城市土地集約利用評價研究綜述

黃金輝

[摘 要]土地被人類大規模利用的歷史非常悠久，但都以粗放經營方式為主。隨著人口的增長及社會經濟的發展，投入少，產出低的粗放利用方式已不適應現狀需求。實行集約利用土地，提高土地的利用受益成為了我國經濟發展中應對此問題的根本出路。文章從城市土地集約利用的指標體系的構建、評價方法等方面對我國的土地集約利用的研究及評價工作進行總結歸納。

[關鍵詞]土地集約利用；評價指標體系；評價

[中圖分類號]F293.2 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）37-0127-02

1 前 言

經濟的發展、人口的增長使得各類資源成本不斷飆升，具有“財富之母”之稱的土地資源作為其中最基礎、最重要的組成成分，很大程度上直接影響其他各類資源的價值波動，從而直接影響社會經濟運行狀況。因此，土地集約利用成為備受關注的問題，也是發展循環經濟和建設資源節約型社會的必然要求。本文對我國未來城市土地集約利用評價應加強新方法新技術的應用，并充分發揮評價結果在現實應用中的趨勢展望。

2 土地集約利用的指標體系

土地利用集約度是指在生產過程中，單位土地面積投放的資本和勞動的數量。在其他條件不變的情況下，單位土地面積投放的資本和勞動的數量越多，則土地利用的集約度越高；反之，則越低[1]。土地集約利用評價的核心工作就是評價指標體系的制定，國土資源部為此專門先后頒布了《城市土地集約利用潛力評價技術方案》、《開發區土地集約利用評價規程》[2]。從我國實際出發，分析評價指標體系建立的原則，應當慎重考慮指標體系的科學性、整體性、層次性、區域性、動態性、前瞻性和可操作性的經濟產出指標等。

根據土地報酬遞減規律，以及土地投入產出的特點，進行城市土地集約利用潛力評價的主要選取指標如表1所示，主要以土地投入，包括資金、人力和物力投入，以及土地的投入方式，再就是土地的產出，包括經濟、社會和生態的各方面。總體將城市土地集約利用潛力評價分為4個層次：即土地利用結構（C）、投入程度（I）、土地產出效率（O）和土地集約利用程度（S）。

（1）土地利用結構（C）包括2個次一級指標C1～C2，投入程度（I）包括2個次一級指標I1～I2，土地產出效率（O）包括4個次一級指標O1～O5，土地可持續利用指標（S）包括4個次一級指標S1～S4。

（2）土地利用結構（C1～C2）包括7個次一級指標C1～C7，投入程度（I1～I2）包括7個次一級指標I1～I7。

表1 城市開發區土地集約利用潛力評價指標體系[3]

