無錫房地產業市場分析及展望

貢丹英

2013年，中國樓市發生了什么？從最初的“國五條”的橫空出世到地王、樓王頻現使得調控政策不斷升級，再到年末的多地樓市政策調整。2013年，中國樓市可謂是跌宕起伏。

而無錫，作為全國二三線城市的一個典型代表，卻憑借其走勢“穩定”的特點，成為全國房地產市場中的“另類”。2013年，無錫樓市呈現出哪些特點？2014年，無錫市場的走向又將如何？十八屆三中全會后，未來房地產業將會迎來哪些挑戰與變革？為此，我們專門采訪了無錫房地產業協會會長金榮慶，了解他對無錫城市房地產業未來的分析與展望。

《創新時代》：2013年，中國由新一屆政府執政。據資料顯示，在今年以來歷次政府重要會議中，特別是十八屆三中全會以來，很少提及“調控”二字，類似“高房價問題”這樣的提法也再未出現在任何公開場合，與上一屆政府形成極其鮮明的對比。這是否是釋放了這樣一個信號：將以更加市場化的手段來解決房地產的問題？

■金榮慶：歷次宏觀調控都有其調控的目的與重點，也是一個不斷根據調控效應逐步調整的過程。2013年以來，全國房地產市場出現明顯分化，這說明了以往“一刀切”、“講短效”的調控方式已經不能適應目前的市場形勢，需要更注重市場化的調節，注重市場中的區別化和差異化。在此背景下，十八屆三中全會提出，發揮市場在資源配置中的作用，不動產統一登記制度建立、房產稅試點等舉措為房地產調控長效機制建立打下基礎，使用市場化的手段將是樓市調控的趨勢。

對于無錫來說，作為制造業較為發達的城市，實體經濟的轉型和發展將為城市帶來更多的人流量和購買力，因此長遠來看，無錫房地產市場剛性需求和購買力的增加也將進一步帶動無錫樓市的發展。這一切都是以市場為導向，而以往的行政調控手段也將逐漸淡出。

《創新時代》：2013年，無錫的房地產業呈現出哪些特點？2013年，無錫的樓市產品走向是否也與全國大方向相同？

■金榮慶：總體來看，2013年無錫房地產市場總體保持了平穩運行態勢：

（1）土地市場回暖，企業信心恢復。2013年無錫市區共出讓65幅國有建設用地使用權，土地成交總面積433.12萬平方米，同比增長29.54%，成交金額194.72億元，同比增長45.91%。

（2）商品房市場供應充足、成交穩定。2013年無錫市區商品房批準預售面積891.75萬平方米，處歷史高位，同期，商品房銷售面積615.13萬平方米，基本與2012年持平。

（3）二手房市場成交量增長顯著。2013年無錫市區二手房成交總面積285.04萬平方米，同比增長42.51%。

（4）房屋價格持續小幅回升，房屋價格全年累計增長約4個百分點。

出現這樣的特點的原因主要在于：

一是無錫交通規劃及設施較為便利。在歷屆無錫市委市政府的高度重視下，無錫的交通規劃具有前瞻性，設施建設極為便利。由于無錫地處長三角的中心地帶，獨特的地理優勢也為無錫的交通發展奠定了基礎。無錫與上海和長三角其余發達城市形成了經濟共榮的“都市圈”，隨之帶來的便是巨量的人流、物流以及信息流。這些都為無錫房地產業的發展提供了保障條件。

二是由于國內一二線城市內的土地資源緊張，開發成本較大，而無錫作為二三線城市的典型代表，有著與部分一二線城市相當的經濟實力，土地儲備量也較為充足，因此，無錫也會得到部分以量、價取勝的全國性開發商的偏愛。

對于下一步無錫樓市的產品走向，我們認為隨著調控的深入，投資投機等需求被排除，自住需求成為市場主導，全國房地產市場都是這個趨勢，這在近幾年內都是不會出現較大變化的。

《創新時代》：有資料顯示，無錫還有6萬多套的商品住房庫存量，造成庫存較多的原因是什么？“較多數量”之下，無錫房地產市場方向在哪兒？

■金榮慶：相對來說，無錫樓市一直比較平穩健康，商品房庫存不斷增多主要是近幾年的積累問題。

首先，由于2011年限購限貸政策的影響，市場中供大于求的態勢較為明顯，無錫樓市的存量逐漸增多。無錫庫存增加較快，與新城的開發也有著密切的聯系，幾大新城的樓盤新增供應相對較多，從而成為庫存聚集的重點領域。其次，從樓市產品結構上分析，我們發現無錫的住宅庫存180平方米以上的改善型住房占比較大。造成大戶型住房產品滯銷的主要原因，我們分析認為，一是這類產品本身的去化周期就比較長，二是限購限貸政策對該消費群里影響較大。除此之外，房地產稅征收等問題的不確定性也成為了部分購房者購房時的主要顧慮。

