國際知名中心商務區發展及啟示

王春娟

摘要：在對中心商務區基本概念及特征的分析的基礎上，選取美國紐約的曼哈頓、倫敦金絲雀碼頭、日本東京新宿、法國拉德芳斯、香港中環五個國際知名中心商務區，從空間布局、商業配套、交通規劃、開發模式四個方面對國際知名中心商務區進行案例剖析，最后以北京通州區為例，得出對北京通州商務中心區建設的幾點啟示。

關鍵詞：中心商務區；空間布局；商業配套；交通規劃

中圖分類號：F061.5

一、中心商務區的基本概念及特征

中心商務區（Central Business District，縮寫為CBD）一般占地3至5平方公里或以上，其建筑面積少則五六百萬，多則上千萬平方米，是一個城市的功能核心，是現代化大都市的一個重要標志，其地價可謂真正是“寸土寸金”。CBD高度集中了城市的經濟、科技和文化等資源，同時具備金融、貿易、服務、展覽、咨詢等多種功能。因此，CBD中匯集了眾多氣勢恢宏、錯落有致的超高層建筑并且擁有非常便捷的交通和現代化的信息交換系統，以及大量的辦公、餐飲、服務和住宿設施。一般來講，寫字間要占到總建筑面積的50%，商業、餐飲業及商住建筑約占40%，其他服務設施以及必要的配套設施約占10%。

現代城市中央商務區主要由商務辦公、金融和商業服務類三大職能設施構成，主要擁有以下基本特征：以第三產業為主導；擁有商務空間的最高聚集度；具有最高的交通可達性；擁有最高的地價；具有良好的社會服務條件、技術設施和城市景觀；在區域經濟活動中的控制作用；趨向于在社會組織體系中形成一個階層，這一階層與信息、科技領域重合的趨勢顯著。美國紐約的曼哈頓、倫敦金絲雀碼頭、日本東京新宿、法國拉德芳斯、香港中環等都是世界聞名的CBD。

二、國際知名中心商務區案例分析

本文選取美國紐約的曼哈頓、倫敦金絲雀碼頭、日本東京新宿、法國拉德芳斯、香港中環五個國際知名中心商務區，從規劃布局、交通體系、商業配套、開發模式等方面歸納出中心商務區發展的幾點啟示。

（一）空間布局

國際知名中心商務區注重整體的空間布局，如紐約曼哈頓實行的居住和商務商業相對分離，東京新宿以交通樞紐為核心形成主題功能區集聚，倫敦金絲雀碼頭通過重塑水系進行一體化空間布局等等。

紐約曼哈頓實行的居住和商務商業相對分離，CBD中寫字樓和公寓各占50%，產業集聚形成人口集聚，使得空間價值最大化。雙CBD驅動的布局形成上城高檔居住區、CBD核心區、下城傳統CBD和中城新興CBD的區域雙核驅動模式，有效分流居住、交通壓力，進一步促進了它的發展。同時公共空間有效利用，特別是生態意向顯著提升了區域旅游價值和周圍居住價值。

東京新宿于1958年由政府高起點制定新宿CBD規劃，形成了以新宿交通樞紐為核心，三大主題功能區的具有高層次和多種功能的集聚地區。東新宿是傳統商業街區，由以流行時尚名品為主的繁華商業街和以娛樂為主的歌舞伎街組成。西新宿是行政與商業新都心，以銀行、證券貿易、信息、傳媒等大公司總部， 寫字樓、政府機關、高級飯店等集聚區為主。南新宿是多功能區域，集聚信息產業、辦公和購物中心等。同時新宿CBD在有限的空間內非常重視CBD區域內公共設施的規劃和建設，新宿“中心、軸帶、環狀”的規劃體系形成主功能區集聚、休閑區域開闊的空間形態。中心是商業商務文化娛樂中心、主要交通樞紐商業中心、次級交通樞紐商業中心，軸帶是地鐵沿線零售商業軸、主要林蔭路步行活動軸、片區次級林蔭路步行活動軸，環狀是水系、林地、綠地、林蔭軸。

