淺談對有關房地產企業融資的風險的認識

劉曉

摘 要：我國房地產行業經歷過一段高速發展階段，目前在國家的宏觀調控下，房地產企業融資成本及風險管理關系到房地產企業的生存和發展發關鍵，本文主要通過論述當今房地產企業資金的來源，借入資金的方式及成本，來分析房地產企業融資的合法性與合理性，為控制企業融資風險管理提供參考，為規避房地產企業的財務風險而導致的經營風險，為房地產企業的可持續發展提供良好的平臺。

關鍵詞：房地產；融資合法性；融資合理性；風險控制

0 引言

融資，小到個人，大到企業，現在是信用經濟時代，時尚的人可能身上都會有一兩張信用卡，信用卡是什么，說起來它不也是一種個人融資嗎？說起房地產融資，可就不象個人使用信用卡那么簡單了，房地產行業本身就是一個特殊的行業，是一個資金密集型產業，在當今國家宏觀調控的經濟形勢下，就更是需要運籌唯幄，根據公司的資產負債結構組合運用多元化的融資渠道，以最有力的方式，最低的成本，籌集到資金。那么我們如何來認識它的風險，又如何來掌控融資風險呢？

1 構成影響

剖析一下房地產資金的構成，房地產行業是一個非常特殊的行業，我們知道房地產企業開發項目資金需求量大，開發周期長，回收資金受到國家政策、市場結構變化、市場競爭加劇以及開發房子的區域、戶型、當地的文化風俗等因素的影響，所以借入資金一般會占很大的比重，房地產行業的資產負債率一般都會在70%以上，這70%以上的融資成本的高低，關系到房地產行業生存和發展的關鍵。通常來說，作為地區性的中小型房地產企業融資無非是通過以下幾種方式：一是銀行貸款，這是最常見的，也是成本最低的。二是通過民間資本借貸。三是近年來流行的小額貸款公司。四是通過拖延上游企業付款，也就是流動負債來融資。當然理論上還有很多方式，比如信托融資、債券融資、上市融資等。但是我在這里主要是針對日常工作中主要使用的融資方式，至于上市融資、信托融資、債券融資呀對于一般的區域性中小企業來說，簡直就是擺設，可望而不可及，想都不用想。

我們先從銀行貸款來說起，目前銀行信貸資金，利率很低，如果能獲得大量銀行信貸資金支持是非常有益的，大家都知道房地產行業的利潤率是很高的，以最低的資金成本獲得最大的收益，無疑是最佳的方式，從融資合理性來說，當然是非常用合理的，但銀行信貸資金的限制非常多，審批的程序比較復雜，一般會要求提供抵押物，企業的資信等級等都會影響授信額度，還有到期必須還款等。我們從融資合法性這個角度分析，前期審批，需要企業提供許多相關的資料，比如說企業的報表，資產負債情況，收入情況，項目情況等，據我個人了解，一方面銀行希望房地產貸款，銀行可從存貸差中賺取利潤，另一方面企業希望銀行給予資金支持，實現企業創造的利潤，二者在利益上有了共同點，銀行和企業這時就會以一個共同的出發點來促成此筆交易，這樣很順其自然會使審批只是為一種形勢，一種程序。但這其中隱含的財務風險我們要正確認識，銀行貸款對企業的各類指標都有條件，企業達不到條件，就會申請不到銀行資金，這時企業只能按照銀行的條件來弄虛作假，這種情況其實非常普遍，目前看來是風平浪靜的，銀行讓企業簽的承諾書，只不過是一紙空文，誰也沒有在意，提供不真實的資料，來獲得銀行信貸資金這當然不合法。目前我們國家許多機制還不健全，稅收與銀行還沒有聯網，它們彼此是孤立的系統，各管各的，隨著社會體制的健全，銀行信貸資金的加強管理，必然將來會比較規范，企業要想取得銀行信貸資金支持，還要加強自身的管理，使各項指標符合規定，當然，也有人說如果各項指標都達到銀行的要求，那還不用貸款了，說銀行設置的條件幾乎是不現實的，我個人認為銀行信貸方面也有許多需要改善的，但不是我的論文所述的主要議題。

