有關(guān)部門負(fù)責(zé)起草。社科院專家曾經(jīng)明確表示多頭管理成為不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施的攔路虎。2014年7月30日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱“征求意見稿”），決定向社會(huì)公開征求意見。會(huì)議決定，按照立法程序要求，將向社會(huì)公開征求意見，之后再推進(jìn)相關(guān)法律修改工作。“征求意見稿”最大的亮點(diǎn)是“統(tǒng)一”，要建立統(tǒng)一的登記制度。“統(tǒng)一”有四點(diǎn)涵義：首先是統(tǒng)一登記的部門，按照立法逐漸把各個(gè)登記部門統(tǒng)一起來，這樣才符合物權(quán)法的要求，才能達(dá)到保證交易安全的目標(biāo)，這是最基本的；其次，在統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)之后，還需建立統(tǒng)一的登記程序；再次，統(tǒng)一權(quán)屬證書、不動(dòng)產(chǎn)登記簿，統(tǒng)一登記的基本信息；最后，立法的統(tǒng)一，需要與《物權(quán)法》相配合。

預(yù)告登記的程序如下：第一，已經(jīng)簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣協(xié)議；第二，不動(dòng)產(chǎn)的買方提出預(yù)告登記要求；第三，雙方共同攜帶相關(guān)資料及文件在登記簿上；第四，該預(yù)告登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓等處分產(chǎn)生效力。

預(yù)告登記作為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買方的一種保護(hù)措施，在很大程度上提高了其地位，把它從一個(gè)普通債權(quán)人的位置提升到準(zhǔn)物權(quán)權(quán)利人的地位，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，對(duì)于保護(hù)處于絕對(duì)劣勢(shì)的普通消費(fèi)者的合法權(quán)益有著相當(dāng)重要的意義。物權(quán)法第二十條第二款也規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。這樣的規(guī)定，在一定程度上平衡了預(yù)告登記權(quán)利人與不動(dòng)產(chǎn)賣方的利益，把預(yù)告登記限制在一個(gè)合理的時(shí)間范圍內(nèi)，以盡量避免惡意利用預(yù)告登記的行為。

四、關(guān)于登記機(jī)構(gòu)的過錯(cuò)賠償

房屋登記機(jī)構(gòu)由于登記過程中的疏漏和過錯(cuò)造成登記人經(jīng)濟(jì)損失的是否屬于行政賠償？究竟屬于民事賠償還是國家賠償？理論界和實(shí)司法界對(duì)此存有爭(zhēng)議。

第一種意見認(rèn)為，房屋登記錯(cuò)誤造成的賠償責(zé)任，往往是行政賠償與相關(guān)民事賠償相互交織，應(yīng)當(dāng)先行民事賠償，再行國家賠償。

第二種意見認(rèn)為，雖然我國目前不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)視為行政機(jī)構(gòu)，但不動(dòng)產(chǎn)登記行為本質(zhì)上是民事行為，而非行政行為。因不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤而產(chǎn)生的賠償責(zé)任是民事侵權(quán)責(zé)任，而非國家賠償責(zé)任。

第三種意見認(rèn)為，因登記機(jī)構(gòu)的不當(dāng)行為而使有關(guān)權(quán)利人遭受損失的，受害人可以提起行政賠償訴訟。

我國的國家賠償只限于賠償直接損失，不賠償間接損失。國家賠償法并未對(duì)哪些損失屬于直接損失、哪些損失屬于間接損失作出明確規(guī)定，相關(guān)的司法解釋也未予以明確界定。審判實(shí)務(wù)中，法官一般根據(jù)案情，在一定賠償額度范圍內(nèi)綜合考慮案件的相關(guān)因素，最后確定一個(gè)適當(dāng)?shù)馁r償數(shù)額。

從以上論述中可以看出來，《物權(quán)法》對(duì)房地產(chǎn)登記制度有了一個(gè)比較規(guī)范完善的登記體系。當(dāng)然，對(duì)于個(gè)別具體的條文有一些爭(zhēng)議是在所難免的，但從整體來說，它畢竟為房地產(chǎn)良好交易秩序的建立奠定了一個(gè)良好的基礎(chǔ)，也必將在保障當(dāng)事人權(quán)利、保護(hù)交易安全、維護(hù)市場(chǎng)信用等方面產(chǎn)生積極而重要的意義。

（作者單位：吉林省四平市英城公證處）