海外置業 資產后衛耐力持久

龍葳

對于高凈值人士的家庭資產配置而言，海外置業就像資產組合中的阿爾維斯一般，不僅能夠改善固定資產結構，穩定家庭經濟后防，同時也能夠帶來一定現金流，持續提升資產組合的收益。最重要的是，在關鍵時刻，它還可以大力“抽射”，賺取海外房地產市場復蘇的資本紅利。

阿爾維斯是當今世界上最強大、最富有激情和活力的右路球員之一。他防守兇狠、跑動速度快，傳中和射門技術也非常出色，還具備一腳大力任意球的絕技。

盡管只有173公分、64公斤，阿爾維斯卻擁有超群的小范圍身體協調能力以及跑不死的體能。除了完成防守之外，他的邊路助攻也十分突出，在防守的同時還具有邊前衛，甚至邊鋒的進攻能力。

由于中國人的傳統觀念，房產一直是高凈值家庭資產配置中的重要一環。對于高凈值人士來說，這部分資產不僅要滿足自住需求，同時也需兼備投資屬性。

當前，國內房價仍然處于高位，再加上“限購”模式開啟，國內房產的投資價值開始減弱。而隨著歐美發達國家經濟復蘇，不少投資者開始把眼光投向海外房產。有數據顯示，2013年中國買家通過中介促成的海外購房金額超過100億美元，較2012年增長約30%，創歷年新高。海外置業，已經成為高凈值人士分散資產組合風險，博取海外市場穩健收益的重要手段。

海外房產價值凸顯

在北京國貿附近上班的白領Kristy，打算在東四環附近買套小房子。最近，她驚奇地發現，之前她一直關注的小區，房源突然多了起來，總價150萬上下的房子報價均比去年同期低了5萬-10萬。房產中介告訴她，有些房主急售的房子，價格還可以再低一些。

從去年年末以來，國內樓市驟然降溫。二三線城市出現量價齊跌的現象，而一直堅挺的一線城市房價在最近一段時間也出現了松動。

國家統計局公布的最新數據顯示，5月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比平均跌幅為0.16%，有超過半數城市的房價下降。而北京二手房價格則環比下調了0.9%，連續第二個月出現下降，并創下28個月以來最大跌幅。

相比之下，英美等發達國家樓市則持續升溫。一位剛剛從紐約歸來的人士告訴《CM華夏理財》記者，位于曼哈頓的高級公寓售樓處一直處于爆滿狀態，前來咨詢的購房者中，有很大一部分都是來自海外，他們希望在這個“世界的中心”擁有一處房產。

分析人士指出，經濟復蘇以來，盡管美國住宅價格整體已經上漲了35%，但從趨勢來看仍處于一個相對底部，并且從絕對金額上看，美國的房子甚至比中國的要更便宜。

長期關注歐美房地產市場的鵬華美國房地產基金經理裘韜表示，觀測數據顯示，2013年我國二手商品房的交易價格已經達到6200元/平方米，而美國全國平均房價水平則在1000美元（約等于人民幣6228.8元）/平方米上下。從大城市的數據來看，目前北上廣深的房價水平已經與歐洲、美國一些主要城市非常接近。

“從絕對價格來講，海外房產市場已經處于一個比較合適的價格低位。”裘韜分析指出。

另外，與目前國內房地產市場庫存量過大不同，歐美房地產市場的新房供應量相對比較有限。

萊坊北京董事及國際投資部主管楊杏妮在接受《CM華夏理財》采訪時表示，未來兩年，美國舊金山的新房供應量僅有1000套。現在英國倫敦市區每出一個新盤，海外購房者都會一搶而空，歐美大城市的新房明顯處于供不應求的狀態。

由此可見，在本土需求復蘇和大量海外需求涌入的情況下，歐美發達地區的房價有著很強的支撐力。

核心地段公寓是首選

一提到海外買房，很多人腦海中浮現的都是獨門獨戶的大別墅。其實，海外房產投資的標的類型十分豐富，包括零售、寫字樓、住宅、工業以及一些特殊的類別。個人投資者最青睞的投資類別——住宅，也分為獨立屋、半獨立屋、公寓等類型。

獨立屋，就是我們通常理解的獨棟別墅，獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園，具有很強的私密性。在美國，獨立屋也是中產階級成家立業之后首選的購房類型。

