舉牌地產(chǎn)股 險(xiǎn)資新玩法

幾乎是在一夜之間，兩家地產(chǎn)龍頭被接連舉牌，而舉牌者是在業(yè)內(nèi)默默無(wú)名的兩家“小字輩”保險(xiǎn)公司。

4月28日晚間，股價(jià)連續(xù)大漲的金融街（000402.SZ）發(fā)布公告稱，由于最近兩個(gè)交易日公司股票漲幅偏離值累計(jì)達(dá)到20%，屬于股票交易異動(dòng)波動(dòng)情形，因此，公司股票將于4月29日開市起停牌，待公司完成相關(guān)核查工作并披露相關(guān)結(jié)果公告后復(fù)牌。

引發(fā)金融街大漲的直接原因來(lái)自于安邦保險(xiǎn)的舉牌，正是這一信息導(dǎo)致金融街股價(jià)大幅上揚(yáng)。

實(shí)際上，在此之前，另一家保險(xiǎn)公司生命人壽早已經(jīng)對(duì)金地集團(tuán)（600383.SZ）“下手”，其持股比例更是遠(yuǎn)超20%。險(xiǎn)資增持目的何在？為什么又會(huì)是地產(chǎn)股呢？

生命人壽上位金地大股東

4月24日，金地集團(tuán)召開2014年第一次臨時(shí)股東大會(huì)，來(lái)自生命人壽的林勝德和來(lái)自安邦財(cái)險(xiǎn)的姚大鋒順利成為董事會(huì)新成員，金地集團(tuán)的董事會(huì)人數(shù)也由之前的12人擴(kuò)充至14人。

為了這個(gè)董事會(huì)席位，一年多的時(shí)間里，生命人壽已經(jīng)付出了超過(guò)75億元的代價(jià)，如果算上安邦保險(xiǎn)，那么兩家險(xiǎn)資累計(jì)出資已經(jīng)遠(yuǎn)超百億元。

金地集團(tuán)的股權(quán)爭(zhēng)奪要追溯到2013年1月25日生命人壽第一次舉牌金地集團(tuán)，生命人壽通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)耗資近17億元購(gòu)入金地集團(tuán)5.41%的股份，隨后的幾個(gè)月里，生命人壽繼續(xù)在二級(jí)市場(chǎng)上不斷買入，截至11月1日，持股比例已經(jīng)超過(guò)原來(lái)的第一大股東深圳市福田投資發(fā)展公司（下稱“福田投資”）。

福田投資顯然不愿“束手就擒”，4天之后就宣布與自然人何大江成為一致行動(dòng)人，合計(jì)持股比例至8.02%，暫時(shí)保住了第一大股東的位置；與此同時(shí)，生命人壽將所持2.15億股（占比為4.81%）授予福田投資行使表決權(quán)。福田投資的大股東地位暫時(shí)無(wú)虞，但這份協(xié)議在2014年6月30日就將到期。

已經(jīng)投入十幾億元的生命人壽隨后對(duì)金地集團(tuán)掀起了“閃電戰(zhàn)”。2013年11月至2014年2月的4個(gè)月里，生命人壽投入超過(guò)20億元增持金地集團(tuán)，2014年4月份再次耗資逾30億元成為持股24.82%的第一大股東，而福田投資早已經(jīng)沒(méi)有“還手”之力。

在生命人壽大肆搶購(gòu)金地集團(tuán)的同時(shí)，另一家險(xiǎn)資安邦保險(xiǎn)也在2013年12月和2014年4月，先后兩次累計(jì)耗資逾30億元舉牌金地集團(tuán)，截至4月24日，安邦保險(xiǎn)合計(jì)持有金地集團(tuán)股份超過(guò)15%。在生命人壽咄咄逼人的氣勢(shì)下，安邦保險(xiǎn)舉牌的意圖頗值得玩味。

如果安邦保險(xiǎn)舉牌金地集團(tuán)屬于跟隨戰(zhàn)略，那么公司舉牌金融街就屬于自己的“杰作”了。

4月28日，金融街發(fā)布公告稱，安邦保險(xiǎn)旗下和諧健康保險(xiǎn)股份有限公司（下稱“和諧健康”）于3月份和4月份累計(jì)動(dòng)用資金7.77億元購(gòu)買了1.51億股金融街，持股比例恰好超過(guò)5%。消息一經(jīng)公布，金融街股價(jià)放量漲停，隨后公司宣布停牌核查相關(guān)信息。