2 民間借貸方式

我們再來說一下民間資本借貸這種融資方式，就是房地產企業通過與個人簽訂合同，約定利率，支付利息，償還本金的方式，當然此種方式成本肯定是比銀行信貸資金高，但是它是一種利用社會閑散資金來融資，屬于非法集資，企業本身的經營風險就是非常巨大，對個人集資來說，雙方都沒有合法的保障，另外從融資成本來說，因為不合法，所以費用實際發生，不能正常列支，會造成稅負增加，此種方式融資財務風險是很高的。

不知從何時起，我發現我們的城市現在遍布小額貸款公司，它們的資金可能一大部分是流向房地產，今年來由于房地產行業經濟下滑，國家的調控，很多房地產企業在這種極度嚴竣的形勢下，資金鏈出現斷裂，銀行借款到期無力償還，只能承受小額貸款公司高額資金成本來還債，這從短期來說，可以讓企業暫時度過難關，但是由于企業處于劣勢狀態，很多苛刻條件都只能答應小額貸款公司的不合理要求，這無疑會大大侵飾房地產企業的利潤，提高了資金成本率，降低了利潤率，此種方式如果只是暫時性的應急措施，尚可，如果長此以往，經濟形勢不扭轉，只會讓房地產企業背上越來越沉重的負擔，無法翻身。

3 拖延付款

通過拖延上游企業付款，這其實也理一種融資，現在建筑企業也就是房地產開發商的上游企業，為了攬儲到工程，房地產企業先付一部分款，就動工并完工了。至于工程款房地產企業一般都會拖延付款，或者就不付款，用自己開發的且不好銷售的房子的來抵工程款，一方面解決了銷售的難題，一方面節省了資金的使用，并且這一時間成本也至少是三年五年以上的資金融資成本，看似非常劃算，實際上這樣會造成建筑企業拖延開發票的時間，造成工程成本不能及時結轉，長期掛帳，易導致帳目混亂，增加稅收成本。

我們知曉了各種融資方式的利弊，才能從容應對，一般說融資順序，先是內部融資，再是外部融資，外部融資中先選資金成本低，風險小的。任何企業都是無法完全規避風險的，我們只是單純的從融資方面來分析，任何經濟活動不是孤立的，都是相互聯系的，融資只是企業活動的必要前提，是一部分，它還是依靠于企業決策者的決定，投資決定了融資，在投資項目時企業決策者一定要分析政策、市場、各種因素等，投資項目的成功，融資就會很順利，就會形成良性發展，反之，則會形成惡性循環，只會一步比一步艱難。

綜上所述，我所說的融資風險，從房地產企業自身總結一下主要一是對經濟政策認識不足導致的融資風險，二是經營的不穩定性導致的融資風險中小企業對外界經濟環境的依存性較大。三是管理水平低下，導致融資風險管理水平的低下。四是信用威機帶來的融資風險。作為房地產企業面臨的風險比其他行業更多，在財務人員配備上應該選業務能力強，責任心強的優秀人員，作為上層決策者更應該充分認識不同發展階段，企業融資方式的利弊，掌握了必備的知識，才能乘風破浪，勇往直前。如果說從開始決策就是錯的，我們再怎么談融資也是無用的，領導觀念決定企業怎么做，決定企業生存和發展的空間。充分認識了企業面臨融資風險，我們就要采取有效的措施來應對，要樹立正確的風險觀念，建立風險預測體系，對企業的發展、運行狀態進行監測，定量測算財務風險的臨界點。

4 結語

雖然目前房地產企業融資徐徑比較單一，潛在風險也很大，但是縱觀我國房地產業，由于其在國民經經濟發展中處于重要的地位，在未來仍會有很大的發展空間，在當下國家宏觀調控、房地產融資渠道緊縮的情況下，房地產企業必然會尋找更多的融資渠道，整體分析，房地產必然會向著下面的方式發展：首先是融資渠道的增加，房地產企業必然會尋找更多元化的融資渠道，改善房地產融資環境，相應地會出現專業的房地產投資基金、抵押資產管理公司等金融機構，有助于企業融資的順利實施，并且有助于分散融資風險；其次是房地產企業融資方式的不斷創新。金融產品的不斷豐富來滿足房地產多元的融資需求，規避融資風險的選擇性更多。 [今]

參考文獻：

[1] 王希迎.房地產企業融資新解[M].中國經濟出版社， 2005

作者單位：威海東龍實業集團有限公司。

（編輯：李 敬）