地產PE愛上“舊樓改造”

羅東

第一次采訪高和資本董事長蘇鑫時頗費了一番周折：地點被安排在北京三里屯北街深處的一處文藝味道頗濃的餐廳，其時正是北京最美的金秋時節，咖啡廳外秋風飄過，落葉彌漫。唯一的問題是，這個隱藏在北京最繁華地段的僻靜之處的餐廳，實在很難找。

第二次見蘇鑫時，地點從三里屯換到了日壇公園，從餐廳變成茶館——依舊是繁華地段的僻靜所在，聊興濃時，儒雅的蘇鑫邊品茶，邊介紹茶館中的字畫，還跟記者聊到了人性。當然，這個茶館也不太好找。

這些安排都透著蘇鑫身上的情調和文藝腔，而這看上去又不太像一個橫跨房地產圈和金融圈，爭分奪秒、計較回報的商人。蘇鑫創立的高和資本是中國第一只人民幣商業地產私募股權基金，而在此之前，他是SOHO中國的執行董事兼首席運營官，領導SOHO中國的銷售團隊。

2009年蘇鑫離職創業時，中國房地產市場與現在不可同日而語。4年過去，高和資本已投資了8個項目，目前管理的資產規模超過80億元人民幣。這些營生在許多消費者看來滿滿地透著對利潤的渴望；在許多圈內人看來透著人脈的交際、積累和如履薄冰般的風險控制，唯獨和浪漫、情懷靠不上。

蘇鑫說：“人們需要鏡子來看自己，這個鏡子一面是做事兒，一面是別人怎么看你，至于自己去看，看不懂的。”

四十而創

橫跨地產與基金兩個圈子，蘇鑫有點自嘲地說：“年紀大了?！?/p>

按照蘇鑫的說法，1968年出生的他在房地產圈不算大齡青年：“我這個年齡在房地產的高管里算是壯年；但跑到房地產基金行業，35歲算是正當年。而年齡層次也能看出來這兩個行業的成熟度，房地產基金才剛起步，很有朝氣，但發展速度一定會很快。”

談及從房地產圈“跳”到年輕人弄潮的房地產基金業的機緣，蘇鑫說那是一次浪漫星空下誘發的“沖動”。

在SOHO中國工作的后期，蘇鑫每天最少要處理一百到二百封郵件，但忙碌并不足以讓人心生退意——蘇鑫覺得自己的工作越來越程序化了，能創造的新東西也越來越少：“人們老說人到四十更容易看清自己的終點，但你總覺得自己還有些事情沒做過?！?/p>

有一次，蘇鑫在青海大草原上看到了星空，感受到一種無法形容的震撼，而這是北京看不到的。蘇鑫開始反思人生的價值在哪兒，自己到底喜歡什么，于是萌生了創業的想法。但距離真正出來創業，又“拖”了一年，蘇鑫說那時候把事情想得很復雜，可能頭一天列出五個該創業的理由，后一天又列出來五個不該創業的理由。

真正從SOHO中國出來，源自一股沖動，蘇鑫說：“后來我干脆不想了，因為如果用理性邏輯思考的話，那永遠無法取舍。也沒想過去問別人的意見，人有時候就是需要一股沖動來做決斷，這樣才能在遇到風險的時候扛過去，也不會去抱怨誰誰給了我錯誤的建議?！?/p>

下定決心的蘇鑫找到潘石屹，當時潘石屹有挽留過他，但只說了一句：“我們創業的心態應該都是一樣?！?/p>

蘇鑫覺得房地產最重要的是土地和錢，前者由于眾所周知的原因做不了，那就選擇做錢的生意。在SOHO中國時，蘇鑫積累了相當多的客戶資源和人脈，但創業仍需要從零開始。或許外界會覺得高和資本最初的投資者一定會有很多原來SOHO中國的客戶，比如山西老板。當記者十分隱晦地提出這個問題時，蘇鑫解釋得很直接：“其實山西老板也不是如外界想象的那么大手大腳，他們對我這樣一個新公司，也是要觀察的，我們要有個項目做樣板。”

蘇鑫當時只做了一個簡單的商業計劃書，給幾個朋友打了電話，朋友們紛紛翹起大拇指，說不錯，干吧，但這幾個樂觀的朋友都沒給他投資。于是蘇鑫換了個思路：“要融資，先找項目?！庇谑撬屠虾匣锶搜刂本┮惶柧€坐地鐵，看項目，不過這些坐著地鐵看的樓盤最終也都沒有變成項目。

這聽上去像是一個充滿了浪漫主義情懷的創業故事，甚至有點毛躁和沖動。不過這一定不是故事的全部。就像李安的電影《少年派》有兩個版本的故事一樣，蘇鑫的生意邏輯還有另外一個角度的解讀。

高和資本主要的投資方向是一線城市和1.5線城市核心區域的不動產，可以被兩個關鍵詞概括：樓宇經濟和資產精裝修。簡單來說，前者是對城市內核心區域的存量樓宇升級改造，提升價值，比如租金。后者是為購買高和資本的商業類物業提供資產管理方案。

