簡析房地產(chǎn)泡沫的成因及預(yù)防措施

王春華

[摘要]房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，它不僅是國家資金積累的重要來源，而且它的發(fā)展能夠帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近幾年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城市化進(jìn)程的加快、居民收入水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步入了快速增長的通道。但與此同時，在部分地區(qū)出現(xiàn)了地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。本文從這一現(xiàn)象入手，簡要分析房地產(chǎn)泡沫的成因，我們應(yīng)該如何應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)泡沫；成因；措施

[中圖分類號]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）29-0149-02

世界上無論是發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家都十分關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這是因為房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，它不僅是國家資金積累的重要來源，而且它的發(fā)展能夠帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對社會的穩(wěn)定產(chǎn)生重大影響。近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)在住房制度改革的強(qiáng)力推動下，經(jīng)過了一個高速發(fā)展時期，房地產(chǎn)價格在短短幾年時間里上漲了數(shù)倍。最近一段時間，以內(nèi)蒙古鄂爾多斯為例的中國“鬼城”的數(shù)量不斷增加，加上最近沸沸揚(yáng)揚(yáng)的杭州房價下降等熱點問題，很多人說中國房價瘋狂的結(jié)果，是和20世紀(jì)90年代初日本爆發(fā)的房地產(chǎn)泡沫一樣的下場。對于中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫有較多爭論，筆者暫且不對中國的房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫下結(jié)論，而是探討房地產(chǎn)泡沫是如何形成的？我們應(yīng)如何引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康有序地發(fā)展，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。下面就針對這個問題進(jìn)行分析和探討。

1房地產(chǎn)泡沫形成的原因

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是一種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的失衡現(xiàn)象。導(dǎo)致這種失衡狀態(tài)的原因是多種多樣的。其中，過度投機(jī)而導(dǎo)致的地價飛漲是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因。另外，銀行信貸、心理預(yù)期、信息不透明、經(jīng)濟(jì)周期等因素則間接促進(jìn)了泡沫的形成。

過度投機(jī)行為。業(yè)界人士認(rèn)為，土地和資金制度的缺陷是房價虛高的主因，而不是投機(jī)造成的。但是個人認(rèn)為，土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，由于土地資源具有稀缺性與不可再生性的特點，房地產(chǎn)投資在一定程度上變成了圈地投機(jī)，投機(jī)的成分越多，泡沫形成的越快。同時由于土地資源是稀缺、有限的，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增多，城市化進(jìn)程步伐的加快，人們對土地不斷增長的需求與土地的稀缺之間的矛盾越來越突出。在此情況下，有限的土地價格飛漲，嚴(yán)重脫離了實際價值而產(chǎn)生地價泡沫，進(jìn)而可能導(dǎo)致整個房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成。因此，個人認(rèn)為投機(jī)是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因。

銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的過度擴(kuò)張。由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，這種貸款風(fēng)險較小，所以銀行愿意向房地產(chǎn)投機(jī)者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款，這就加強(qiáng)了投機(jī)者的融資能力，從而進(jìn)一步地加劇了房地產(chǎn)價格的上漲。房地產(chǎn)價格的上漲將提高銀行資本的規(guī)模，從而改善銀行的資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量和贏利狀況。因此，銀行將進(jìn)一步擴(kuò)大對房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給，而這又進(jìn)一步提高房了地產(chǎn)的價格。這一過程循環(huán)往復(fù)，使得房地產(chǎn)價格日益偏離實際均衡價格，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的膨脹。

消費(fèi)者的預(yù)期。消費(fèi)者對某種消費(fèi)品價格的預(yù)期能在一定程度上影響消費(fèi)者的需求。消費(fèi)者的預(yù)期受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化影響。當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化而引發(fā)的資產(chǎn)價格發(fā)生變化的過程中，沒有產(chǎn)生不符合實際經(jīng)濟(jì)情況的預(yù)期，則市場價格就會由經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化導(dǎo)致的不均衡狀態(tài)逐漸調(diào)整到均衡價格上來。而一旦預(yù)期高估了環(huán)境變化對價格的影響，就可能引發(fā)泡沫現(xiàn)象。

