南方公元：來自事業(yè)合伙人的一線報(bào)告

費(fèi)戈 陳識(shí)

廣州萬科公司位于南沙區(qū)的南方公元項(xiàng)目，是萬科集團(tuán)的第一個(gè)跟投項(xiàng)目，認(rèn)購率達(dá)7倍之多，是迄今為止認(rèn)購倍數(shù)最高的項(xiàng)目。該項(xiàng)目今年十一開盤，首期推出356套房，15天不到就賣了326套，去化率近92%。

對(duì)于跟投制度實(shí)施之后操盤的巨大變化，該項(xiàng)目壹團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人楊其祥深有體會(huì)：“房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)計(jì)、采購、工程、營銷等部門往往分工明確，一般只專注于自己的部分，并采用只考慮該部分的最優(yōu)方案。但是這些環(huán)節(jié)其實(shí)都是環(huán)環(huán)相扣的，比如設(shè)計(jì)追求的最完美往往在采購上認(rèn)為成本過高，采購精美的材料又可能導(dǎo)致工程的延長，工程延期會(huì)嚴(yán)重影響銷售。過去常常各部門之間會(huì)扯皮，實(shí)行項(xiàng)目跟投之后，這些部門更愿意以一個(gè)團(tuán)隊(duì)向共同的目標(biāo)努力了。”

在基本每個(gè)參與項(xiàng)目的員工都跟投之后，楊其祥最大的感受是大家對(duì)項(xiàng)目的積極性高了很多，從過去完成公司給的任務(wù)變成積極主動(dòng)尋找更優(yōu)方案：“公司對(duì)開盤前示范區(qū)的任務(wù)是做一條路，直接走到售樓處就可以了。但是大家多次討論后，覺得完全可以根據(jù)項(xiàng)目所在的環(huán)境，設(shè)計(jì)一個(gè)沿街公園，再做一個(gè)英式商業(yè)風(fēng)情街，后來還多加了一個(gè)泳池。這些方案在成本上沒有太大影響，主要是增加了與政府和當(dāng)?shù)鼐用駵贤ǖ仁虑椋鰣D的時(shí)間很急，在有限時(shí)間內(nèi)大大增加了工作量。整個(gè)示范區(qū)我們做了3萬多平米，廣州還從來沒做過這么大的商業(yè)區(qū)。”南方公元被評(píng)為廣州市南沙區(qū)的綠色施工示范項(xiàng)目。楊其祥認(rèn)為，沒有項(xiàng)目跟投制度，整個(gè)項(xiàng)目很難達(dá)到這樣的效果。

在設(shè)計(jì)、采購與施工的協(xié)調(diào)關(guān)系上，南方公元項(xiàng)目采用瀝青玻纖瓦就是個(gè)很好的例子。該項(xiàng)目英式風(fēng)情商業(yè)街為斜屋頂，原設(shè)計(jì)是采用水泥瓦，屬于目前行業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作。但是水泥瓦有幾個(gè)問題，首先是價(jià)格很高、質(zhì)量一般。更重要的是受中國勞動(dòng)力因素制約，水泥瓦的施工周期很長，與快速完工的目標(biāo)不一致。另外施工質(zhì)量不易控制，不少項(xiàng)目就曾出現(xiàn)過瓦片墜落，不但面臨耗時(shí)耗錢的返工問題，還帶來一定程度安全隱患。

有了跟投制度之后，團(tuán)隊(duì)的各個(gè)部門主動(dòng)配合設(shè)計(jì)部門，開始尋找替代方案。楊其祥告訴《21CBR》記者：“針對(duì)斜屋面的問題，我們想到國外的獨(dú)棟HOUSE基本都是斜屋面，肯定有非常多的替代方式。一查，果然有。國外大面積運(yùn)用的叫做瀝青玻纖瓦，屬于粘貼型施工，成本只是國內(nèi)水泥瓦的三分之一，各方面都滿足我們的要求。采購的同事馬上尋找資源，后來不但找到合適廠家，還去應(yīng)用過這種工藝的樓盤考察有沒有使用風(fēng)險(xiǎn)。南方公元項(xiàng)目大膽采用這一新工藝，不單降低了費(fèi)用和后期客戶風(fēng)險(xiǎn)，還大大縮短了工期，有利保障了示范區(qū)施工。”

到了營銷環(huán)節(jié)，項(xiàng)目跟投帶動(dòng)的積極性更是不言而喻。按照萬科一線公司內(nèi)部的說法，以前大家也關(guān)心營銷，但更多是停留在聊天層面，銷售主要還是營銷部門的事情。但是現(xiàn)在員工成為項(xiàng)目的股東之后，由于事關(guān)切身利益，產(chǎn)品定位、新項(xiàng)目的預(yù)期收益情況、資金回流情況、風(fēng)險(xiǎn)控制等已不止是員工的飯后談資。以南方公元項(xiàng)目為例，員工們會(huì)主動(dòng)在微信好友圈刷刷屏推廣項(xiàng)目，不同部門出去見客戶談合作的時(shí)候，也留意一下該企業(yè)是不是項(xiàng)目目標(biāo)客戶。很多同事會(huì)在與大型企事業(yè)和政府單位交流中介紹一下項(xiàng)目的特殊賣點(diǎn)。跟投制度令“人人都是銷售”，廣汽、立白、中船等匯集南沙剛需客戶的企業(yè)都接觸洽談過，項(xiàng)目首次開盤時(shí)企業(yè)客戶占了50%。