萬達地產：預收賬款不是債？

大連萬達商業地產股份有限公司（下稱“萬達地產”）向港交所遞交的招股說明書顯示，2013年末其資產負債率僅為49%，2014年6月末，其資產負債率為52%。房地產行業歷來是一個高負債行業，萬達地產負債率為何如此之低？

扣除預收賬款

筆者查閱萬達地產招股說明書發現，其資產負債率的定義中，將預收賬款從負債中扣除了。萬達稱，“資產負債率按資產總額（扣除客戶墊款）除以資產總值再將所得值乘以100%計算”（招股說明書P377），“我們的客戶墊款主要包括預售物業所得款項”（P363），由此可知，其客戶墊款即指預收賬款。

根據萬達地產招股說明書披露的資產負債數據，如果負債總額不扣除預收賬款，萬達地產2013年末和2014年6月30日資產負債率分別高達74%和78%。這一負債率水平與萬科A（000002.SZ）的負債率大致相當。

值得一提的是，萬達地產的投資性物業以市價計量，其賬面資產中包含了巨額商業地產增值，如果投資性物業以歷史成本計量，其負債率遠高于萬科A。

將預收賬款從負債中扣除，并非萬達地產首創。近年來，中國房地產業形成了一個流行的觀點：預收賬款不是負債，在計算資產負債率時將其從負債中扣除。一些機構和媒體也以此計算房地產企業負債率。

不過，在招股說明書中將預收賬款從負債中扣除而計算資產負債率，筆者印象中萬達地產似乎是首家。A股市場的房地產上市公司財報中披露的資產負債率指標計算中仍然將預收賬款包括在其債務中，如萬科A的2013年年報披露，其資產負債率為78.0%，并沒有將預收賬款從負債中扣除。不過，“2013年經營業績與分析”中有如此表述： “2013年底，公司剔除預收賬款后的其他負債占總資產的比例為45.54%”。

謬誤已久的預收賬款不是債

房地產企業的預收賬款究竟是不是債務呢？如果不是債務，那么它是什么？

在資產負債表中，預收賬款列示于企業的流動負債項下。對于有大額預收賬款的房地產企業而言，如果將預收賬款從負債中剔除，那么會計恒等式“資產=負債+所有者權益”就不再成立，以此計算的資產負債率也就失去其應有的意義。

仍以萬達地產為例，2014年6月30日，其賬面資產總額5040億元，負債總額3914億元，所有者權益1126億元。將預收賬款1311億元從負債總額中扣除后的負債額為2603億元，以此計算的資產總額將會大于負債與所有者權益之和。

預收賬款是核算企業按合同約定向其客戶預收的貨款、定金等。與應付款項等經營性負債相比，預收賬款是一項不需要以現金償付的債務，與銀行貸款等有息負債相比，預收賬款通常是一項不需要支付利息的負債。但從本質上來說，預收賬款仍然是一項債務，企業需要按照合同的約定，按時向客戶交付相應的商品（勞務）。

房地產企業需要按合同約定的期限向客戶交付商品房，并據此確認商品房銷售收入；若不能如期交付商品房就構成違約，須向客戶支付違約金。如果房地產商根本沒有足夠的資金用于相應商品房項目的建設，那么房地產商就會由于資金鏈斷裂而導致項目爛尾，企業有可能因此陷入破產困境。

由于中國商品房實行預售制，房地產企業賬面都有巨額預收款項。房地產企業之所以如此扣除，主要理由是，房地產企業與預收賬款相應的房地產項目銷售結算完畢后，預收賬款余額就會變成零，企業無須對外支付現金清償。但實際上，與預收賬款相應的房地產項目的建設仍須投入資金，至項目竣工結算期間，仍會發生管理費用、財務費用等期間費用，繳納營業稅、城建稅、土地增值稅、教育費附加等稅費。而項目銷售結算時，相應的存貨也會結轉至銷售成本，總資產會相應減少。

簡單地將預收賬款從負債總額中扣除，并以此計算資產負債率，一方面，沒有考慮到與預收賬款相關的房地產項目后續建設資金支出和期間費用、稅費支出，低估企業的負債額；另一方面沒有考慮項目結算后，隨著預收賬款結轉至銷售收入、負債減少，相應的存貨也會隨之結轉至銷售成本，企業的資產相應減少，因而高估企業的資產總額；由此將嚴重低估企業的資產負債率。

