養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)：資本“風(fēng)緊”

核心提示：吸引社會資本參與發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，這被視為深化養(yǎng)老服務(wù)業(yè)改革的“活水”。

《支點(diǎn)》特約記者 何勇 上海報道

“時間不一定造就一個偉人，但一定能造就一個老人?！?/p>

根據(jù)國務(wù)院《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》的官方數(shù)據(jù)顯示，截至目前，中國是世界上唯一一個老年人口過億的國家，且正以每年3%以上的速度增長，是同期新生人口增速的五倍多。5年間，全國60歲以上的老年人口將由1.78億增至2.21億，比重將由13.3%增加到16%。

近年來，國家諸多政策多次釋放明確信號：大力加強(qiáng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，支持社會力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；發(fā)展多樣化的養(yǎng)老服務(wù)體系，使之成為調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級的重要力量。

在此大背景下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)欣欣向榮，眾多資本紛至沓來。

“夕陽紅”事業(yè)迎朝陽

春暖花開的季節(jié)，位于浦東新區(qū)康新公路上的上海國際醫(yī)學(xué)中心迎來開業(yè)大吉。

興建近3年的國際醫(yī)學(xué)中心屬于衛(wèi)生部和上海市的重點(diǎn)項目，它與建設(shè)中的迪士尼樂園為鄰，總占地面積約375畝，一期總投資約6億元，是一家包括健康體檢、高端養(yǎng)老等功能在內(nèi)的綜合性醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

邁入足有三四層樓高的大堂：大理石地面，胡桃木家具，以及隨處可聞的輕音樂，病房里的拖鞋、保險柜和洗漱用品一應(yīng)俱全，竟讓人有置身星級酒店的錯覺。在醫(yī)院的構(gòu)架體系中，專門設(shè)置“客房部”實(shí)屬罕見，實(shí)施“酒店式管理”，客戶提包即可入住。

作為上海第一家由新醫(yī)改催生的國際綜合性非公立醫(yī)院，這里除了試點(diǎn)醫(yī)生“多點(diǎn)執(zhí)業(yè)”外，還將同時試點(diǎn)高端養(yǎng)老護(hù)理模式。

本刊記者看到，即將同醫(yī)院一起揭開面紗的還有100套護(hù)理養(yǎng)老酒店式公寓，和普通的護(hù)理院不同，全部是居家式護(hù)理套房，資深醫(yī)護(hù)人員將為老年人提供專業(yè)護(hù)理。

這個集高端醫(yī)院和養(yǎng)老酒店于一身的項目一推出，資本便緊追而來，投資主體更趨多元。

管理方面，國際醫(yī)學(xué)中心引進(jìn)了亞洲最大的醫(yī)療集團(tuán)新加坡百匯集團(tuán)，目前有9家股東，其中，除了國資背景的上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)集團(tuán)有限公司占股20%外，其余股份由8家民間資本持有。

“我們公司旗下的九勝投資正展開對國際醫(yī)學(xué)中心部分權(quán)益的收購，進(jìn)展還算順利，與幾個股東的股權(quán)收購框架協(xié)議已初步達(dá)成，眼下正推進(jìn)前期盡職調(diào)查等工作?！鄙鲜泄具\(yùn)盛實(shí)業(yè)高管在接受本刊記者采訪時表示。

據(jù)了解，此次收購，九勝共斥資2.38億元，收購?fù)瓿蓪㈤g接和直接持有醫(yī)學(xué)中心28%的股份，成為國際醫(yī)學(xué)中心的第一大股東。

對于運(yùn)盛實(shí)業(yè)而言，其現(xiàn)有主營業(yè)務(wù)主要為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，屬于房地產(chǎn)大行業(yè)，此次進(jìn)軍高端醫(yī)院和養(yǎng)老項目，也預(yù)示著公司今后將向養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

“若九勝收購醫(yī)學(xué)中心股權(quán)及本次資產(chǎn)重組順利完成，運(yùn)盛實(shí)業(yè)未來可通過這一項目向高端醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域拓展，尤其是借此進(jìn)軍養(yǎng)老健康地產(chǎn)，能開拓公司未來地產(chǎn)業(yè)務(wù)種類和盈利模式?！边\(yùn)盛實(shí)業(yè)上述高管表示。

本刊記者還觀察到，盡管國際醫(yī)學(xué)中心尚未開業(yè)，但它的建造已帶動了浦東新區(qū)周邊的房產(chǎn)，不少房產(chǎn)商在醫(yī)學(xué)中心掛起了養(yǎng)老酒店公寓的旗幟，主推對口這一優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源的養(yǎng)老房。