倫敦金絲雀碼頭通過重塑水系利用水的資源結合整體的空間布局進行填埋和開挖，形成了地上和地下一體的開放空間和賓水活動空間。一是通過填埋，將原有水面填埋成為建筑用地，并通過城市設計使填埋后的用地成為結構性的開放空間，增強空間布局的整體性。二是通過開挖，將原來的用地開挖引入水系，并通過城市設計使引入的水系和重要的空間節點整合起來，最終使水系空間有機地融為一體。

（二）商業配套

國際知名中心商務區大多都是比較注重商業的配套。紐約曼哈頓、倫敦金絲雀碼頭、東京新宿、巴黎拉德芳斯在這方面都各有特色。

紐約曼哈頓多樣化的商業形態形成了日夜消費，平衡日夜人流。紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治村、中央公園、聯合國總部、大都會藝術博物館、大都會歌劇院等名勝都集中在曼哈頓島。紐約第五大道是集奢侈、精品、時尚、文化等多種元素于一體的綜合購物、休閑和聚會場所，貨品豐富、品牌齊全、高檔優質，世界品牌和百貨公司云集，沿街有林肯藝術中心和卡內基音樂廳等。最南端華盛頓廣場，周圍有著名的紐約大學和格林威治村，是紐約最有文化氣息的地方。

倫敦金絲雀碼頭地上功能以高端商務、辦公、酒店為主，地下空間承載了零售商業，商業配套占總面積的4%，主要服務于商務人群。地下商業空間采取了整體的規劃建設，通過地下走廊將辦公樓地下連通成商業街區與軌道交通站點連接，商業配套以零售和便利店為主（見表1）。

東京新宿零售商業、休閑娛樂業、餐飲業、酒店業關聯發展，增強CBD的復合功能，促進產業空間集聚，推動商務與商業一體化發展。

巴黎拉德方斯打造商業中心整合區域的商業體系，提供日常需求的各種設施，包括公司自己的販賣部、烤肉或高級餐廳、各類型的旅館、健身中心、銀行、旅行社、快遞服務、租車、保險公司等等。另外也有負責安排大型會議、展覽事宜或租借場地的代理人，尤其是CNIT會議中心，還有總面積達20萬平方公尺的各式商店。每一小區域又有當地的面包店、香煙店、小型超級市場等商店。但一半以上的商店面積是設在4家Temps購物中心內。

如18萬平米的四季商業中心是歐洲的大型商業中心，其中包括一家“歐尚”超市，200家食品、衛生、美容產品、文化娛樂產品、服裝首飾等專賣店，25家餐廳和一家電影院，每天的顧客超過9萬人。

（三）交通規劃

國際知名中心商務區注重交通規劃。紐約曼哈頓、東京新宿、倫敦金絲雀碼頭、巴黎拉德芳斯、香港中環在這方面都有很多值得借鑒的地方。

紐約曼哈頓采取公交優先的理念，形成以軌道交通為主干，城市巴士為細節補充的覆蓋全區的完整公共交通體系。區域內集中6條地鐵線、近20個地鐵站點，是紐約市交通大動脈和最便利交通工具。公交優先的交通理念使得在曼哈頓72%的上班族乘坐公交車，開車的只占18%。地鐵和其它鐵路交通的出入口與新建辦公機構相連接，同時把人行道和商店設置在地下，并與地鐵出入口直接相連。70%區域在小于500米半徑的范圍內必有一個地鐵站或火車站，地鐵與地面公共交通銜接合理周到，幾乎每個地鐵站出口都設有公共汽車站，沿島外側則是集疏小汽車的主要通道，單行線道路有效規范了交通秩序。