在公告安邦舉牌之前，金融街大股東似乎有所察覺(jué)。

就在之前一周的4月21日，金融街公告稱，公司股東北京金融街投資（集團(tuán)）有限公司及其一致行動(dòng)人增持公司股份4158.2萬(wàn)股，占公司股份總數(shù)的1.37%，增持后持股比例提升至27.92%，同時(shí)不排除在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)繼續(xù)增持的可能性。

對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)，一般情況下，舉牌者的目的無(wú)非是財(cái)務(wù)投資或者戰(zhàn)略合作，最讓上市公司無(wú)法接受的則是舉牌者謀求控股權(quán)并取而代之。

然而，險(xiǎn)資舉牌的目標(biāo)為什么是金地集團(tuán)呢？

為什么是金地？

金地集團(tuán)無(wú)疑是一個(gè)舉牌的好“獵物”。在以“招保萬(wàn)金”為首的四大房企龍頭中，金地集團(tuán)的股權(quán)比例最為分散，在生命人壽之前，原第一大股東福田投資從2009年起持股比例僅有7.85%，雖然萬(wàn)科（000002.SZ）大股東華潤(rùn)的持股比例達(dá)到17%，但萬(wàn)科管理層對(duì)公司有著極強(qiáng)的控制權(quán)，華潤(rùn)更多的是充當(dāng)一個(gè)財(cái)務(wù)投資者的角色。

股權(quán)分散且管理層對(duì)公司的控制力遠(yuǎn)不如萬(wàn)科，對(duì)于手握上千億資產(chǎn)的險(xiǎn)資來(lái)說(shuō)，舉牌金地集團(tuán)遇到的阻力會(huì)更小。

而且，金地集團(tuán)本就是一線房地產(chǎn)龍頭，公司年收入超過(guò)300億元，控股金地意味著直接進(jìn)入了行業(yè)一線，這對(duì)于追求規(guī)模效益的企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑有著巨大的誘惑。還有一點(diǎn)不得不提的是，與金地集團(tuán)一樣，生命人壽同樣地處深圳，其對(duì)深圳國(guó)資改革的情況或許有著更清晰的了解。

事實(shí)也正是如此，福田投資幾乎毫無(wú)抵抗地就交出了金地集團(tuán)的控股權(quán)，管理層也接受了這樣的事實(shí)，董事會(huì)中相應(yīng)增加了兩名舉牌方的利益代言人，生命人壽的“偷襲”獲得成功。更為重要的一點(diǎn)是，金地集團(tuán)的估值獲得了產(chǎn)業(yè)資本的認(rèn)可。

申銀萬(wàn)國(guó)分析師韓思怡認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)資本之所以密集增持地產(chǎn)股，首先是險(xiǎn)資自身業(yè)務(wù)布局的需要。房地產(chǎn)業(yè)一直以來(lái)都是險(xiǎn)資的重要配置標(biāo)的，險(xiǎn)資對(duì)地產(chǎn)投資的限制已經(jīng)逐漸松綁，投資比例已經(jīng)從零上升到13%；同時(shí)，泰康等部分保險(xiǎn)公司也在大力布局養(yǎng)老業(yè)務(wù)，而養(yǎng)老業(yè)務(wù)的拓展需要地產(chǎn)強(qiáng)有力的資源支撐。

其次，韓思怡表示，保險(xiǎn)公司選擇此時(shí)進(jìn)行高調(diào)增持，與地產(chǎn)股的過(guò)度低估有很大關(guān)系。目前，重點(diǎn)地產(chǎn)公司的市盈率僅有7倍左右，全行業(yè)所有公司的平均估值水平也遠(yuǎn)低于其他行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)較低且升值潛力較大。

但如果僅僅認(rèn)為險(xiǎn)資舉牌地產(chǎn)股是財(cái)務(wù)投資行為就有些過(guò)于短視，從生命人壽和安邦保險(xiǎn)派駐代表進(jìn)入金地董事會(huì)來(lái)看，他們的訴求絕非財(cái)務(wù)投資者那么簡(jiǎn)單，即使不謀求對(duì)公司的控股權(quán)，其身份也已經(jīng)從財(cái)務(wù)投資者轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略投資者。

