我國(guó)房?jī)r(jià)影響因素的實(shí)證分析

郭曉宇

【摘要】房?jī)r(jià)，不僅觸及國(guó)民的根本利益，也日漸成為我國(guó)消費(fèi)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的重大障礙，并最終影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。本文擬從房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況，地產(chǎn)成本與我國(guó)城市化進(jìn)程三方面入手，采用計(jì)量分析方法，重新認(rèn)識(shí)我國(guó)房?jī)r(jià)的影響因素。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià) 房地產(chǎn)供求 地產(chǎn)成本 城市化進(jìn)程

一、引言

近年來，“房?jī)r(jià)”一詞始終牽動(dòng)著國(guó)民的心，為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，遏制房?jī)r(jià)的不合理上漲勢(shì)頭，我國(guó)政府已作出多年的努力，從“國(guó)十條”、“國(guó)八條”再到“國(guó)五條”及相關(guān)法律法規(guī)的出臺(tái)，房?jī)r(jià)的調(diào)控逐漸上升至政治高度，然而高房?jī)r(jià)問題卻總是無法得到徹底解決。本文在理論研究的基礎(chǔ)上，通過建立計(jì)量回歸模型，進(jìn)而得出影響我國(guó)房?jī)r(jià)的主要因素，并提出應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)的政策建議。

二、文獻(xiàn)綜述

國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)影響房?jī)r(jià)的因素進(jìn)行了研究。國(guó)外學(xué)者Chen M C，Patel K（1998）從房?jī)r(jià)與地價(jià)波動(dòng)趨勢(shì)出發(fā)，得出分析房?jī)r(jià)的影響因素時(shí)可忽略地價(jià)的作用的結(jié)論。國(guó)內(nèi)學(xué)者黃忠華等（2008）通過建立VAR模型并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)、脈沖響應(yīng)函數(shù)分析、方差分解分析等得出房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)從長(zhǎng)期來看存在穩(wěn)定關(guān)系。劉愛芳等（2011）通過建立計(jì)量回歸模型提出投資性需求高漲是目前我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的主要因素，其原因包括人民幣升值壓力所導(dǎo)致的熱錢涌入，以及國(guó)民收入的增加。姚爭(zhēng)（2011）等基于31個(gè)城市面板數(shù)據(jù)的實(shí)證研究，得出利率和上期房?jī)r(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響最為顯著，人口、地價(jià)和建設(shè)成本不能用來解釋房?jī)r(jià)變化的結(jié)論。

從國(guó)內(nèi)外學(xué)者的實(shí)證研究來看，他們對(duì)房?jī)r(jià)影響因素的分析多集中在某一個(gè)方面，或房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給、需求方面，或地產(chǎn)成本，城市化水平方面等。筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)是多種因素共同作用的結(jié)果，應(yīng)從多方面對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行分析。此外，改革開放30余年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了高速發(fā)展，相應(yīng)地，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也日益復(fù)雜，雖然就長(zhǎng)期而言，房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)存在穩(wěn)定關(guān)系，但短期來看，房?jī)r(jià)的影響因素并不是一成不變的。

三、我國(guó)房?jī)r(jià)影響因素實(shí)證分析

（一）變量的選取、來源及解釋

本文采用我國(guó)31個(gè)省在2012年的相關(guān)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)主要來源于《2013年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（http：//www.stats.gov.cn/）。其中：房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求方面表現(xiàn)為房屋竣工面積及城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，地產(chǎn)成本包含有竣工房屋造價(jià)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費(fèi)用，其中主要包括：通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)所支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)及土地征收管理費(fèi)等；通過出讓方式取得土地使用權(quán)所支付的出讓金；通過“招、拍、掛”方式取得土地使用權(quán)所支付的資金等。而城市化水平則通過城市建設(shè)用地面積來體現(xiàn)。

