從區域經濟一體化探析房地產行業困局

李微微

【摘要】距07年全球金融危機的爆發已然有七年之久，金融危機對中國經濟的傷害亦隨著的時間的推移而日益明朗化，七年間，國家相繼推出類似國11條、國五條以及國七條等政策，試圖通過宏觀調控手段解決中國經濟運行中所產生的經濟問題、社會問題，如增加就業、阻止房價繼續上揚，然而事實情況卻是，數輪調控后的房價不漲反升，就業形式日益嚴峻。究竟是何原因導致中國經濟陷入如斯困局，上述原因又是如何撕開中國經濟問題的一角？本文將分而闡述。

【關鍵詞】投資渠道 經濟一體化 產業轉型升級

一、引言

近年來，隨著國內房價的日益上漲以及相應的有效需求不足，如何解決房地產行業發展過程中所產生的問題，成為理論和實踐領域的一項重要議題。但迄今，關于房地產行業的問題及解決方案的研究主要圍繞著房地產行業本身、土地供應政策以及戶籍制度展開，如胡彬（2009）、曾鎧斌（2009）以及曲箏（2012），而并未考慮地區間經濟開放度及房地產行業資金流向之間關系的直接研究。本文將在此方面做出一些有益的嘗試。

二、房地產市場與制造業危機的淵源

07年全球金融危機爆發后，美國對外進口額大幅縮水，中國作為美國主要貿易伙伴國，所受沖擊尤為明顯。

舉例來說，07年以前的圣誕節，中國承擔了美國圣誕樹進口量的絕大部分，但是，隨著金融危機來襲，美國國內的生活水平下降，人們不得不通過降低生活標準來節約生活開支，對圣誕樹的需求隨之減少。對中國的影響在于，東部沿海地區主營對美出口圣誕樹的企業訂單大幅縮水，既拿不到工作機會，又不得不繼續維持公司生產設備的運轉，以及大量工作人員的開支。在世界分工鏈條中，歐美等技術發達國家憑借自身優勢牢牢掌控高附加值環節盡，而中國由于自身經濟技術水平的限制，只能在產業鏈低端賺取微薄利潤。這意味著，中國企業出口國外的產品以低技術含量、低附加值的初級產品為主，或者說以勞動密集型產品為主。此外，限于中國國內的融資渠道，上述中小型制造企業無一例外面臨融資難的問題，為保證企業正常運轉，其對資金流動性的要求必然有所提高，但是，美國等發達國家對華訂單的大幅縮水致使中國相應的出口企業陷入資金“只出不進”的困境，對于企業家來說，此時的企業猶如一頂金絲籠，外表光鮮，實則充滿絕望。為了最大限度減少自己的損失，企業家面前只有兩條路可選，第一，加大資金技術投入，實現企業轉型升級；第二，撤資，另尋其他投資渠道。如何實現產業轉型升級是歷屆政府長期以來一直探索的重要問題，涉及多方面因素，至今仍處于探索階段，難以憑中小企業一己之力有所改觀，企業家們深諳此道，于是，撤資毫無疑問成為其實現個人利益的最優選擇。隨著東部沿海地區制造業的倒閉，其資本流向成為揭開中國經濟潛藏問題的重要一環。

過去經濟形勢好的時候，企業家能夠把錢投入制造業，技術水平要求不高，資金回籠也快，可是現在整個經濟狀況都顯出頹勢，投資渠道有限，企業家希望資金的投入產出比能夠處于一個相對較高的水平，希望資金回籠能夠更快、更安全，那么應該怎么辦？最終，企業家大多選擇了投資房地產，于是有了房地產行業大量熱錢的涌入。房地產行業本身的資金充足，加之當地政府的鼓勵，使得國內的房地產市場日益繁榮，房價逐次走高，而市場上一邊是對房產的大量需求，另一邊卻是普通消費者對高房價的望而卻步，有效需求不足使得中國房地產市場陷入一個更深的怪圈，如何解決房地產市場發展過程中所產生的問題，成為政經界人士關注的重點之一。