險(xiǎn)資新玩法

在獲得金地集團(tuán)第一大股東的地位之后，生命人壽4月底在金地集團(tuán)發(fā)布的詳式權(quán)益變動(dòng)報(bào)告書中表示，生命人壽董事會(huì)同意繼續(xù)增持金地集團(tuán)，持股比例不超過(guò)總股本的30%。

“產(chǎn)業(yè)資本改變了原來(lái)直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式，而是直接購(gòu)買公司股權(quán)以爭(zhēng)取公司話語(yǔ)權(quán)，并通過(guò)提前參加項(xiàng)目獲取更高收益，其角色已經(jīng)明顯從財(cái)務(wù)投資者轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略投資者。”韓思怡表示。

一般情況下，保險(xiǎn)公司通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買的股票計(jì)入交易性金融資產(chǎn)和可供出售金融資產(chǎn)。以短期持有為目的的交易性金融資產(chǎn)影響當(dāng)期損益，而可供出售金融資產(chǎn)的變動(dòng)則只會(huì)影響資本公積的變化，對(duì)當(dāng)期凈利潤(rùn)則無(wú)法提供幫助。

然而，如果對(duì)被投資單位具有重大影響（占股權(quán)的20%-50%），長(zhǎng)期股權(quán)投資就可以按照權(quán)益法入賬。采用權(quán)益法時(shí)，投資單位取得投資時(shí)應(yīng)該將成本與所享份額進(jìn)行比較，即在投資持有期間，根據(jù)投資企業(yè)享有被投資單位所有者權(quán)益份額的變動(dòng)對(duì)投資的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。

顯然，按照這樣的處理方式，被投資方的損益變動(dòng)也會(huì)給投資方帶來(lái)當(dāng)期相應(yīng)的投資損益。對(duì)于處于急速擴(kuò)張的生命人壽來(lái)說(shuō)，與華潤(rùn)作為萬(wàn)科的第一大股東但并不參與公司的具體經(jīng)營(yíng)類似，生命人壽舉牌金地集團(tuán)不謀求控股權(quán)，但可以獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。區(qū)別在于，生命人壽派駐代表進(jìn)入董事會(huì)，可以表達(dá)自己的訴求，因此，這更像是一次戰(zhàn)略投資行為。

中信證券分析師陳聰就認(rèn)為，從純財(cái)務(wù)投資的角度來(lái)看，長(zhǎng)線資金似乎應(yīng)該平均布局于低估值的地產(chǎn)龍頭。然而，長(zhǎng)線資金此次舉牌金地集團(tuán)，應(yīng)該是一種財(cái)務(wù)投資和戰(zhàn)略投資兼顧的行為。

他表示，如果股市向好，則這一投資將為投資者帶來(lái)豐厚的股價(jià)利得；如果股市偏弱，則這一投資帶來(lái)的上市房企和保險(xiǎn)公司之間的業(yè)務(wù)協(xié)同，依然能保證這項(xiàng)投資有吸引力。在股價(jià)沒(méi)有顯著高估的前提下，特定產(chǎn)業(yè)思維的長(zhǎng)線投資者會(huì)選擇集中持股，以保證投資的安全性。

從被舉牌方來(lái)說(shuō)，在自身價(jià)值被低估，而大股東又是國(guó)資改革的背景下，這種資源的整合或許才剛剛開始。

海通證券房地產(chǎn)分析師涂力磊認(rèn)為，上市地產(chǎn)公司被產(chǎn)業(yè)資本看重而不斷被增持或收購(gòu)的首要因素是，其估值處于歷史底部，其次則是國(guó)資改革背景下的整合趨勢(shì)。

他表示，一方面，國(guó)資改革、治理激勵(lì)機(jī)制優(yōu)化要求資本結(jié)構(gòu)的持續(xù)改善，這為保險(xiǎn)等產(chǎn)業(yè)資金增持和進(jìn)入上市地產(chǎn)公司打下了基礎(chǔ)；另一方面，很多低估值的上市地產(chǎn)公司質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，產(chǎn)業(yè)資本的進(jìn)入甚至控股可以促進(jìn)其存量資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)效率提升和價(jià)值兌現(xiàn)。

“由產(chǎn)業(yè)資本驅(qū)動(dòng)的地產(chǎn)行業(yè)整合才剛剛開始，企業(yè)選擇堅(jiān)守戰(zhàn)線還是主動(dòng)擁抱將成為市場(chǎng)長(zhǎng)期話題。”涂力磊表示。