廈門市房地價(jià)關(guān)系實(shí)證研究

謝清凡

[摘 要]本文以廈門市2003—2010年的房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)的季度數(shù)據(jù)為樣本，對經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)、格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)并建立VAR模型，通過脈沖響應(yīng)分析和方差分解，對廈門市房價(jià)和地價(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析，得出了短期內(nèi)房價(jià)和地價(jià)具有互動(dòng)關(guān)系、長期內(nèi)地價(jià)決定房價(jià)的結(jié)論。并由此建議針對廈門市具體情況，因地制宜地制定土地供給政策，兼顧土地市場和商品房市場，促進(jìn)兩者良性互動(dòng)和可持續(xù)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房價(jià)；地價(jià)；VAR模型

[中圖分類號]F293 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）4-0032-03

1 研究背景

2000年以來，我國房價(jià)一直保持高速增長，部分地區(qū)頻頻出現(xiàn)的“地王”更是不斷刺激著人們的神經(jīng)。為了抑制房價(jià)上漲，國家出臺了一系列針對商品房銷售、流轉(zhuǎn)的調(diào)控措施，以及改變土地出讓方式等。對于土地供應(yīng)政策，存在兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為土地供應(yīng)政策由協(xié)議出讓方式變?yōu)椤罢信膾臁狈绞讲]有起到平抑房價(jià)的作用，反而由于提高了土地使用成本，抬高了地價(jià)，更加助長了房價(jià)；而另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為房價(jià)上漲導(dǎo)致對土地的引致需求上升，從而帶動(dòng)地價(jià)上漲。那么究竟是房價(jià)拉動(dòng)地價(jià)，還是地價(jià)推動(dòng)房價(jià)？本文結(jié)合廈門市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型分析兩者之間的關(guān)系，以求厘清房價(jià)與地價(jià)之間的互動(dòng)關(guān)系。

2 房價(jià)與地價(jià)關(guān)系研究文獻(xiàn)綜述

2.1 地價(jià)決定房價(jià)

持這一觀點(diǎn)的學(xué)者以“成本推進(jìn)說”為基礎(chǔ)，認(rèn)為地價(jià)決定房價(jià)。楊慎（2003）、包宗華（2004）認(rèn)為由土地“招拍掛”帶來的地價(jià)成本上升推動(dòng)了房價(jià)的飛漲；王洋、杜超（2007）認(rèn)為“招拍掛”的土地制度雖在一定程度上糾正了地價(jià)的扭曲，但該制度和土地出讓方式市場化都使得地價(jià)上漲，而依靠市場機(jī)制配置土地資源的方式與愈演愈烈的房地產(chǎn)開發(fā)形成了強(qiáng)烈反差，土地供需失衡最終導(dǎo)致了房價(jià)上升。

2.2 房價(jià)決定地價(jià)

認(rèn)為由房價(jià)上漲產(chǎn)生的引致需求導(dǎo)致地價(jià)上漲。張曉（2003）認(rèn)為只有其他成本都呈剛性且不存在下降空間，而開發(fā)商已到了無利可圖的地步，地價(jià)的上升才會(huì)全部體現(xiàn)在房價(jià)上，成為推動(dòng)房價(jià)上漲的直接原因；劉潤秋與蔣永穆（2005）則認(rèn)為地價(jià)是由當(dāng)前房價(jià)及開發(fā)商對未來房價(jià)的預(yù)期決定的，房價(jià)決定于市場需求而不是房屋成本；黃健柏等人（2007）采用方差分解法進(jìn)行研究，認(rèn)為在改革土地出讓制度后，地價(jià)對房價(jià)的貢獻(xiàn)度大幅下降至零左右。

2.3 房價(jià)、地價(jià)互為因果

筆者認(rèn)為房價(jià)、地價(jià)之間存在相互影響，而且在短期或中長期呈現(xiàn)出一定的因果關(guān)系。黃英（2006）采用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)和回歸分析，研究了武漢市房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)，得出當(dāng)?shù)胤俊⒌貎r(jià)之間存在長期的穩(wěn)定關(guān)系，長期內(nèi)房價(jià)走勢決定地價(jià)走勢，而短期內(nèi)兩者相互影響、相互制約；宋勃等（2009）認(rèn)為短期內(nèi)地價(jià)不能影響房價(jià)，而房價(jià)是地價(jià)的原因，長期內(nèi)房價(jià)和地價(jià)之間存在雙向因果關(guān)系；劉麗（2009）認(rèn)為長期內(nèi)房價(jià)與地價(jià)互為因果，短期內(nèi)房價(jià)影響地價(jià)；王岳龍、張瑜（2010）則指出無論是長期還是短期，房價(jià)都是地價(jià)的原因，而地價(jià)只是房價(jià)的長期格蘭杰原因。

筆者認(rèn)為在現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)濟(jì)變量之間的相互影響往往是長期的、動(dòng)態(tài)的，尤其是像房地產(chǎn)市場這樣的長周期市場，各種因素對房價(jià)的影響不僅限于當(dāng)期，影響程度也會(huì)隨時(shí)間的延長而變動(dòng)。另外不同地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展程度不盡相同，不能一概而論的認(rèn)為是房價(jià)決定地價(jià)還是地價(jià)決定房價(jià)。鑒于此，本文擬以廈門市2003—2010 年房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的季度數(shù)據(jù)為樣本，通過建立VAR 模型，綜合運(yùn)用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解技術(shù)深入探尋房價(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系。