盡管需求很大，但作為投資品種而言，獨立屋并非最理想的選擇。由于獨立屋的地段一般不會位于市中心，再加上房屋面積大，需要投入較多資金維護；如果僅靠租金，投資回報期會相對較長。另外，持有獨立屋的稅費和管理成本相對較高。

以美國為例，在房屋過戶后，房主還需承擔房產稅、房屋保險、物業費等一系列費用。假如投資者花50萬美元買了一棟房子，每年需繳納的房產稅在1萬美元左右。另外，大部分獨立屋為木結構，冬天的取暖費用和后期的修繕費用都可能十分驚人。

所以，從投資角度而言，面積較小的公寓住宅性價比會更高些。與獨立屋相比，公寓的投資總額更低，投資回報的周期更短。最重要的，公寓往往會有服務周到的物業管理公司代管，可以免去打理房屋的煩惱。

不過，楊杏妮提醒投資者，在選擇公寓時，一定要選擇城市核心地段或人口密集區域的項目，好地段的公寓更容易出租，并且租金回報更高。

巧用貸款降低投資成本

雖然媒體經常會渲染中國“土豪”豪擲千金在海外全款買房，但楊杏妮告訴《CM華夏理財》記者，她接觸的大部分高凈值客戶，在海外購房時都會選擇按揭的方式。

裘韜在分析中也提道，境外目前整體基準利率較低，在境外投資房地產可以通過低息貸款來降低初始投資成本，提高整體收益。

在加拿大，外國人能夠從銀行獲得最高60%-65%的貸款，貸款利息大約為3%-4%（年化）。因此許多在加拿大買房的中國投資者都會選擇銀行貸款，首付比例一般在50%左右，這樣貸款成本和首付壓力都比國內要小一些。

澳洲的房貸政策更吸引人。購買公寓期房可以只付10%首付款，買現房首付款為20%-30%，沒有限購和限貸的要求，貸款利率和本國居民相同，還款方式靈活，甚至允許貸款人在前5年內只還利息，不用還本金。

新西蘭金融機構對來自海外的投資者采取了與澳洲類同的購房抵押的寬松政策，可以提供70%的貸款。

當然，也有很多國家對來自海外的購房者設置了諸多貸款方面的限制，甚至不提供貸款服務。英國本國居民購房最高可貸到房價的70%，貸款利率較低，但外國人較難貸到。美國銀行現階段對房屋抵押貸款的審批非常嚴格，目前不針對國外個人投資者提供房地產及其他類別的貸款服務。

不可忽視的風險

國人海外置業的房產大多是永久產權的，而且歐美發達國家更為注重對私人財產的保護。但是，這并不意味著海外買房的風險很低，從某些角度上來說，海外置業可能比在國內買房風險更大。

海外置業最大的風險來源于信息的不對稱。沒有海外留學或居住經歷的國內投資者，對當地環境、政策并不熟悉，即使去實地考察，也很難對投資標的的背景有全面的了解，更多時候需要依賴房產中介。業內人士建議，為確保信息安全，投資者可以在購房目的地的相關房產網站上查詢租金等情況，核實中介公司提供的信息。

歐美經濟剛剛復蘇，未來走向還未完全明朗。對于投資者來說，此時進入海外房產市場，必須要考慮到市場風險。海外房產市場相對于國內市場來說更加成熟和理性，房價不可能一味上行，房價受到宏觀經濟表現的影響也會有漲有跌。因此，在出手前投資者應對當地的經濟形勢有大致了解，保守的做法是盡量選擇當地相對核心的地段與搶手的房屋類型。

此外，海外買房的政策風險也是不可忽視的因素。盡管現在歐美主要發達國家對大量擁入的海外投資者，仍舊保持開放的態度，但一旦海外購房者達到了一定量級，影響到當地居民的正常需求，也不排除當地會出臺一些新的稅費政策或行政手段，從而導致投資收益受到影響。比如，澳大利亞就在2010年突然頒布了限制外國人購買二手房的新政，導致前期購房的投資者只能把房子賣給當地人。

對于沒有太多海外投資經驗的投資者來說，第一次去海外買房子，“跟風”不失為一種安全的選擇。萊坊北京董事及國際投資部主管楊杏妮，根據她多年服務客戶的經驗，為我們推薦了五大熱門的投資置業地。