房產眾籌：攪局者還是轉型策？

王澤茂

進入2014年，中國房地產行業的互聯網化已初露端倪， 6月，團貸網推出“房寶寶”眾籌產品——千元買國內豪宅；8月，平安好房網推出海外房產眾籌，100美元投資美國紐約或佛羅里達州的高級公寓；9月，萬科集團與搜房合作，在蘇州推出“房產眾籌”，將眾籌理念用于房地產營銷環節。這是否意味著房地產行業的互聯網化的到來呢？

房產眾籌項目具有“房地產+金融+互聯網”三個行業屬性。房產眾籌可以是一款具有穩定收益的金融產品，房產既可以收租金又可以享受資產增值，其投資收益好于一般的理財產品，同時投資風險相對較高，就像房寶寶這款產品也不會做任何收益的承諾；房產眾籌也可以是房地產行業的營銷變革，只要100元或1000元就可以當房主，使房地產公司迅速完成潛在客戶積累，這會大幅降低營銷推廣費用，如萬科城的眾籌就是屬于房地產營銷環節的互聯網化；房產眾籌既可以是互聯網公司向房地產行業的跨界（如平安好房網），也可以是房地產公司嫁接互聯網思維（如萬科城眾籌），既可以應用在投融資環節，又可應用于營銷環節，以及很多其他環節；房產眾籌其實是一類新商業模式，不僅是高風險的“融資”作用，房產眾籌通過互聯網平臺線上線下互動，實現房地產商、潛在客戶群、潛在投資者三方完美整合于一款眾籌產品上。

美國房產眾籌要早于國內兩年左右，美國的Fundrise網站成立于2012年，目前累計交易額1億美金以上，并曾獲得3100萬美元風險投資基金；投資者可按需購買地產項目中的份額，投資規模100美元起步，每位投資人可獲得12%以上的回報。

房產眾籌將會是行業的攪局者。房產眾籌目前十分的不規范，是處于混沌甚至混亂的時期，沒有相關法律法規保護投資者，眾籌資金的流向也沒有受到監管，甚至可能會出現攜款跑路。眾籌的項目也面臨信息不對稱的風險，房地產行業也面臨下滑趨勢。據不完全統計，截至2014年8月底，有170多家眾籌融資平臺公司（含P2P公司）跑路，有很多是一次性卷走2個多億的。然而，我們仍然會看到目前有著上百億的風投基金在向這個行業涌進，如從事P2P的人人貸公司估值超過40億元，獲得風險投資1.3億美元；事實上，人們對這個新興事物有著太多期待，或者是對傳統房地產行業有著太多不滿，就比如高房價的怪圈，一線城市房產供不應求。

又如，中關村股權投資協會執行秘書長尹立志就曾組織 “眾籌買房”，項目位于河北省滄州市的中捷高新產業園區，預計售價僅為3500元。房產眾籌也許會成為房地產業既愛又恨的攪局者，因為它既能幫房地產商解決一部分融資，又會帶著投資人與買房者的意見去改變這個行業的發展。

眾籌是消費習慣或投資偏好的重大遷移。而對于80后、90后的主流消費者或投資者，互聯網、移動互聯、智能化終端等已深刻影響這一代人，其消費習慣或投資偏好已發生重大遷移。而眾籌可以讓你既是投資者（如房產公司股東）、又是消費者（房產購買者）、又是租賃者（房產租賃者），同時又能建設一個基于共同目標的粉絲經濟圈；眾籌最本質的意義就是改變了目前主流的消費或投資理念，通過千萬粉絲眾籌可實現原來不可能實現的夢想，無論是房產、土地、公司、股權等等，從毫無話語權到影響或主導產品研發設計銷售，從沒有資格的參與到依據自己微小投入并發出聲音，通過微小的力量或話語權的不斷聚合產生影響廠商的力量。例如，阿里巴巴推出的娛樂寶，網民出資100元即可投資熱門影視劇作品，預期年化收益7%，并有機會享受劇組探班、明星見面會等娛樂權益。

從眾籌房產到眾籌小鎮，再到創造新型城鎮化模式。通過千萬粉絲眾籌一個樓盤，或是一個社區，或是一個小鎮；而這些粉絲要么是這個小鎮的投資者，要么是這個小鎮的建設者，要么是這個小鎮的居住者，要么是這個小鎮的管理者，這樣的眾籌將會是全產業鏈的眾籌。就如同美國的賀喜鎮Hershey Town、和君咨詢集團正在籌建的和君鎮。通過眾籌小鎮的理念推動城鎮化、產業、居住等一體化的發展，從粉絲到消費者，從消費者到產業，從產業到城鎮化，形成自我循環、自我造血、自我發展的經濟綜合體；通過眾籌的方式集聚資金、資源、能力、客戶、產業、社區、教育、醫療，打造出互聯網化的新型城鎮發展模式。

房產眾籌將成為中小地產商的轉型戰略。房產眾籌不應是短期的融資行為，而是地產行業的互聯網化；眾籌不單純是購買一款商品，而是實現消費者和投資者的夢想。房產眾籌的風險與機遇并存，如果過多依賴其融資功能，并承諾所謂的“高利率”，勢必會造就高風險，甚至損害消費者；如果是領會其眾籌本質，融資融智融夢想，必然符合消費者的終極需求，必然會成為一家小而美的房地產公司，這將是中小地產商在互聯網時代最好的轉型戰略。