房地產(chǎn)行業(yè)信息不透明。房地產(chǎn)市場具有信息傳遞慢、透明度差的特點。我國的房地產(chǎn)市場只有十幾年的歷史，房地產(chǎn)市場統(tǒng)計體系很不完善，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性差；交易信息不透明。因此，消費(fèi)者購買房地產(chǎn)時往往會被表面現(xiàn)象所迷惑，而部分開發(fā)商又會夸大宣傳，這樣就會導(dǎo)致消費(fèi)者過于樂觀，對市場判斷脫離實際而加入到投機(jī)者的隊伍里去。

經(jīng)濟(jì)周期的作用。房地產(chǎn)商品的供求特性決定了其價格易受經(jīng)濟(jì)周期的影響。由于土地的稀缺性和房地產(chǎn)建設(shè)周期長，其供給彈性不大。房地產(chǎn)需求很容易隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化而在短期內(nèi)發(fā)生變化。當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于上升階段的時候，企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張使得房地產(chǎn)市場的需求急劇增加，而房地產(chǎn)供給卻不能同步地增長，由此造成一種供不應(yīng)求的局面，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的上漲。

2房地產(chǎn)泡沫的防范

房地產(chǎn)泡沫會對整個經(jīng)濟(jì)體系和金融體系造成極大的威脅，會給整個社會的正常運(yùn)行帶來很多的問題。上面分析了房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因，那么我們就要采取積極穩(wěn)妥的措施來防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與擴(kuò)大。

政府應(yīng)用行政手段、政府行為去抑制市場投機(jī)。建立健全土地交易制度、完善行業(yè)管理，預(yù)防過度投機(jī)；制訂相關(guān)稅收政策和房地產(chǎn)政策并嚴(yán)格落實，增加投機(jī)者持有物業(yè)的成本和交易成本，減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。

完善金融體系，尤其是房地產(chǎn)金融體系。調(diào)整銀行和房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，預(yù)防銀行信貸非理性擴(kuò)張。銀行應(yīng)嚴(yán)格房地產(chǎn)行業(yè)貸款的審批，從土地交易環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)到新建商品房的交易環(huán)節(jié)層層嚴(yán)格把關(guān)。通過信貸資金的控制，將不合資質(zhì)的開發(fā)商逐漸淘汰出房地產(chǎn)市場的同時，還可以減少市場上的投機(jī)者。

強(qiáng)化土地資源管理。政府應(yīng)當(dāng)通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實實行土地出讓公開招標(biāo)制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓、由結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)的泡沫。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，對凡是超過規(guī)定期限沒有進(jìn)行開發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。全面清理土地市場，堅決打擊開發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)。

加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)控和管理。首先，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng)，不至于過多積壓；其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增；最后，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時應(yīng)加強(qiáng)市場統(tǒng)計和預(yù)測工作。

建立房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)。通過對房地產(chǎn)泡沫的理論研究可以看出，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生前有許多征兆，一些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值往往會出現(xiàn)不正常的變化。通過建立房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)，選取適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)指標(biāo)作為預(yù)警指標(biāo)，采用適當(dāng)?shù)姆治龇椒?，可以對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行預(yù)報。房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生因素較多，產(chǎn)生過程復(fù)雜，若想真正做到提前預(yù)知，進(jìn)而預(yù)防泡沫的產(chǎn)生，必須建立一套完善的泡沫預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)。大致而言，房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)包括：金融機(jī)構(gòu)貸款利率、貨幣供給增長率、房地產(chǎn)貸款增長率/貸款總額增長率、房價收入比、購租比、住房空置率、股價指數(shù)、地價增長率/GDP增長率等。

房地產(chǎn)具有兩面性，如果我們搞好房地產(chǎn)的開發(fā)，正確處理各項之間的關(guān)系，那么房地產(chǎn)就有益于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；反之，若房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象并長時間持續(xù)，不僅僅阻礙國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且還會帶來諸多的不穩(wěn)定因素，因此我們要合理的開發(fā)房地產(chǎn)，讓房地產(chǎn)更好的服務(wù)人民、服務(wù)國家的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]鈴木淑.日本的金融政策[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，1995.

[2]田碩.我國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象淺析[J].經(jīng)濟(jì)論壇，2010（1）.

[3]劉惠東.房地產(chǎn)泡沫的危害與防范措施[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2009（20）.

[4]包宗華.房地產(chǎn)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)[M].北京：中國財政經(jīng)濟(jì)出版社，1994.