個人認為，如果房地產商的預收賬款余額高，且銷售毛利率、銷售凈利潤高，從最大限度利用資金角度出發，在計算資產負債率時，若要將預收賬款從負債中扣除，那么，應同時考慮與預收賬款相關的資產、負債的變化。

不妨以具體數據來舉例：

假設某房地產企業資產總額100億元，負債總額80億元，其中，預收賬款30億元，其資產負債率為80%；若簡單地將預收賬款從負債中扣除，則以此計算的資產負債率為50%。那么，將預收賬款從負債總額中扣除后計算的資產負債率是否能真實反映企業的財務狀況？

假設該企業30億元預收款對應的商品房都已竣工，達到交付、結算條件，我們不妨看一看其與預收賬款相應的商品房全部銷售結算完畢、預收賬款為零時的資產負債狀況。

假設該企業的銷售毛利率為40%，銷售凈利率為20%，則30億元預收賬款對應的賬面存貨為18億元（30×60%），項目全部銷售可實現凈利潤6億元（30×20%），與其相關的期間費用、主營業務稅金、所得稅等為6億元（30-18-6）。

那么，與30億元預收賬款相關的房地產項目全部實現銷售后，預收賬款為零，存貨減少18億元，所有者權益（未分配利潤）增加6億元，應付賬款、應交稅金增加6億元（假設與項目銷售結算相關產生的債務尚未以現金支付，由此形成應付賬款、應交稅金）。

而銷售結算后，企業的資產總額為82億元（100-18），負債總額為56億元（80-30+6），所有者權益總額為26億元（20+6）。

這個時候，由于與預收賬款相關的項目已全部銷售結算完畢，預收賬款余額為零，在計算資產負債率時，是否剔除預收賬款，對資產負債率沒有影響。根據上述數據可以計算出，企業的資產負債率為68.29%。

可見，即使企業與預收賬款相關的商品房已全部達到竣工狀態，其項目全部銷售結算后資產負債率也高達68.29%，而不是直接將預收賬款從負債總額中簡單扣除后的50%。

如果企業與預收賬款相關的商品房尚未竣工，須繼續投入資金建設，則項目全部竣工結算后的資產負債率會更高。

假設企業與預收賬款相關的商品房賬面存貨余額為5億元，達到竣工狀態尚需要繼續投入資金13億元，假設以現金支付3億元、產生應付賬款10億元，在此情形下，項目全部竣工結算后的資產負債狀況如下：

企業的資產總額為92億元（82+13-3），負債總額為66億元（56+10），所有者權益總額為26億元；其資產負債率71.74%。

上述案例顯示，如果房地產企業與預收賬款相關的房地產項目尚在建設中，則后續建設仍須支付現金，或增加債務。即使項目已全部竣工，達到可交付狀態，銷售結算過程中也會發生相關稅費，須以現金支付或增加應交稅金、應付賬款等負債。而在銷售結算時，隨著預收賬款因結算而減少，與其相關的存貨也因結轉至銷售成本而減少，企業的資產總額也會隨之下降。

房地產企業在計算資產負債率時，簡單地將預收賬款從負債總額中扣除，而不考慮與之相關的存貨、應付賬款、應交稅金等資產負債項目隨預收賬款的變化而變化，由此將會導致資產負債表失衡（資產>負債+所有者權益），顯著低估企業的資產負債率沒有任何實際意義。

但預收賬款不是債，在中國房地產業已成為一個流行的觀點。這一謬誤之所以能夠流行，只是因為中國房地產企業的負債率過高而已，且國內商品房實行預售制，其負債中預收賬款也很高。

為了美化、粉飾財務指標，將預收賬款從負債總額中直接扣除，堪稱中國房地產商的一大發明。個人認為，這只能用于忽悠債權人和股票投資人，但房地產商千萬別連自己也被忽悠了，若房地產商自欺欺人，在編制資金計劃時，無視與預收賬款相關項目建設資金需求，則很可能自食其果，陷入財務危機。

近年來，一些房地產商盲目擴張、資金鏈斷裂的新聞頻頻曝光。除非房地產商準備好在不能如期交付商品房時跑路、破產，否則，在編制資金計劃時，都不應無視預收賬款這一債務。