土地一級開發成本核算問題探析

【摘要】運用現代管理理論和方法，把握和控制土地開發項目實施全過程，核算土地一級開發成本，才能創造土地開發項目經濟效益和社會效益。本文從土地一級開發和土地一級開發成本的概念內涵，土地一級開發的作用，土地一級開發項目成本核算三個方面進行了探討。

【關鍵詞】開發 成本 核算 效益

一、土地一級開發和土地一級開發成本的概念內涵

依據社會發展規劃和土地利用總體規劃，將列入土地儲備計劃的開發項目，以公開招標的方式確定開發主體。獲得項目一級開發權的開發企業，按照“政府主導、統一規劃、市場化運作”的原則，實施土地開發項目，運用現代管理理論和方法，組織征地拆遷、規劃設計、市政基礎設施建設，配套交通環境建設，和投資融資，把握和控制土地開發項目實施全過程，創造土地開發項目經濟效益和社會效益。

土地一級開發成本是指實施土地一級開發全過程的費用。土地開發過程中，基礎配套設施項目眾多，費用種類多種多樣，核算開發區土地一級開發成本，需要依據不同的建設項目，分門別類進行成本核算。土地開發成本分為兩大類，直接成本和期間費用成本，直接成本包括五個方面，征地成本、動遷拆遷成本、前期工程成本、基礎設施建設成本、公建配套實施成本。期間費用包括三個方面：銷售費用、管理費用和財務費用。目前，土地一級開發商大都使用征收土地——平整土地——出售土地的土地管理手段。一級開發商受某些機構的委托實施土地開發，在移交后向委托機構收取一定的開發費用。

二、土地一級開發的作用

項目決策要以土地一級開發成本為依據，土地一級開發具有項目投資巨大，建設周期長的特點，這一特點決定了土地一級開發成本對項目決策的重要性。開發企業是否有足夠的資金實施土地一級開發項目，項目決策中的主要問題，開發成本超過投資者的財務承受能力，決策者就會放棄開發項目。在土地一級開發項目決策階段，開發成本是項目財務分析重要依據。

（一）項目融資是以土地一級開發成本為依據

土地一級開發項目所需資金量較為巨大，這就要求項目投資者要有較強的融資能力，確保土地一級開發的資金需求。土地一級開發成本決定了資金的需求量，提供資金籌集的依據。金融機構在對項目進行融資評價時，土地一級開發成本是決策的主要依據。所以，土地一級開發成本同樣是土地一級開發項目融資的依據。

（二）項目成本管理也是以土地一級開發成本為依據

土地一級開發成本通過各個階段的預算，以及竣工決算確定下來。不同階段的土地一級開發成本預算是成本管理的主要方法，后期成本估算都不能超過前期估算的限度。數值準確的土地一級開發成本是成本管理的基礎，在準確確定土地一級開發成本的基礎上，實現成本管理的有效性。

（三）土地出讓價格同樣是以土地一級開發成本為依據

土地出讓交易價格是指具有使用權的地塊完成“七通一平”，直接用于建設的土地價格。土地出讓交易價格是由毛地價和土地一級開發成本構成。毛地價是指在基準地價的基礎上，由專業評估機構評估，報國土局審定通過的地價，毛地價較為穩定，對土地出讓交易價格的影響不大。所以，土地一級開發成本是決定土地出讓價格的重要依據。

三、土地一級開發項目成本核算

土地開發也叫建設場地開發，有兩種形式，第一，企業為了自行開發出租房和商品房等建筑物而開發的自用建設場地。第二，企業為了有償轉讓和銷售開發的商品性建設場地。自用建設場地屬于企業的自身的產品，費用支出應記入商品房和出租房產品成本，商品性建設場地是企業的終極產品，開發成本需要單獨核算。

（一）土地開發費用的歸集

企業在土地開發過程中產生的各種費用，自用土地開發支出直接計入房屋開發成本，進行賬戶核算，其他土地開發支出都需要通過“開發成本——土地開發”進行賬戶核算。按照“自用土地開發”和“商品性土地開發”設置二級明細賬戶，依據企業選擇的成本核算對象設置賬頁，進行明細核算。土地征用費、拆遷補償費、基礎設施費和建筑安裝費等可直接記入各土地開發成本明細賬，這些費用，可計入成本核算對象，并記入“商品性土地開發成本”、“自用土地開發成本”賬戶的“銀行存款”、“應付工程款”等賬戶的貸方。

配套設施費的歸集，不管配套設施的建設與土地開發是否同步進行，費用歸集的方法有兩種，第一，與土地開發同步進行的配套設施開發費用，受益對象明確的，應直接計入有關成本核算對象。受益對象不明確的，先通過“配套設施開發”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定方法，在受益對象中進行分配。第二，與土地開發不同步的配套設施開發費用，可先通過“配套設施開發”賬戶歸集，待配套設施完成時，再轉入“土地開發”賬戶中。假如配套設施未完工而土地開發已完成，等待出租或出售，對這類配套設施的費用可先按其計劃成本在土地開發成本中預提。實際產生的配套設施開發費用通過“配套設施開發”賬戶核算，待配套設施完成后，根據實際發生的配套設施費與預提的配套設施費差額，調整有關土地開發成本。

間接費用的歸集，企業內部為組織和管理開發項目而發生的費用，要通過“開發間接費用”賬戶核算，再按一定標準計入有關開發成本。商品性土地開發成本負擔的間接費，要記入“商品性土地開發成本”如果企業內部非獨立核算的部門，組織和管理開發項目，費用直接計入開發間接費用項目。

（二）土地開發完工的成本結轉

根據完工土地開發項目的用途，采用不同的成本結轉方式：

1.對有償轉讓或銷售開發的商品性建設場地，在開發完成之后，將其實際產生的成本從“開發成本——商品性土地開發成本”賬戶的貸方轉入“開發產品——土地”賬戶的借方。

2.對直接用于本企業商品房等建設的建設場地，開發完成后，把土地投入實際產生的成本，采用歸類集中結轉法或分項平行結轉法，結轉計入房屋的開發成本。然后轉入房屋開發成本的“土地征用及拆遷補償”和“基礎設施費”成本項目。與土地征用及拆遷補償費有關的費用，都需要轉入房屋開發成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目，其他土地開發支出費用，合并轉入房屋開發成本的“基礎設施費”。自用土地開發支出費用，從“開發成本——自用土地開發成本”的貸方轉入“開發成本——房屋開發成本”的借方。

總之，土地一級開發規模大、工期長，地貌復雜，土地成本的歸集中分配問題難度很大，選取最佳方法對土地經費進行核算，對于企業合理歸集經費及稅務負擔都有直接的影響。

參考文獻

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作者簡介：孫靜（1975-），女，漢族，陜西西安人，中級會計師，研究方向：投融資、土地一級開發成本核算。