無獨(dú)有偶，另外一家地產(chǎn)上市公司中茵股份也在2月10日與上海交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院蘇州九龍醫(yī)院簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

中茵股份公開稱，雙方將先選擇公司目前為其控股股東托管的酒店度假項目，擬建設(shè)成集健身中心、康復(fù)療養(yǎng)中心、老年藝術(shù)中心、圖書館、影院等多種功能為一體的生態(tài)養(yǎng)老項目。

積累項目經(jīng)驗(yàn)后，中茵股份還計劃將該模式復(fù)制到三亞、上海、丹東、西雙版納等地，打造遷徙式養(yǎng)生休閑養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。

“人口老齡化的加劇和養(yǎng)老服務(wù)需求的日益增長，正將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶入前所未有的機(jī)遇期，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望成為中國房地產(chǎn)市場下一個十年的價值洼地?！敝幸鸸煞菰诠嬷腥缡潜硎?。

頂層設(shè)計釋放“政策紅利”

實(shí)際上，吸引社會資本參與發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，這被視為深化養(yǎng)老服務(wù)業(yè)改革的“活水”，自中國步入老齡化社會以來，在政策層面上已經(jīng)把社會資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的障礙減到最小。

去年9月13日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（以下簡稱“《意見》”）提出，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，要充分發(fā)揮政府“保基本”的作用，通過簡政放權(quán)，創(chuàng)新體制機(jī)制，激發(fā)社會活力，營造平等參與、公平競爭的市場環(huán)境，逐步使社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主體。到2020年，全面建成“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐”，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。

可以說，這些明確扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)國家政策陸續(xù)出臺，在不斷地刺激房地產(chǎn)業(yè)的神經(jīng)外，也讓正處起步階段的養(yǎng)老金融業(yè)看到了曙光。

在《意見》出臺兩個月后，2013年11月，總部設(shè)在中部地區(qū)的獨(dú)立保險法人機(jī)構(gòu)——合眾人壽，在武漢蔡甸區(qū)后官湖正式推出其首個健康養(yǎng)老社區(qū)，這也是第一家由保險公司投資建成的養(yǎng)老社區(qū)。

該養(yǎng)老社區(qū)建筑面積48萬平方米，一期工程啟動區(qū)有2005套住房，可提供4000張床位，2015年全部建成后可提供床位1萬張，目前已經(jīng)開始接待老人體驗(yàn)入住。

隨著首個養(yǎng)老社區(qū)項目的啟動，合眾人壽開始整合優(yōu)質(zhì)資源，將公司未來的戰(zhàn)略發(fā)展方向定位于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。按計劃，公司10年內(nèi)將在全國范圍內(nèi)打造26個大型養(yǎng)老社區(qū)，規(guī)模在千億元左右，屆時可容納46萬老人，直接解決約15萬人就業(yè)。

從項目實(shí)際推進(jìn)看，這一計劃并非紙上談兵。本刊記者了解到，除了已建成的武漢項目之外，全國多省市的合眾人壽養(yǎng)老社區(qū)都在推進(jìn)中：安徽、廣西、遼寧等省的養(yǎng)老社區(qū)項目先后開建；與北京、山東、河南等當(dāng)?shù)卣押炗喭顿Y協(xié)議，正在辦理供地手續(xù)；杭州、蘇州、上海、青島、成都、福州等地的項目尚處洽談階段。endprint

形勢喜人的背后，合眾人壽董事長戴皓也有自己的困惑：“在國外，養(yǎng)老社區(qū)入住率可達(dá)95%，且老人從退休開始在養(yǎng)老社區(qū)的生活時間可達(dá)20至30年，所以國外的養(yǎng)老社區(qū)都是盈利的，而在國內(nèi)，因養(yǎng)老觀念問題，很多老人不愿意住養(yǎng)老社區(qū)?！钡瑫r對養(yǎng)老社區(qū)的前景表示樂觀，隨著“50后”老人和“421”家庭結(jié)構(gòu)到來，養(yǎng)老社區(qū)的需求可能會被很快激發(fā)。

除了合眾人壽捷足先登外，其他保險公司向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局也“不甘示弱”。

去年8月下旬，華夏人壽宣布將與青島市政府、綠城集團(tuán)、北京大學(xué)第一醫(yī)院合作在青島嶗山灣建設(shè)大型國際化健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園。按照四方簽署的合作協(xié)議，項目投資將達(dá)上百億元。