那么在這樣的客觀環境下，開發商應合理定價，積極去化存量。在推盤時，做好前期市場調研，做好產品定位，以迎合市場需求作為首要任務，有效針對剛需與改善型需求的不同特點進行項目開發。

《創新時代》：如何打好營銷戰，是每個有志之盤必做的事情。2013，無錫樓市的營銷戰術可謂五花八門。降價銷售、體驗式銷售、奢侈品品鑒式銷售等，您覺得哪一種營銷手段是比較符合老百姓需求，應該提倡？您對“樓市的電商時代到來”這句話的看法如何？

■金榮慶：不同的營銷方式，是與相應的產品匹配的，針對的是不同的需求群體。一般來說，自住需求群體對價格敏感，降價促銷對該群體具有較大吸引力；改善群體對產品舒適度要求高，目前市場上的體驗式銷售能夠吸引該部分群體；高端客戶注重的是品位與檔次，對于奢侈品品鑒式銷售方式會比較感興趣。因此，對于定位不同的產品，客戶群體不同，開發企業采用的營銷方式也會不同。

樓市電商成為當下比較流行的一種售樓方式。網上售樓具有一定便捷性，能夠節省一定的時間和精力。但房屋作為特殊的商品，決定了購買方式還是會以傳統的為主，網上售樓對于消費者來說更多的是一種選房過程和新的選房方式。因此，樓市電商對于傳統銷售模式是一種補充，甚至可以促進傳統銷售模式向更多體驗式方向發展。目前市場上做樓市電商的網絡媒體越來越多，要有一定的競爭優勢才能生存。所以，價格方面，電商售樓要比售樓現場更多一些優惠，吸引客戶；其次，在信息方面，樓盤信息更全面，價格、優惠、活動等動態信息更新及時，讓潛在客戶能夠全面了解到項目信息；最后，要有客戶無法從售樓現場了解到的信息，比如與周邊類似產品的對比，如價格、產品、配套、物業等。

《創新時代》：現在的房地產開發是一個先導性極強的行業，其產品創造著人們未來的生活環境和生活方式，甚至決定著未來幾年內一些人的生活狀態。那么，究竟什么樣的產品能夠代表未來生活的方向，在市場中擁有產品力、競爭力？作為無錫房地產業協會會長，您有什么建議？

■金榮慶：從房地產市場發展方向看，人們越來越注重對生活品質的追求，對住房的要求也會越來越高，除了對小區周邊的配套、小區的綠化、戶型的設計方面提出更高的要求，健康綠色科技是必然的趨勢，環保型、智能化、貼心全面的安保物業服務等將是住宅小區提升品質的關鍵點。這類產品在未來會具有較強的市場競爭力。

建議的話，我個人認為，對于開發商來說，肯定要走在時代的前沿，不僅僅是站在房地產的角度，而要更多地讓科技等領域的新技術產品應用到住宅產品的建設中去，建造更貼心更環保智能的產品，在服務方面，也將更人性化，滿足業主的多層次需求；對于政府來說，應該進一步鼓勵開發企業建造這類高科技住宅產品，同時在管理上加強市場化引導。

《創新時代》：去年一整年，“新型城鎮化”建設一直是老百姓關注的熱門話題。去年年底，中央還特別召開了城鎮化建設的工作會議。您認為“新型城鎮化”建設對于無錫房地產業的發展提供了什么樣的機遇？

■金榮慶：我認為在推進新型城鎮化中，住房作為基礎性、配套性的重要的民生定位不會改變，由此可見新型城鎮化建設確實為無錫提供了發展的機遇。但是“新型城鎮化”建設應該是以城鄉統籌、城鄉一體、產城互動、節約集約、生態宜居、和諧發展為基本特征的城鎮化建設，是以“人”為中心的建設，而不是以“房”為中心的建設。但是客觀上，新型城鎮化建設也為房地產的發展帶來了機遇。以無錫為例，小城鎮化建設的發展走勢，帶動了錫東新城、惠山新城板塊的崛起，為該領域的經濟發展提供了巨大的推動力。與此同時，要抓住“新型城鎮化”建設的機遇，整個產業結構的升級和轉型也要跟上發展的步伐，由集約型經濟替代原有的粗放型經濟發展。相應地，房地產業也要適時調整轉型，把握“新型城鎮化建設”的特點，發展以養老地產、旅游地產為代表的節約集約、生態宜居、環保智能的房地產類型，看準機遇，抓住機遇，我對未來的無錫房地產市場發展還是非?？春玫摹?