房地產項目工程造價現狀與控制策略

郭成成

摘 要 房地產項目工程造價方面的問題是工程中的重要環節，房地產企業收益的高低直接由工程造價的總量多少決定，繼而影響整個房地產項目工程的投資成效。當前的房地產項目工程造價現狀不理想，還存在不少問題，在控制價上還有待完善。

關鍵詞 房地產 工程造價 控制策略

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

1 房地產項目工程造價現狀

房地產開發行業一直被認為是高利潤的，吸引著一大堆的人員進入該行業。然而，任何一個行業都會有飽和的時候。很多的房地產開發商卻沒有認識到這一點，他們大部分都被經濟繁榮蒙蔽了雙眼，迷失了方向，大部分都沒有意識到經濟繁榮背后隱藏著巨大的危機。沒有這種危機感，大部分的房地產開發商認為只要能拿到地，就是占有了資源，就有利可圖，就可以賺一大筆錢。這種錯誤思想直接促動房地產開發商拼命圈地，對工程如何造價不關心，對造價管理不重視，普遍存在“重經營、輕管理，沒有系統的造價管理理念，沒有對工程造價進行全過程動態控制”等問題，大部分的企業把工程造價當作常規的財務成本來控制，缺乏健全的工程造價管理制度。

2 房地產項目工程造價存在的問題

（1）盲目決策失誤多，估算精度不夠

項目建設全過程都貫穿著工程造價的計價與控制，但決策階段各項技術經濟決策對該項目的工程造價有重大影響，特別是建設地點的選擇、建設標準的確定、設備選用、工藝的評選等方面，直接關系到工程造價的高低。因此，決策階段直接影響著決策階段之后的各個建設階段工程造價的計價與控制是否科學、合理的問題，是決定工程造價的基礎階段。投資決策過程，依次分為若干工作階段，不同階段決策的深度不同，是一個由淺入深、不斷深化的過程，投資估算的精確度也不同。

（2）招標不嚴謹，造價不科學

房地產公司一般采用邀請招標的方式進行招標。邀請招標是指招標人以投標邀請書的方式邀請特定的法人或者組織投標，是一種有限競爭的招標方式，它的優點是招標周期短。但它也具有比較明顯的缺點，比如潛在投標人可能被排除在外，圍標或串標的可能性比較大。還有一些房地產公司采用議標，在投標人報完價后，房地產商再與對方議價。這種方式的缺點也是十分明顯的，例如投標人在報價時故意虛高，水分很大，他會留出足夠的利潤空間來進行。

（3）開發商對設計不夠重視

長期以來，設計院經常會出現設計粗糙、設計保守，為了趕進度各專業不配套，矛盾重重。有的開發商完全不按照市場標準支付設計費，把設計費壓得很低，或把設計周期壓得較短，或使設計頻繁變更。許多房地產開發商對設計重視不夠，設計圖紙質量不高。設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點。這些都給控制工程造價帶來較大的難度。因此，也使施工現場設計變更、返工現象屢見不鮮。由此可見，設計質量好壞直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。

3 有效控制房地產工程造價的對策

（1）確立房地產工程造價全過程的控制投資意識

房地產工程一般都周期比較長，而且受各種外部條件的影響與制約，所以在項目的初始階段難以確定一個正確的造價。隨著房地產工程的開展與深入，造價的估算也越來越趨向合理化。因此，對于工程造價的合理確定和有效控制，應該考慮以下幾個方面的問題：

①由于房地產工程這一項目的規模大，建設周期長，技術復雜，人力、物力、財力消耗大的特點，所以，為了合理確定造價，必須在工程全過程中，按照不同階段的特點進行多次計價，即按建設程序合理確定不同階段的造價精度，以充分體現出造價的合理性。所謂工程造價的合理確定，就是在建設程序的各個階段，合理確定投資估算、概算造價、預算造價、承包合同價、結算價、竣工決算價。

②雖然房地產工程項目的全過程都要注意工程造價問題，但是控制的重點應該轉移到項目決策和設計階段，投資決策以后，控制的重點就要放在設計階段。

③我國的建設項目普遍忽視了建設前期階段的重要性，造價控制的重點主要放在項目建設的后期階段甚至在工程結算階段，因此經常會出現房地產工程竣工后投資超額的現象。所以，這一現狀要求我們必須更新觀念，重新認識，總結出一套完整的工程造價控制與管理方法。

（2）設計階段工程造價控制

設計階段是房地產工程造價控制的一個關鍵環節，是由設想向現實轉變的關鍵階段。可以從以下幾方面進行工程造價控制：

①在實行設計招標制度，加強設計階段的監理的同時確定合理的設計方案，減少在施工階段重大設計變更和方案性變化的發生。

②在建設全過程成本控制中，關鍵在于建設期的成本確定和控制。

③做好設計階段的監理工作，包括：根據設計圖紙和說明進行監理，協助業主審核不同的設計方案，以便進行經濟比較，制定出資金支出的初步估算計劃，以保證投資能得到最有效的運用。

④尋求一次性投資少且經濟性好的設計方案算出需要的材料和設備，以便進行成本分析和研究，在投資限額范圍內進行限額設計，從而節約投資。

（3）計劃房地產工程造價時對工程項目策劃階段的造價控制

控制造價受多方面因素影響，不是造價越低就越好，應該結合工程的實際情況綜合考慮。在建設項目投資決策階段，項目的各項技術經濟決策，對工程造價以及項目建成后的經濟效益，有著決定性的作用，是工程造價控制的重要階段，合理確定和控制造價對項目方向的準確定位、建設方案優化有指導性作用。

參考文獻

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