綠城的“養(yǎng)老”試驗(yàn)

顧慧妍

最近熱播的電視劇《老有所依》將中國(guó)人現(xiàn)在所面臨的養(yǎng)老問(wèn)題用戲劇化的方式沉重地展現(xiàn)出來(lái)。到底怎樣養(yǎng)老，如何養(yǎng)老，成為社會(huì)焦點(diǎn)問(wèn)題。房產(chǎn)開發(fā)商們?cè)谕ㄟ^(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)、外養(yǎng)老項(xiàng)目的調(diào)研之后，提出各種養(yǎng)老模式，如“居家養(yǎng)老”、“社區(qū)養(yǎng)老”、“以房養(yǎng)老”等概念，而首次將概念落地實(shí)踐的，是綠城中國(guó)。

綠城烏鎮(zhèn)雅園，被綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平定義為綠城養(yǎng)老地產(chǎn)的“實(shí)驗(yàn)版本”，他正在將“學(xué)院式養(yǎng)老”的概念模式付諸于實(shí)踐。

學(xué)院式養(yǎng)老的實(shí)踐

烏鎮(zhèn)國(guó)際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園位于浙江桐鄉(xiāng)，定位為休閑健康養(yǎng)生養(yǎng)老為主題的園區(qū)，占地面積約1500畝，總投資約85億元，將建設(shè)醫(yī)療公園、五星級(jí)養(yǎng)生度假酒店、特色商業(yè)中心、國(guó)際養(yǎng)老護(hù)理中心等六大功能區(qū)，綠城烏鎮(zhèn)雅園是其中一部分，規(guī)劃650畝。

浙江雅達(dá)置業(yè)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理朱浩義告訴記者，學(xué)院式養(yǎng)老簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是在提供基礎(chǔ)的日常生活與醫(yī)療服務(wù)之外，在園區(qū)中以學(xué)校為組織形態(tài)，開展符合老年人生理和心理特征的學(xué)習(xí)、活動(dòng)為核心內(nèi)容的一種新型養(yǎng)老模式，實(shí)現(xiàn)老年人物質(zhì)與精神的“雙盈晚年”，從而推動(dòng)家庭、社會(huì)的和諧發(fā)展。

“人一旦超過(guò)了65歲，反應(yīng)能力就會(huì)下降，但是老年人擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)與閱歷，如果這部分的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮好了，還能夠繼續(xù)實(shí)現(xiàn)自己的價(jià)值，這也是我們提出‘老有所為的原因。而傳統(tǒng)的護(hù)理院、養(yǎng)老院僅僅滿足了老年人最底層的生存需求，對(duì)于精神層面的需求基本忽視。學(xué)院式養(yǎng)老重視的就是老年人的精神生活，這也是我們同其他養(yǎng)老地產(chǎn)模式的不同之處。”朱浩義說(shuō)。

因此，在烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目中，頤樂(lè)學(xué)院是核心，住宅變成頤樂(lè)學(xué)院的配套。1500畝的園區(qū)，其中1000畝是配套，而僅頤樂(lè)學(xué)院總投資就達(dá)3億元。

記者在烏鎮(zhèn)雅園所設(shè)的展示區(qū)中看到一部分老年人配套設(shè)施。朱浩義透露，園區(qū)內(nèi)設(shè)立的“健康促進(jìn)館”，擁有一套完整的關(guān)于老年人身體健康的管理設(shè)備以及相關(guān)的檢測(cè)、康復(fù)系統(tǒng)，其中系統(tǒng)由杭師大主導(dǎo)開發(fā)，而設(shè)備則部分從國(guó)外引進(jìn)。可以說(shuō)，這是一個(gè)現(xiàn)有資源的有機(jī)整合。

實(shí)際上，綠城在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的相關(guān)探索早在2007年就開始了。探索的源頭是綠城所做的園區(qū)服務(wù)體系。“在這個(gè)整體的服務(wù)體系中，包括文化教育、醫(yī)療健康、生活服務(wù)，隨后這個(gè)體系發(fā)展成為一個(gè)‘標(biāo)配，每個(gè)綠城的社區(qū)中，都會(huì)有頤樂(lè)學(xué)院。我們更關(guān)注生活在本體系中的人情況。藍(lán)庭項(xiàng)目是我們學(xué)院式養(yǎng)老最初步的探索，規(guī)模比較小，但這里面醫(yī)療和基本生活服務(wù)我們都有了。”朱浩義告訴記者。

之后，綠城就在臨平藍(lán)庭項(xiàng)目中嘗試做一批頤養(yǎng)公寓，同時(shí)配備了老年大學(xué)、健康中心、文體活動(dòng)中心、社區(qū)門診、護(hù)理院等公共配套，以滿足老年人的需求。

頤養(yǎng)公寓共計(jì)十層，一二層為社區(qū)醫(yī)院、活動(dòng)中心、園區(qū)食堂及洗護(hù)中心，三四層為護(hù)理院，共計(jì)三四十個(gè)房源，可容納60名老人入住，目前已入住的老人共計(jì)四五十人。五層以上則是老年公寓。

