孵化新業態

21CBR：萬科物業近年來一直在做包括第五食堂、幸福驛站等新孵化業務的嘗試，開拓的領域很多，目前這部分營收狀況如何？

朱保全：第五食堂，2013年差不多有1000多萬的收入。這個孵化項目目前大概分成兩類，一類是在成熟社區，我們自理投資；還有一類是進入地產公司開發過程中我們幫做的配套，里面包括在貴陽、蘇州、廣州一些地方做的項目，我們在廣州東匯城有一個，在清遠也有一個。這些都是進入房產銷售過程之中，我們提前把配套注入。但是在深圳有不少是在老城區里面做的，三個老社區收入占了一大半。

（孵化項目）我是作為一個獨立的公司來看待的，不是物業的服務中心去經營的。我們專門成立了第五食堂餐飲公司來做運營。其實有機會跟資本市場聊這個事情的時候，會發現他們基本上不會單純地看你的業態賺錢還是不賺錢，還有一些其他考量。第一，你單店賺不賺錢，第二，你整個的管理是不是具備可復制性。

在過去一年，我們從兩三家店變成十幾家店，我覺得有沒有很多人來吃你的東西，這比財務有意思多了。而且這里面還有一點可能大家不一定知道的是，我們深圳的這兩個店，之所以在社區開發十年之后還能找到開餐飲的地方，說明我們用的地方在過去不值錢。實際上還有一些邊邊角角的商鋪，但是幾乎很難賣掉或者租掉。因為我們是做了一個符合大家心理需求的東西，所以位置不是重點，只是通過業態改變了商業本身的價值。

21CBR：你說過二手租賃是萬科物業收入的重要來源之一，未來上述的孵化創新項目有沒有可能收入占比會有顯著提升呢？

朱保全：孵化業務與二手租賃是不同的業態。二手租賃是一個資產交易，盡管它是做代理，但是仍屬于資產交易的一種。比如有做院線做電影發行的，他們說自己全產業鏈四個環節，從發行到制作到院線到影院到票房加一塊，還不夠你萬科一家的年收入。

其實這是因為業態不一樣。回到萬科物業做資產的交易，我們去年的交易額已經是50個億以上了，相對來說餐飲做到50個億是一個非常非常大的一個數字，所以不同的業態實際上性質是不一樣的。

所以對于萬科物業來說，平衡這兩方面因素的時候更多的是從客戶的需求出發。至少目前房子對一個人來說還是最重要的資產。你如何幫助他捍衛資產，讓資產保值增值，這是排在最首要位置的責任。

當然在這個過程當中，如果你真的幫別人賺錢了，幫別人守護住他的價值，你住了幾年的房子比旁邊的那個小區要貴，這就形成了差距。這創造的價值其實是回到了傳統物業管理的基礎，就是因為你建立了一個好社區，然后你的房子才能夠保值。（采訪/吳丹）