李嘉誠的信號

李嘉誠又開始賣樓了。

11月初，泛海控股發(fā)布公告稱，將動用38.22億港元收購和記黃埔旗下的香港上市公司和記港陸71.36%股權(quán)。

和記港陸主要的資產(chǎn)是位于上海路98號港陸黃埔中心和上海黃浦區(qū)西藏中路18號港陸廣場的商業(yè)物業(yè)，其收入來源主要靠租金和利息。

在商海浮沉一生的李嘉誠為何連續(xù)出手內(nèi)地物業(yè)？

市值基礎(chǔ)上又溢價111%

截至9月30日，和記港陸凈資產(chǎn)價值為41.7億港元，而泛海控股相當于以53.2億港元的總代價收購和記港陸，溢價1.28倍，從市凈率來看，泛海控股收購價并不算貴。但香港和內(nèi)地會計準則在計算物業(yè)價值所采取的方法不同，香港采取的公允價值，而內(nèi)地則是賬面價值。即對于和記港陸來說，其旗下投資物業(yè)已經(jīng)按市值計算。

根據(jù)和記港陸提供的三季報顯示，其流動資產(chǎn)合計29.3億港元，非流動資產(chǎn)合計17億港元，沒有有息負債，負債總額僅為2.95億港元。在流動資產(chǎn)里最大的資產(chǎn)在現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物大約為26.2億港元，其次為三個月到期的銀行存款為2.87億港元。非流動資產(chǎn)里最大價值為投資物業(yè)約為10.23億港元，其次為可供出售的財務(wù)資產(chǎn)6.7億港元。

可以看出在和記港陸的資產(chǎn)里，位于能讓泛海控股溢價收購的就是投資物業(yè)，即位于上海的兩棟商業(yè)地產(chǎn)，而截至9月30日，該投資物業(yè)公允值約為10.23億港元，但是泛海控股大約為整體和記港陸估價為53.2億港元，在假設(shè)其他資產(chǎn)價值不變的情況下，如果與歸屬母公司所有者權(quán)益相比，筆者認為，泛海控股此次收購多出了大約11.4億港元，即泛海控股為投資物業(yè)溢價了約11.4億港元，如果按資產(chǎn)評估法來考量，和記港陸的投資物業(yè)增值約111%。如果與全體所有者權(quán)益相比，泛海控股溢價了大約9.8億港元，物業(yè)增值約95.8%。

根據(jù)和記港陸年報披露其物業(yè)項目總共建筑面積大約在38849平方米，如果按增值11.4億港元計算，該商業(yè)地產(chǎn)折合每平米55000港元，即每平米約44000元人民幣（不包括地下停車場的面積價值）。

筆者網(wǎng)上查詢兩處商業(yè)地產(chǎn)項目評估價分別為港陸黃浦中心每平米27370元，港陸廣場每平米36583元，兩處均價約為每平米31976元。

悲觀態(tài)度早現(xiàn)

那么到底什么原因?qū)е吕罴握\出手和記港陸上海的兩棟物業(yè)？

2011-2013年，和記港陸物業(yè)凈收入增速持續(xù)下滑，分別為2%、1.69%、-0.6%。另外，管理層對其物業(yè)資產(chǎn)的看法也表露于和記港陸的年報中。

尤其是自2011年開始，管理層對未來的展望開始出現(xiàn)謹慎的態(tài)度。例如在2011年年報里其表達對未來的看法“鑒于經(jīng)濟復(fù)蘇停滯不前，以及歐債危機惡化，由于上海辦公室單位供應(yīng)充足，預(yù)期來年在出租率及租金收入上升方面是挑戰(zhàn)的一年。”

2012年年報里表述如下，“隨著上海非核心商業(yè)區(qū)較低租金的辦公室供應(yīng)增加，租戶對取得優(yōu)惠租賃條款及具競爭力的租金的要求提高。 因此，來年兩幢辦公室及商業(yè)物業(yè)在出租率及租金上升方面對于本集團而言將會是具挑戰(zhàn)性的一年。”

2013年表述則更為悲觀，“隨著上海外圍新開發(fā)商業(yè)區(qū)內(nèi)鄰近地鐵線及具有先進建筑規(guī)格的辦公樓宇數(shù)量增加，且彼等辦公樓宇于很多情況下亦能提供吸引之首次租金組合，本集團的兩幢辦公室及商用物業(yè)于爭取租戶方面正面臨日益激烈之競爭。”

和記港陸在上海的物業(yè)建于上世紀90年代初期，建筑本身從設(shè)施到外觀都無法與大批新建的商業(yè)地產(chǎn)相比，自然其租金價格也就競爭力減弱。

從以上管理層的態(tài)度，也可以看出其實李嘉誠早有出售之意。

另外，在李嘉誠出售之前，即2014年半年報和2014年三季報的資產(chǎn)方面存在較大變化。流動資產(chǎn)較年初減少45%，總資產(chǎn)減少約29%，減少項目主要是現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，該科目大約減少32%，約為減少了12.6億港元。