朱浩義介紹，在藍(lán)庭項(xiàng)目里面，開辦了一所社區(qū)老年大學(xué)，但課程不是很系統(tǒng)。所以綠城從去年開始就組建了綠城頤樂(lè)教育投資有限公司，專門辦老年大學(xué)，研究老年人的系統(tǒng)課程。目前綠城已在全國(guó)開辦了20所頤樂(lè)學(xué)院，共有2000多名老年學(xué)員。

如何盈利？

“落地”還意味著要解決現(xiàn)實(shí)的資金與盈利難題。相關(guān)行業(yè)人士表示，其實(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)比商業(yè)地產(chǎn)更難做，要求沉淀的資金量更大，因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)需要更多配套服務(wù)的建設(shè)，這些都不可以變現(xiàn)，只能要求開發(fā)商一直長(zhǎng)期地持有運(yùn)營(yíng)，這對(duì)開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力是一個(gè)非常大的挑戰(zhàn)。

另有人士指出，對(duì)于絕大部分開發(fā)商而言，不能滾動(dòng)開發(fā)的項(xiàng)目就不是好項(xiàng)目。幾乎所有的商業(yè)項(xiàng)目都需要短期能變現(xiàn)的產(chǎn)品，而內(nèi)地的養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)恰恰無(wú)法滿足這種要求。

朱浩義表示，烏鎮(zhèn)雅園的住宅主要以出售為主，也是以回籠資金為目的，后期會(huì)考慮部分出租，但尚未確定最終比例。除此之外，集團(tuán)還在考慮與保險(xiǎn)公司合作，將部分房源整體形成相關(guān)金融產(chǎn)品，但方向依舊在探討過(guò)程中，這或許是這個(gè)商業(yè)模式未來(lái)的一個(gè)發(fā)展方向。

而目前，整個(gè)烏鎮(zhèn)項(xiàng)目擁有以下幾個(gè)盈利點(diǎn)：首先，頤樂(lè)學(xué)院，通過(guò)向?qū)W員出售學(xué)員卡，基本費(fèi)用在每年3000～5000元；其次，醫(yī)療護(hù)理，針對(duì)行動(dòng)不便老人，項(xiàng)目擁有護(hù)理院與半護(hù)理院，在此過(guò)程中收取一定的護(hù)理費(fèi)用；再者就是物管費(fèi)。

盡管如此，在龐大的項(xiàng)目規(guī)劃中，想要短期內(nèi)獲得收支平衡，仍舊是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。

值得注意的是，烏鎮(zhèn)國(guó)際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園的東家實(shí)際上是綠城和雅達(dá)國(guó)際，兩者所投資的比例為5：5，這在眾多聯(lián)合投資的項(xiàng)目中比較少見。而雅達(dá)國(guó)際其實(shí)是一家專注于康復(fù)醫(yī)療和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的大型投資公司，背后的投資者包括和諧基金、IDG資本、紅杉中國(guó)以及云峰基金。全國(guó)社保基金也首次通過(guò)烏鎮(zhèn)國(guó)際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園進(jìn)入健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

與雅達(dá)的合作能夠帶給綠城更多的資源與便利，也為項(xiàng)目的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的后盾。”朱浩義說(shuō)。

呼吁政策支持

除此之外，在養(yǎng)老項(xiàng)目方面，政府支持與否也對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展至關(guān)重要。

“就烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目而言，桐鄉(xiāng)市政府比較支持，500畝住宅的部分是按照常規(guī)的地產(chǎn)項(xiàng)目在操作，而在醫(yī)院、學(xué)校方面前期的規(guī)費(fèi)、稅收上有所支持，但在政策層面目前還沒(méi)有一個(gè)系統(tǒng)的針對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持，這是比較欠缺的。”朱浩義說(shuō)。

例如在床位建設(shè)方面，政府所給出的補(bǔ)貼與床位建設(shè)投資的金額相比，簡(jiǎn)直就是杯水車薪。據(jù)悉，每個(gè)床位建設(shè)投資好一點(diǎn)的需要四、五十萬(wàn)，最差的也要二十萬(wàn)。按此推算，養(yǎng)老地產(chǎn)利潤(rùn)也許只有普通住宅地產(chǎn)的30%～50%，并且需要長(zhǎng)期投入并持續(xù)跟進(jìn)。在這個(gè)過(guò)程中，相關(guān)的利益損耗也是無(wú)法預(yù)估的。

對(duì)此，朱浩義建議政府能夠在土地、政策、稅收等方面給予養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更為有效的支持。“我個(gè)人希望，政府在土地方面，是否能夠推出專屬的養(yǎng)老用地，另外在規(guī)費(fèi)與稅收方面，是否能夠不按照純房產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)做相關(guān)的規(guī)定；另外在行政審批方面，以烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目為例，如果按照純房產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目中涵蓋的‘風(fēng)雨連廊是要計(jì)入容積率的，但這個(gè)完全是為了老年人服務(wù)的，諸如此類的問(wèn)題如果全都以普通住宅來(lái)套，勢(shì)必是有一定的問(wèn)題。”

盡管挑戰(zhàn)重重，但綠城在養(yǎng)老地產(chǎn)的拓展并未停止。據(jù)透露，綠城將在長(zhǎng)三角、環(huán)渤海灣區(qū)域、珠三角區(qū)域繼續(xù)開拓項(xiàng)目。目前，安吉、德清、青島等都成為綠城學(xué)院式養(yǎng)老的試驗(yàn)點(diǎn)。