指標體系指標含義

土地利用結構（C）

產業用地結構（C1）

土地利用效率（C2）建筑物容積率（C1）

產業設施密集度（C2）

開發區區域發展的協調度（C3）

房地產開發比重（C4）

項目開工率（C5）

土地閑置率（C6）

多層廠房比重（C7）

產業用地建筑面積/建設用地面積

生產性用地/開發區建設用地總面積

選取區域定量化指標，并進行自然對數化處理

房地產開發用地/開發區建設用地總面積

開發區年度開工項目與年度批準項目數

土地閑置面積/開發區總面積

多層廠房面積/廠房總面積

投入程度（I）

土地投入I1

資金、勞力投入I2

開發區總面積規模（I1）

土地供應率（I2）

工業地價程度（I3）

地價增長系數（I4）

單位用地固定資產投資額（I5）

完成投資增長系數（I6）

地均吸納勞動力人數（I7）

開發區土地總面積

建設用地供應量/批準用地總量

開發區工業用地出讓地價

年度增長率

開發區用地單位面積上所累計投入的固定資產價值

年度增長率

開發區產業職工/開發區土地面積續 表

指標體系指標含義

產出效率（O）地均利稅（O1）

利稅增長系數（O2）

地均工業產值（O3）

工業產值增長系數（O4）

土地比較收益（O5）

開發區產業用地單位面積上所創造的利稅

年度增長率

開發區工業用地單位面積上所創造的產值

年度增長率

開發區年度產業用地產值/所在城市年度產業用地產值

可持續利用（S）綠地面積系數（S1）

開發區“三廢”達標率（S2～S4）

綠化面積/開發區土地面積

廢水、SO2、煙塵排放達標率

3 城市土地集約利用評價指標體系

3.1 城市土地集約利用指標體系的建立

城市土地集約利用評價的核心工作就是評價指標體系的制定，國土資源部為此專門頒布了《城市土地集約利用潛力評價技術方案》[4]。

表2 城市土地不同空間尺度的評價體系

指標體系宏觀層次中觀層次（以開發區為例）

投入直接投入單位用地固定資產投資額

單位用地勞動力投入

城市人均道路廣場面積單位用地固定資產總額

單位用地從業職工數

工業用地地價

城市綜合容積率

城市建筑密度

城市土地利用率

I、 II級地工業、倉儲用地比重

城市人口與用地增長彈性系數容積率

建筑密度

土地利用率

開發區各類用地比例

產出經濟效益單位用地總產值

單位用地工業總產值

單位用地地方財政收入

單位用地社會消費品零售總額

單位用地總產值

單位用地工業利稅

土地比較收益

綠地覆蓋率

“三廢”處理率綠地覆蓋率

“三廢”處理率

目前對城市土地集約利用評價以宏觀層次居多，指標體系主要包括以下內容：

（1）投入水平，包括直接投入和間接投入。其中反映直接投入的指標如單位土地固定資產投資額和勞動力投入等以及反映間接投入的指標如容積率和建筑密度等均被普遍應用，而反映城市用地結構的指標雖多有提及，但在進行定量評價的時候卻很少見。

（2）產出效益，包括經濟效益和生態環境效益。指標仍以經濟效益為主，生態環境效益有少量提及，集中在綠地覆蓋率和“三廢”處理率兩個指標。社會效益難以量化，所以選用社會效益指標進行評價的也很少見。

3.2 城市土地集約利用評價的特點

自1999年“國土資源大調查”項目設立“城市土地價格調查和土地集約利用潛力評價”子課題以來，我國城市土地集約利用評價初步建立了城市土地集約利用評價的理論框架，概括來說，已有的研究有如下特點：

（1）尚未形成一套標準的指標體系和普遍適應的評價方法。不同城市由于其具體情況不同，且不同學者對城市土地集約利用的內涵理解存在差別，所以指標體系和評價方法的選取也不盡相同，各城市間不能形成統一標準，因此不具有可比性，難以形成指標體系。

（2）新技術、新方法在城市土地集約利用評價中的應用還有待深化。盡管很多學者都在開發土地集約利用評價信息系統，但是幾乎都不見有普遍的推廣應用，對城市土地集約利用的評價依然以傳統的多因素綜合評價法為主導。

（3）不同類型城市功能及產業、資源稟賦的差異性，理想值的確定難度很大。學界一般以目標值、標準值、平均值等方法作為選取。

4 結論——城市土地集約利用評價的趨勢展望

縱觀我國對于城市土地集約利用評價的相關進展，評價指標體系仍存在不標準、不科學、不系統、差異性大等特點。立足上文論述的主要觀點，對城市土地集約利用評價做出相應的趨勢展望：

（1）加強城市土地集約利用評價的方法研究。不僅要完善目前定性和定量相結合的方法，從服務政府決策的角度看，還需要由權威部門推出統一的指標體系，積極開展基于GIS技術、系統動力學模型、人工神經網絡等現代方法、模型和技術的融合和應用研究，建立城市土地集約利用評價信息系統[5]。

（2）加強對理想值確定的研究[6]。理想值的確定應予指標體系的建立相配套，并且要根據被評價對象的實際發展階段與發展水平，不同時期發展規劃或計劃，綜合目前各個試點城市的研究成果，確定出較為科學的理想值。

（3）加強對城市土地集約利用評價成果的應用。城市土地集約利用的研究是為了更好地在實踐中提供科學的理論服務，提供依據和理論支持，要促進城市土地合理利用，實現我國城市用地合理可持續發展。

參考文獻：

[1]錢銘杰，王緒龍，孫玉晶.土地集約利用評價方法綜述[J].資源開發與市場，2012（6）.

[2]姜玉英.土地集約利用評價研究簡要評述[EB/OL].中華人民共和國國土資源部：www.mlr.gov.cn/tdsc/lltt/201004/t20100429_147278.html.2010-04-29.

[3]翟文俠，黃賢金，張強.城市開發區土地集約利用潛力研究——以江蘇省典型開發區為例[J].資源科學，2006（2）.

[4]鄭澤慶，黃賢金，鐘太洋.我國城市土地集約利用評價研究綜述[J].山東師范大學（自然科學版），2008（3）.

[5]喬偉峰.基于GIS的城市土地潛力評價系統建設研究[J].科技經濟市場，2006（12）.

[6]章其祥，孫在宏.城市土地集約利用評價系統設計與實現[J].測試技術學報，2003（4）：346-349.