三、以區域間經濟聯動實現房地產市場破局

中國土地的所有權屬于國家，所以，房地產開發商運作的第一步就是從當地政府手里拿地，政府用賣地收入增加財政收入，補償財政支出，而消費者從始至終未曾在此環節獲得任何利益，反之，卻要在購房環節承擔開發商所轉嫁的拿地成本。換句話說，開發商從政府手中拿地成本越高，建房過程中所承受區域間經濟壁壘越嚴重，最終的房價就會越高。因此，解決房地產問題的重點不在房企本身，而在于如何轉變政府職能，打破區域壁壘，促進地方經濟發展。

政府職能的根本是“服務”，其關注焦點理應集中于探索本地區的區位特色，發展優勢產業，并加強與周邊地區的聯動，破除區域壁壘，從一體化的角度出發，找尋并促進新經濟增長點的形成與發展，從而避免以任內政績為導向，視劃地賣地為主要財政收入來源，避免坐吃山空。近兩年國家全新提出的中國經濟帶劃分則為上述改變提供了一種可能。以長江經濟帶為例，長江經濟帶依托以長江為主的交通體系將東中西部沿江城市加以串聯，通過梯度轉移，由中西部落后地區承接已不再適合東部沿海地區產業轉型升級的部分，另輔以行政改革，轉變政府職能及服務理念，提高政策落實效率，打破區域間行政壁壘，為發展經濟一體化掃清行政障礙。而隨著區域經濟一體化的發展，其內部市場的繁榮會引發有效需求的增長，有效需求帶動供給，為國內大量閑置資本提供了新的投資渠道的同時，也有利于政府實現財政收入來源的多元化，避免再次唯房地產為中心。而對房地產開發商而言，隨著社會經濟情勢的好轉，一方面拿地成本（資金成本、時間成本及其他不可計成本）降低，另一方面，市場上有效需求增加，亦為房地產產銷環節實現完整閉環提供了可能。

四、結語

中國經濟正處于發展過程中的拐點，一方面我們擁有巨額外匯儲備，卻往往伴隨著日益頻繁而嚴重的貿易摩擦；另一方面我們擁有著十幾億的人口，卻面臨就業形勢嚴峻的尷尬局面。然而不論是二者中的哪一方面，都對中國發展高新技術產業、實現轉型升級提出了內在要求。增加生產過程中的科技投入，提高產品附加值，既有利于提升中國在國際產業鏈分工中的地位，獲利更多，也利于實現國內資源分布的梯度轉移，重煥東部經濟活力的同時，為中西部地區承接東部制造業創造條件，進而創造更多就業崗位。此外，國家對高新技術產業的扶持也會在一定程度上引導民間閑置資本的投資流向以及地方政府的著力點，從而避免產能過剩及資本浪費，大量涌入房地產行業的熱錢也會隨之降溫。

綜上，中國需要從如何實現地區間經濟聯動的角度去探索如何解決房地產行業發展過程中所面臨的問題，而不局限于僅僅轉變土地供應政策以及拓寬融資渠道。

參考文獻

[1]王松濤.《中國住房市場政府干預的原理與效果評價》.清華大學出版社，2009.

[2]胡彬.《金融危機背景下中國房地產發展探析》.2009.

[3]曾鎧斌.《金融危機下房地產企業融資結構及發展研究》.2009.

[4]曲箏.《中國房地產宏觀調控中的土地政策研究》.2012.

[5]朱國鐘，顏色.《住房市場調控新政能夠實現“居者有其屋”嗎？——一個動態一般均衡的理論分析》.《經濟學》，2013（1）.

[6]蔡明超，黃徐星，趙戴怡.《房地產市場反周期宏觀調控政策績效的微觀分析》.《經濟研究》，2011增1期.

[7]CLAUDIA DZIOBEK and JOHN R.GARREIT.Convergence of Financial Systems and Regulatory Poilcy Chalenges in Europeand in the United States[A].中國財政經濟出版社，2002.