就在今年1月22日，新華人壽保險股份有限公司也迫不及待地對外發(fā)布公告稱，將出資4.95億元設(shè)立新華養(yǎng)老保險股份有限公司，“進(jìn)駐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也是壽險公司進(jìn)行長期投資的策略之一。”

市場熱倒逼金融創(chuàng)新

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展除了為保險業(yè)、銀行業(yè)激活新的增長點(diǎn)外，也在不斷催生養(yǎng)老金融業(yè)的創(chuàng)新。

以合眾人壽在武漢推出的養(yǎng)老社區(qū)為例，與市場上目前的產(chǎn)品不同的是，該產(chǎn)品真正實(shí)現(xiàn)了保單與實(shí)物的對接。客戶只要購買保險，就可以在養(yǎng)老社區(qū)入住，而不用考慮未來租金的上漲，且面向廣大的中產(chǎn)階層，床位充足，價格不貴。

一言要之，用房子的租住權(quán)替換傳統(tǒng)養(yǎng)老保險產(chǎn)品的現(xiàn)金收益。據(jù)合眾人壽不動產(chǎn)投資事業(yè)部劉巖萍總經(jīng)理介紹，客戶只要購買了相關(guān)養(yǎng)老保險產(chǎn)品，在保險期滿后，如符合條件就可以入住養(yǎng)老社區(qū)，用現(xiàn)在的錢鎖定未來的租金。

如不愿意選擇入住養(yǎng)老社區(qū)，保險期滿后，客戶也可以領(lǐng)取現(xiàn)金收益；保險期滿前，如被保險人身故，返還已交保費(fèi)，保險責(zé)任終止；入住后如想退出，按照入住期間社區(qū)公布的租金實(shí)時結(jié)算，退還剩余部分；而且，被保人的配偶在繳納養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)后，也可陪同被保險人一起入住社區(qū)。

這也是合眾人壽嘗鮮的一種全新保險產(chǎn)品形態(tài)，是繼“保障”、“保障+理財”之后，保險產(chǎn)品出現(xiàn)了第三種模式：“保障+理財+實(shí)物”。

對此，對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)保險學(xué)院院長王穩(wěn)教授認(rèn)為，“保單+實(shí)物對接”模式引領(lǐng)了壽險產(chǎn)品的第三次革命。合眾養(yǎng)老保險保障計劃打破了傳統(tǒng)保險產(chǎn)品的觀念，從虛擬的預(yù)期收益保障向可見的實(shí)物保障轉(zhuǎn)移，從單一的保單保障向有形保障（社區(qū)）與無形保障（抵御通脹的保值增值）雙保障的形式轉(zhuǎn)變，推動了中國保險產(chǎn)品模式的升級。

不難發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老金融業(yè)的這些創(chuàng)新措施也在倒逼政策發(fā)生改變。

上述國務(wù)院《意見》曾指出，各級政府要加大投入，安排財政性資金支持養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)。金融機(jī)構(gòu)要加快金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新，拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，積極支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的信貸需求。逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。

按照華夏人壽的模式，華夏人壽在青島嶗山灣的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園采取“只租不售”，這是國內(nèi)養(yǎng)老不動產(chǎn)的通行模式。

但對于保險公司來說，政策允許進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，首先就拉長了保險業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈，險企可以從單一產(chǎn)品延伸到不動產(chǎn)領(lǐng)域，價值提升不言而喻。其次，險企可根據(jù)項目定制保險產(chǎn)品，項目所需資金和投資期限可及時反饋到產(chǎn)品前端，然后開發(fā)、設(shè)計、銷售相應(yīng)的保險產(chǎn)品，這種特定的保險產(chǎn)品在銷售人群、給客戶的價值回報等方面與普通保險產(chǎn)品存在差別，即“承保與投資互動”。

而以往保險公司介入不動產(chǎn)的傳統(tǒng)做法是用收取的保費(fèi)做投資，缺陷在于二者互不關(guān)聯(lián)，投資領(lǐng)域和收益率也受限制。

對此，華夏人壽董事長李飛表示，青島養(yǎng)老園區(qū)將成為公司發(fā)展的重要里程碑，不僅標(biāo)志著華夏人壽全面進(jìn)軍健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)邁出了實(shí)質(zhì)性步伐，而且標(biāo)志著公司經(jīng)營模式的改變。