3 實(shí)證研究

本文采用國家統(tǒng)計(jì)局公布的2003年1 季度至2010年4季度廈門市商品房銷售價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)（簡稱房價(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)）來表示廈門市房價(jià)和地價(jià)波動(dòng)程度，其中HP代表商品房銷售價(jià)格指數(shù)，LP代表土地交易價(jià)格指數(shù)，使用Eviews 7.0進(jìn)行數(shù)據(jù)處理和建模分析。

3.1 平穩(wěn)性檢驗(yàn)及格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

采用ADF方法對HP和LP進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)（根據(jù)SIC準(zhǔn)則自動(dòng)選取最優(yōu)滯后階數(shù)），結(jié)果見表1、表2：

3.3 脈沖響應(yīng)分析

根據(jù)所建立的VAR（2）模型，在零期分別給房價(jià)、地價(jià)一個(gè)正標(biāo)準(zhǔn)差大小的沖擊，得到關(guān)于房價(jià)和地價(jià)的脈沖響應(yīng)函數(shù)圖。圖1a到圖1d，橫軸表示沖擊作用的滯后期間數(shù)（單位：季度），縱軸表示房價(jià)或地價(jià)的波動(dòng)情況，實(shí)線表示脈沖響應(yīng)函數(shù)，代表了房價(jià)或地價(jià)對于沖擊的反應(yīng)，虛線表示正負(fù)兩倍標(biāo)準(zhǔn)差的偏離。

圖1a反映房價(jià)新息沖擊引起房價(jià)自身波動(dòng)的脈沖響應(yīng)函數(shù)。當(dāng)零期給房價(jià)一個(gè)正沖擊后，房價(jià)迅速漲至最高點(diǎn)，漲幅2.5%之后逐漸回落，至第8期總體趨于穩(wěn)定。圖1b反映房價(jià)沖擊引起地價(jià)波動(dòng)的脈沖響應(yīng)函數(shù)。對于房價(jià)新息正沖擊，地價(jià)的反應(yīng)并不明顯，影響幅度在上下1%左右，并且從第8期之后基本趨于零。這可能是由于廈門作為一個(gè)島城，土地供應(yīng)量有限而需求卻很大，導(dǎo)致地價(jià)主要受土地需求方影響，而房價(jià)對地價(jià)沒有明顯作用。圖1c反映地價(jià)新息沖擊引起房價(jià)波動(dòng)的反應(yīng)。對于地價(jià)的正沖擊，房價(jià)有較明顯的正向反應(yīng)過程，初期迅速上漲至3%的水平然后逐步回落，至第8期以后達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)，這表明地價(jià)變動(dòng)在短期內(nèi)對房價(jià)有正向的拉動(dòng)作用。圖1d 反映地價(jià)新息沖擊引起地價(jià)自身波動(dòng)的脈沖響應(yīng)函數(shù)。地價(jià)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的新息沖擊立刻引起地價(jià)上漲，漲幅約5%，之后逐步回落至第7期趨于穩(wěn)定，長期影響消失。

3.4 方差分解

利用方差分解方法可分析房價(jià)與地價(jià)新息沖擊對二者價(jià)格變動(dòng)的貢獻(xiàn)程度。

從圖2a房價(jià)的方差分解可以看出，房價(jià)變動(dòng)受其自身沖擊的影響始終很大，從第3期開始達(dá)到一個(gè)比較穩(wěn)定的水平，即房價(jià)對自身的影響程度維持在90%左右，而地價(jià)對房價(jià)的影響程度只有10%；從圖2b地價(jià)的方差分解可以看出，地價(jià)變動(dòng)受其自身沖擊的影響與滯后期長短有關(guān)，隨滯后期延長而減弱，影響程度由初期的80%逐漸降至穩(wěn)定的65%；而地價(jià)變動(dòng)受房價(jià)變動(dòng)沖擊的影響逐漸增強(qiáng)，地價(jià)變動(dòng)沖擊貢獻(xiàn)度在第7期時(shí)較穩(wěn)定的達(dá)到35%左右。

4 結(jié)論及政策建議

通過對基于廈門市房價(jià)、地價(jià)關(guān)系VAR模型的分析，結(jié)合脈沖響應(yīng)函數(shù)及方差分解可以得出廈門市房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系是短期內(nèi)兩者相互影響，長期內(nèi)地價(jià)變動(dòng)導(dǎo)致房價(jià)波動(dòng)。

由于廈門島內(nèi)面積有限，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平又相對較高，因此廈門市的房地價(jià)水平偏高可以預(yù)見。為了控制房價(jià)漲幅在居民可以接受的范圍內(nèi)，應(yīng)提高土地拍賣透明度，推進(jìn)土地供應(yīng)市場化，提高可流通土地在市場中的比例，同時(shí)通過多種途徑降低開發(fā)商囤地現(xiàn)象，增加土地有效供給。另外，相關(guān)部門可適當(dāng)公布未來幾期土地供應(yīng)計(jì)劃，降低房價(jià)上漲預(yù)期，引導(dǎo)群眾減少非理性購房行為。

另外房地產(chǎn)具有實(shí)物和金融資產(chǎn)雙重屬性，從需求方面來看，對商品房的需求一方面來源于居民自住和商業(yè)經(jīng)營需求，另一方面則是來源于意在保值增值的投資甚至投機(jī)性需求。我國居民歷來有購買房產(chǎn)作為投資的習(xí)慣，且目前我國投資渠道較少更是使得很多人選擇房屋作為投資品，這在一定程度上也導(dǎo)致了房價(jià)的進(jìn)一步升高，應(yīng)適當(dāng)采取措施抑制房地產(chǎn)的投機(jī)性交易，同時(shí)加大力度發(fā)展各種投資渠道和培育投資市場，引導(dǎo)居民理性投資。

參考文獻(xiàn)：

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