學做公民，先學做業主

曹小強

眾所周知，業主維權、社區自治是公民社會發育的重要生長點。學習做公民，先學習做業主。作為中產階層的業主群體，因擁有財產而具備明確的產權意識，又因其在知識與行動能力方面有著明顯優勢，因而是社會中最積極最有希望的群體，理應成為公民社會建設的中堅。

業主維權專家陳鳳山認為，業主維權、業主自治實際是一種社區地方政治，在維權的過程中，業主們通過議事、談判、協商、集體行動，切切實實地接受了民主訓練、培養了民主習慣和自治能力，逐步成為合格的公民。

《財經文摘》：陳先生，一般來說，業主維權維的是什么權？

陳鳳山：業主維權包含三個層面，在小區層面是物權，在物業管理市場領域是公平交易權，在立法、行政、司法層面是公民權。內地的房地產制度、物業管理制度基本上是借鑒香港的，它傾向于保護開發商、物業公司的利益，典型邏輯是“誰開發，誰管理”“誰投資，誰受益”“誰使用，誰付費”，資本與權力的結合很明顯。一旦物業服務質量、建筑質量等矛盾積聚爆發，制度不公、行政不端、司法不暢的隱性矛盾也會跟著出來。

本質上說，我認為業主維權既是追求產權自主、契約自由的維權行為，也是社會平權運動的一部分。

《財經文摘》：業主自治如何起步？如何解決業主和前期物業的矛盾？維權過程中會遇到哪些阻力？

陳鳳山：一個小區業主自治行動的起步往往是因為偶然發生的維權事件。比如物業公司擅自漲價，服務質量持續下滑，房屋建筑質量，因新建配電站、垃圾站等等，都可能成為業主自治的誘因。

具體到某個小區，解決業主與前期物業公司的矛盾，各有策略，成敗不一。所以我講，成功的小區都是偶然的幸福，失敗的小區都是必然的命運。從社會整體看，解決所謂物業管理困境，必須通過重新立法來實現制度公正公平、市場自由交易。

維權過程中的阻力分為外部與內部兩類。來自政府、開發商、物業公司、居委會的屬于外部阻力，來自于業主群體內部的因為權利意識、自治經驗的匱乏，屬于內部阻力。

《財經文摘》：業主實現自治成立業委會后，誰來對業委會的權力進行監督？是否只能寄希望于業委會成員的奉獻精神？

陳鳳山：對業主委員會的監督，從《物權法》看，有業主知情權、業主撤銷權，只要擁有業主身份皆可主張、行使。從國務院《物業管理條例》看，對居委會、街道辦事處、房管局賦予了對業委會的監督權，并賦予街道辦事處、房管局可以撤銷業主委員會違反法律、法規的決定的權力。不過，我個人認為，《條例》的這兩個規定是與《物權法》沖突的。

奉獻精神對于投身于業主自治的業主們來說是重要的，但就業主自治的實踐看，業主群體已經開始意識到分權制衡的重要性，比如通過創設業主代表大會、業主大會理事會、監督委員會等自治機關，來實現對業委會的監督。

《財經文摘》：現在的業主領袖或者職業管理團隊是怎樣的情況？

陳鳳山：這是一個復雜的話題。目前來看，投身于業主維權、業主自治的人大致可分為公民、商人和業主三類。公民，是說那些擁有清醒的社會意識和社會責任感的人，而商人是借此獲取商業利益的人，業主則更注重產權和管理權本身的問題。他們之間并非涇渭分明，也并非高低有別。

從各個城市的情況來看，由于各地政府對業主自治的性質、對當地業主領袖的態度不同，有些城市的業主組織已經取得了一定的社會地位。比如，溫州業主大會擁有了法人地位，成立了業委會協會。這意味著當地的業主領袖開始進入社會話語的主流階層。但更多的城市，業主組織的領袖們還在為獲得合法身份而努力。

《財經文摘》：業委會既不是獨立法人，也不是社會團體，而是一個自治組織，那么，小區中一旦發生意外事件，該由誰來承擔責任？受損失的業主該向誰提出賠償？

陳鳳山：這幾個問題值得深思。當前內地物業管理制度的最大問題，就是制度設計存在嚴重缺陷，難以應對各種意外事故。簡單來說，缺乏商業保險制度和管理人責任制度，對風險的預控能力不足。如果發生意外事故，需要區分事故原因來確定責任主體，受損失的業主可以向相關責任主體提出賠償，或是物業公司或是相關業主。一般來說，除非因主觀故意或者是重大過失造成損害，業委會不對意外事故承擔賠償責任。但是，出現意外事故的時候，業委會成員的道義責任是無法避免的，應該公開致歉、辭職等給予回應。

《財經文摘》：現有國家立法方面的缺失在哪里？

陳鳳山：大致包括三個方面。第一，《物權法》確立的建筑物區分所有權本身存在缺陷，強調專有、弱化共有、取消業主團體，承認前期物業管理制度，這是立法本身的歷史遺憾。第二，忽視對產權自主、契約自由、市場自由的尊重，不斷強化行政對社會、市場的干預，這在國務院《物業管理條例》和各地法規、各地政府不斷出臺的政策、文件中非常明顯。第三，開發商聘用物業服務企業的前期物業管理制度、一個物業公司管理小區的一體化物業管理制度和包干制，是物業管理制度的三大禍根。目前最緊迫的是，要盡快對區分所有建筑物進行專門立法。這已經成為各地業主活躍群體的基本共識。

《財經文摘》：從社會運動角度來看，業主維權、業主自治對民間社會塑造的意義是什么？

陳鳳山：產權既是權利，也是秩序。由于政治和歷史的原因，中國社會的沙化、原子化非常嚴重，自治意識和自治經驗也不具備。業主維權的核心要素就是物權自主、契約自由，維權過程對立法、司法、行政的公開公正公平都有促進，這些對于重建社會的意義不言而喻。

在業主維權、業主自治的過程中，可以鍛煉業主們在憲約、選舉和議事三個方面的能力，形成多個層面的共同體單元，這更是一個開放社會所必須的。