盈利難題仍待破解

養(yǎng)老金融市場的潛在商機(jī)日益凸顯，但市場不乏謹(jǐn)慎者。

以合眾武漢項目為例，投資主要為保險資金，預(yù)計15年才可以回收土地及建設(shè)的成本。因此，對于保險公司而言，能否獲取長周期的資金是關(guān)鍵所在。

“養(yǎng)老社區(qū)門檻不高，只要有長期的資金，不僅保險公司可以做，而且地產(chǎn)公司也可以做。如果合眾第一步成功了，勢必跟風(fēng)者如眾。保險公司開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)是否有其他行業(yè)不具備的、不可復(fù)制的稀缺競爭力？這是保險公司要考慮的?！庇斜ｋU業(yè)內(nèi)人士不無擔(dān)憂地表示。

實(shí)際上，自從2009年頒布的《保險法》允許保險資金投資不動產(chǎn)之后，國內(nèi)已有8家保險公司介入養(yǎng)老社區(qū)。不過，在這一過程中，亦伴隨著外界對保險公司圈地的質(zhì)疑。

南開大學(xué)風(fēng)險管理與保險學(xué)系江生忠教授在接受本刊記者采訪時表示：“如何把保險產(chǎn)品和保險服務(wù)與養(yǎng)老產(chǎn)品對接還存在一些問題。目前給人的感覺是，商業(yè)保險公司在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的角色大多等同于地產(chǎn)投資商，如何把保險的優(yōu)勢延伸到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里面，包括責(zé)任險、護(hù)理保險和其他的醫(yī)療保險等在內(nèi)的探索并不多?！?/p>

江生忠?guī)ьI(lǐng)他的課題組去年底剛剛完成了一個保監(jiān)會的“商業(yè)保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)”的課題，他表示，中國保險公司對不動產(chǎn)投資比例在10%-20%之間，但從國際經(jīng)驗(yàn)來看，美國是3%，日本是5%，韓國是10%?！坝绕涫侨毡驹谫Y產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)泡沫以后，他們整個不動產(chǎn)投資在不斷下滑，比例收縮，這也是我們應(yīng)該警惕的?！?/p>

目前，房地產(chǎn)資本涌入養(yǎng)老地產(chǎn)比較積極，同時也有觀望者。萬科于2010年宣布在北京房山竇店試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項目“萬科幸福匯”，并表示將采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。然而，在總規(guī)模達(dá)1226戶的幸福匯項目中，作為養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)的房源僅有146套，占比11.9%。

此外，早在2008年，保利地產(chǎn)已開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。不過直到2013年，保利地產(chǎn)首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目才在北京落地。公開資料顯示，截至目前，該公寓僅擁有200多個床位，僅114人入住。

一方面市場極具誘惑，而另外一方面是開發(fā)商們亦步亦趨，究其原因主要還在于現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式仍是各開發(fā)商尚未突破的瓶頸，盈利難題導(dǎo)致不少開發(fā)商停留在“賣養(yǎng)老房子”的階段。

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對公司來講，就像在汪洋中捕魚?！崩试姷禺a(chǎn)養(yǎng)老事業(yè)部總經(jīng)理郭亮此前曾表示，朗詩地產(chǎn)早在2011年便成立養(yǎng)老公司，不過直到2013年才真正成立第一個養(yǎng)老主體，體量僅有7000平方米。

“即便經(jīng)歷多年探索后，我們?nèi)詻]有把握確定客戶群，”郭亮指出，養(yǎng)老市場尚不明朗，現(xiàn)在主要靠試錯的方法來探路，以認(rèn)清市場需求和自身定位。

對于國務(wù)院意見在落實(shí)過程中的問題，民政部副部長竇玉沛承認(rèn)：“有三個比較突出的難題，一是融資難，二是用地難，三是護(hù)理人員隊伍招聘難，制約了養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展”。

但從眼前遇到的問題來看，困難遠(yuǎn)遠(yuǎn)還不止這些。作為全國政協(xié)委員的戴皓在今年兩會上便坦言：“在發(fā)展中我們不僅享受不到如非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的優(yōu)惠政策，每年還要繳納很大一部分房產(chǎn)稅及其他一些稅收，這樣很難喚起商業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的積極性。因此，我建議，在養(yǎng)老社區(qū)培育期，國家要在稅收方面多給一些優(yōu)惠，緩解養(yǎng)老社區(qū)機(jī)構(gòu)的壓力，等養(yǎng)老社區(qū)實(shí)現(xiàn)盈利時再用完全市場化手段調(diào)配?！保ㄖc(diǎn)雜志2014年4月刊）endprint