記者第一次見到蘇鑫時，他先是用非常專業的話講解經濟學家席勒對房地產市場的看法，然后又用經驗判斷的方式解釋道，“基金跟商業地產在這種存量房的時代，這種結合是一個常態，是一個未來的趨勢。我又看了一些數據，發現北京從07年之后一年半的時間，拿到預售證的商業地產有79%的項目都變成住宅銷售了，這給我一個判斷，寫字樓在北京某個階段一定是供不應求的。”

蘇鑫說：“商業就是這樣，有點藝術化的、又有直覺在里面，有需要我們強化這個直覺，去看數字，去分析市場，去推理，所以‘投資不能完全是商業，也不能完全是藝術?！碧K鑫還舉了個例子，他在募資的時候，大的投資人一定是交往時間比較長，至少要吃過飯的，因為為人處事如何，后期執行的時候順暢不順暢，需要這個過程來感受。

“存量”邏輯

蘇鑫有時候會講起一些他和潘石屹等房產大佬在一起參加活動的趣事，提到潘石屹，蘇鑫總是稱呼“潘總”，而談起其他地產大佬時，則直呼其名。

對于記者拋出的問題——“最近有人說潘石屹做樓盤精明過頭了，你覺得呢？”——蘇鑫的回答相當得體，他給記者講了很多潘石屹在SOHO公司內部平易近人的故事，“其實潘總本人在待人接物上非常平和大氣。至于商業層面，當然有更多需要考量的東西在里面了?！?/p>

蘇鑫的聰明和謹慎不僅體現在接受采訪時，也貫穿于運營高和資本的始終。

高和資本的第一個項目是收購了位于北京二環內朝陽門大街、新加坡凱德置地集團旗下的北京凱德華璽項目的整體商業，總面積約3000平米，整個運作過程不到10個月。那是在2010年1月，蘇鑫運作這個項目時，整體融資額不到1億，是一個標準的短、平、小、快的項目。當時，蘇鑫需要一個樣本給投資人看：“在理論上基金制其實是不分項目的，我募資的時候告訴你投資策略和方向，但不用交代具體項目。但我們公司剛起步的時候，需要別人認可。所以選擇了這樣的一個項目，告訴別人我們在干什么，能賺多少錢?！?/p>

雖然凱德華璽的項目成績不錯，但蘇鑫始終保持著警惕。

蘇鑫說，投資凱德華璽時，除了需要一個短平快的項目外，還依靠直覺：“第一地理位置好，第二當時的報價比公寓還便宜。這就給我一個強烈的信號，要不就是商業地產的價值被低估，要不就是住宅的價格被高估。所以我就買了。”

目前的中國房地產市場，不論住房市場還是商業地產市場，都開始步入存量房時代，尤其是北上廣深等一線城市，其核心城區住房的新增供應量已經很少，新建商住房主要集中在城市郊區，商業地產的新增供應量更加有限。因此，未來的住房市場將以存量房交易為主，而商業寫字樓的新增供應，將以存量樓宇的更新改造為主。

因此，蘇鑫希望能強化兩方面的能力：第一，聚焦再細分市場。中國房地產市場的基金公司大約有幾千家，業務形式各異。而高和資本聚焦在商業地產，而且是存量的寫字樓，要把舊樓改造和整合資源的能力鍛煉好了。第二，不能太靠前。蘇鑫希望高和資本能夠保持在市場的第一梯隊，了解這個市場最新的動態和變化，但同時又不能太冒頭：“別一個浪過來就給拍死了，活下來第一。”

蘇鑫經歷過不少政策風浪。2010年3月，北京一個項目將要進入簽訂合同的階段，當時已有風聲說北京房市要限購，蘇鑫當時心里沒底，因為那時候確實有很多客戶來自外地，而且這個項目是住宅立項，不管做成什么都在限購范圍內。蘇鑫當時跑去問一個朋友，得到的答案是這次限購只限制北京人，不限制外地人，因為如果限制外地人，可能大家都要跑到河北天津買房子。于是蘇鑫把心一橫，就簽了合同——后來的結果眾所周知，全部限購。用蘇鑫的話說：“臉全都腫了?！焙髞硖K鑫想到一個辦法——說服客戶用公司的名義購買，而為了說服客戶又研究出“資產精裝修”提升出租價值的辦法，蘇鑫如此解釋那段經歷：“創新真的是被逼出來的?！?img src="https://cimg.fx361.com/images/2024/05/29/qkimagessjplsjpl201402sjpl20140228-2-l.jpg"/>

或許正是理性與感性混搭的性格，以及多年的歷練，構成了蘇鑫運營高和資本的邏輯：“每個行業都有不以企業意志為轉移的客觀規律，我們專注在細分市場，保持在第一梯隊，那么過幾年存量樓盤經濟真正爆發時，再去擴張和追求規模，可能時機更好，風險更低?！痹谶@個邏輯里，不排斥冒險和決斷，但也強調理性和謹慎。就如他在2009年的離職創業——既有星空下浪漫啟示的沖動，也有席勒和數據的邏輯推理。