東京新宿是典型的交通樞紐型商圈，對外依靠軌道交通，對內通過人車分離和立體空間的利用，解決因功能聚集引起的大量人流、車流交通擁擠問題。11條地鐵線及周邊密集的公交線路、高速線路為商務與商業職能的發展奠定了良好的基礎。1885年開放的新宿車站是日本鐵路系統（JR）的一部分，由于鐵路線延伸至西郊，很快發展為東京市中心的一個交通樞紐，成為世界上最繁忙的火車站，有五條日鐵線（JR）、三條私營鐵路線以及三條地鐵線穿過新宿站或者以新宿站為終點。同時步行交通體系將不同功能的集聚區聯結在一起，減少支路面積，提高機動車主干道與次干道面積，減少機動車的擁堵，最大限度方便了行人的出行和生活。如人行天橋等步行回路的設計，將交通樞紐帶來的分割效應減小到最低程度；人行步道把區內各大樓的底層聯結起來，形成若干室內廣場，以利于市民與游人的休息；人行步道網絡，將不同功能的集聚區聯結在一起，方便了行人進出車站和交通樞紐等等。

倫敦金絲雀碼頭地下整體規劃形成地下商業街，以交通結合點整合不同的空間。地下商業街作為地下空間的主體，連接地下停車場和其余輔助空間，公共活動空間從單一的地面擴展到地下商業街，形成地面開放空間和濱水活動空間，步行、汽車、軌道交通等交通方式立體分層，并以交通結合點整合不同的交通空間。軌道交通將金融城、西區、希斯羅機場和城市機場相互連通。Jubilee Line和DLR兩條軌道交通將金絲雀碼頭與金融城和西區聯系起來，Crossrail不僅是東倫敦重要的交通換乘站點，而且將金絲雀碼頭與希斯羅機場和城市機場鏈接起來。

巴黎拉德方斯整體規劃，人車分流，互不干擾，商務區范圍內形成了地面交通、地下交通、高架交通的立體交通體系。地上3～4層是人行道平臺，步行系統總面積達67萬平方米；地上2層是車行快速干道、立交橋；地上1層是18線公交車；地下1層是地鐵1號線、有軌電車T2線；地下2層是區域快速鐵RER—A線和郊區鐵路線。發達的公共交通系統使拉德芳斯商務區成為歐洲最大的公共交通樞紐和換乘中心，目前拉德芳斯商務區公交出行率達到83%以上，每天完成35萬人次以上的通勤。

香港中環采取快速路+航運交通+軌道交通的模式，對外快速交通不穿越CBD，對內軌道、步行、公交、航運進行一體化的設計。輕軌地鐵穿越中心區設施配置齊全，天橋及步行道將中環內外的物業相互連接形成立體交通體系，地下商業和公共交通樞紐相接駁，與區域內各地塊連接通暢。

（四）開發模式

國際知名中心商務區開發模式上，也有我們值得借鑒的地方。除紐約曼哈頓CBD是從二十世紀初早期的商業中心市場經濟推動自發形成。東京新宿、倫敦金絲雀碼頭、巴黎拉德芳斯都是在政府的主導下規劃建設而成。

東京新宿由政府主導將區域做成“熟地”（所有交通、市政和公共設施建設完成），吸引了大量開發商和企業進入，由普通居住區域轉型為以第三產業和休閑娛樂為主的新興CBD，成為東京第一大副都心。

倫敦金絲雀碼頭采取了合資加公共補貼的模式，利用了物業收益分階段建設，由廢棄的港務區發展成為新興的CBD。主要經歷了以下幾個階段：1981—1986年，規劃、籌備、預熱階段，通過對整體市場的準確判斷，首期開發片區從道格斯島啟動，建立并推動私人住宅市場，實施基礎設施建設，從而預熱土地市場；1987-1990年，社區基礎設施建設，加大了對社區基礎設施的投入，與此同時也對政府公屋、醫療中心、教育及培訓機構加大了投入；1991-1998年，完善改造工程，宏觀經濟得到恢復，各項工程繼續開展。同時在政策實行企業特區和優惠政策，加快的開發建設的進程。開發區采取了許多優惠策略，包括：如果Jubilee地鐵延線沒有按時開通以及如果在一個特定日期之前，沒有其他大客戶入住，租戶可以取消租賃協議，不承擔任何責任；如果租戶從市區搬遷過來，租戶因此需要賠償原房主的費用由碼頭集團公司承擔，碼頭集團還支付給一些租戶搬遷費用；盡量滿足不同租戶的具體需求；盡管碼頭公司與租戶簽訂25年的租賃協議，但執行起來卻非常靈活。另外，碼頭公司還向一些商業巨頭拋出一年免收租金的優惠。同時，為了使碼頭地區在夜間也能亮起來，他們不惜代價將媒體企業拉進來，如路透社等，這些24小時運轉的單位照亮了碼頭的夜空，使夜間同樣具有活力。