（二）模型設(shè)立

房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房屋竣工面積的增加，將有效增加房屋供給，在其他條件保持不變的情況下，會(huì)使房?jī)r(jià)降低，但基于系數(shù)較小，所以房屋竣工面積對(duì)房?jī)r(jià)影響較小。人均可支配收入、竣工房屋造價(jià)、土地購置費(fèi)與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)關(guān)系。人均可支配收入的增加，會(huì)提高消費(fèi)者的消費(fèi)能力，從而使得一部分資本流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)市場(chǎng)上購房需求大于房屋供給時(shí)，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。而竣工房屋造價(jià)與土地購置費(fèi)作為房地產(chǎn)企業(yè)的最主要成本，地產(chǎn)成本的增加將會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。城市化進(jìn)程表現(xiàn)為城市人口的增加與城市用地規(guī)模的擴(kuò)大，購房需求的增加以及用地緊張導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需失衡，并進(jìn)而帶來房?jī)r(jià)的不合理上漲。城市建設(shè)用地的增加，有利于從供給上緩解用地緊張狀況，進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)上漲。但可以看出，城市建設(shè)用地對(duì)房?jī)r(jià)影響較小。

（四）模型優(yōu)化

在優(yōu)化后的回歸方程中，各因素在5%的顯著性水平下對(duì)房?jī)r(jià)的影響都顯著，且整體顯著。其中，人均可支配收入是影響當(dāng)期房?jī)r(jià)的最主要因素，當(dāng)它每提高1%，房?jī)r(jià)將提高1.278%。顯然，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度高于人均可支配收入的增長(zhǎng)速度，這是政府首要解決的問題。

四、政策啟示

從上述分析結(jié)果來看，遏制房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期走勢(shì)平緩，長(zhǎng)期穩(wěn)定上漲，需要政府的宏觀調(diào)控。

（一）加快推進(jìn)收入分配改革

縮小收入分配差距，保障分配公平，對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)、促進(jìn)房?jī)r(jià)理性回歸將起到積極作用。加大對(duì)高收入者的稅收調(diào)節(jié)力度，擴(kuò)大中等收入者比重，提高低收入者的收入，一方面會(huì)有效抑制房產(chǎn)市場(chǎng)投資性需求的增長(zhǎng)，另一方面有利于加快人均可支配收入的增長(zhǎng)，最終使房?jī)r(jià)上漲速度低于人均可支配收入的增速。

（二）優(yōu)化財(cái)政收入與支出結(jié)構(gòu)

從供給方面，目前我國(guó)商品房的成本主要有土地成本（含拆遷補(bǔ)償費(fèi)用），房屋建造成本，稅、費(fèi)支出，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本。就全國(guó)而言，建造成本相差不大，稅費(fèi)是統(tǒng)一規(guī)定的，也沒有太大差異，影響我國(guó)房?jī)r(jià)的主要因素集中在了土地費(fèi)用上。

土地財(cái)政是我國(guó)地方政府的主要財(cái)政收入之一，它在增加我國(guó)財(cái)政收入的同時(shí)，也直接造成了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲，政府應(yīng)優(yōu)化財(cái)政收入和支出結(jié)構(gòu)，放寬對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)購置土地的限制，從供給上調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

（三）合理推進(jìn)我國(guó)的城市化進(jìn)程

我國(guó)城市化發(fā)展在吸收農(nóng)村剩余勞動(dòng)力縮小城鄉(xiāng)發(fā)展差距的同時(shí)，一方面，大量農(nóng)村居民由于農(nóng)地征用、外出務(wù)工、子女入學(xué)等在城市購房，導(dǎo)致購房需求增加，另一方，城市化用地緊張，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。政府應(yīng)合理推進(jìn)城市化進(jìn)程，在農(nóng)村，應(yīng)加大對(duì)“三農(nóng)”的支持力度，改善農(nóng)村教育等公共設(shè)施，引導(dǎo)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力實(shí)現(xiàn)本地轉(zhuǎn)移。在城市，政府在規(guī)劃城市用地時(shí)，應(yīng)將房地產(chǎn)用地考慮在內(nèi)。

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