巴黎拉德芳斯在市場推動的前提下，主要由政府主導一體化規劃建設，政府擁有所有土地的產權，通過向開發商收取土地使用權收入，實現政府對整體開發的強有力把控和引導，確保項目整體的可持續發展。拉德芳斯大區的全部土地在20世紀50年代就已經全部被EPAD買下，實行EPAD與社會開發商共同開發的模式。具體分工上，EPAD向社會開發商收取土地使用權，但不提供土地產權，EPAD利用該收入興建道路、廣場、交通等公共配套設施。在項目規劃效果把控上，EPAD對項目主要指標進行審核。

三、啟示

通過對國際知名中心商務區的研究，對我國的發展有很大啟示，現以北京通州為例，對北京通州中心商務區建設從空間布局、商業配套、交通規劃、政策措施方面提出以下幾點啟示。

（一）整體的空間布局

一是充分發揮北京通州運河的歷史文化資源和水資源優勢，將濱水空間與開發建設融為一體，與運河文化想呼應。二是地上地下一體化規劃設計，實現立體通聯的空間布局；三是重視地下空間的開發利用，將地下空間的建設與軌道交通建設整合起來；四是將室內室外一體化建設，使室內室外無差異。

（二）完善的商業配套

區域內商業配套應達到20%，其中零售、餐飲、高端服務面積比為4：4：2。合理零售面積應達到總面積的8%～9%左右；合理餐飲面積應達到總面積的7%～8%左右，其中單個寫字樓配套餐飲至少應達到2%，其余餐飲面積通過集中化配置解決；合理高端商務服務面積應達到總面積的4%左右；按4‰的比例配置便利商業零售終端，每5萬平米寫字樓應當配置一個營業面積200平米左右的便利商業終端，滿足眾多白領的應急消費需求。

寫字樓與商業無縫連接，增加商業的價值；商業經營初期以滿足周邊辦公人群消費為主，充分明確目標消費客群，設置滿足其需求的業態和品牌。打造人文休閑的主題，增加咖啡店、酒吧、影院、KTV等業態，完善項目業態及品牌的豐富度。地下商業合理劃分主題區域，業態設置互為補充，保持了商業的連續性；公共設施完備，在不同季節舉行各種活動，聚集大量人氣，拉動商業的經營。

（三）立體的交通規劃

構建地上地下一體化、人車分流的立體交通系統。一是地上商業部分和公共交通樞紐相接駁，天橋及步行道將各樓宇相互連接，實現公共資源共享和人流的共享。二是地下商業與軌道交通一體化建設，地鐵出入口與地下商業空間全面聯通，地鐵出入口設在地上空間的關鍵步行節點上，實現地鐵站點與商業項目的無縫對接，保證了地下商業的有效人流。軌道的建設應與地下商業空間的建設開發結合進行。如可以結合地鐵站點構建大型地下城，提高地下空間使用效率；可以圍繞地鐵站點，構建地鐵站點便利商業體系，形成地鐵站點生活廣場，引領以地鐵站點為重要生活節點的新型生活方式。

（四）優惠的政策措施

通過對區域內開發企業通過優惠政策措施以實現可持續吸引客戶、保持區域活力。包括：當地營業稅的減免；降低企業所得稅和國家保險；對資產和地產的投資施行稅收抵免或資本收益津貼；放寬規劃限制，加快審批流程；加快建設速度，降低建設成本；對投資成本予以補貼等。如通過對改造的開發商進行財政稅收優惠，以及在開發商新開發項目上土地使用費給予一定的優惠政策，來鼓勵開發商對建筑進行改造、升級。

參考文獻：

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（編輯：周南）