全球百年房市跌宕風云

核心提示：無法改變的人性，將導致泡沫無法避免。我們能思考的是，當泡沫破裂的時候，我們該怎么做。

《支點》記者 何輝

無疑，股票市場的泡沫是危險的，但從無數歷史經驗來看，在所有最危險的泡沫中房地產一直首當其沖。它們之間的區別在于，股市的一次暴跌通常還不足以拖垮銀行系統，但是房地產市場的一次崩盤，卻有可能顛覆銀行業賴以生存的根基。

20世紀的100年以來，全球各地輪番上演著各種各樣的房產泡沫悲劇。更要命的是，明明知道泡沫總會破滅，但人們根本抵抗不了大泡沫的誘惑，更不知道泡沫會在哪一天破滅。

“今天不買，明天就買不到了”

上世紀20年代中期，第一次世界大戰后的美國經濟空前繁榮，建筑業日漸興盛。20歲左右的雷·克洛克也想在房地產上有所作為，他來到佛羅里達州一家地產公司當起了經紀人。

佛羅里達州位于美國東南端，氣候溫暖濕潤，無論夏天還是冬天，人們都喜歡到這里度假。那個時候，佛羅里達的土地均價較美國其他地方低得多，人們開始在這里購房，隨著需求不斷增加，其土地價格不斷升溫。

雷·克洛克的生意很快打開了局面。有資料顯示，在1923年至1926年間，佛羅里達的地價出現了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年則高達400萬美元。

在佛羅里達州，炒賣房地產變得越來越瘋狂，人們拼命地加入到炒家的行列之中，因為大家都看得到，只要地價再上升10%，就能帶來近乎100%的利潤。在那幾年，人們的口頭禪是“今天不買，明天就買不到了”！

所有人都處于極度亢奮中，電梯工、接線員甚至報童們都開始買樓、買股票了。然而，“上帝欲要讓你滅亡，必先使你瘋狂”，到1926年，佛羅里達房地產泡沫破滅，房價大幅下跌，許多破產的企業家、銀行家自殺，有的則淪為乞丐。這場泡沫引發了華爾街股市崩盤，最終形成經濟危機，史稱美國大蕭條時期。

雷·克洛克跟很多地產經紀人一樣，變得一貧如洗。此后，他做了17年的紙杯推銷員?；蛟S正是這樣一段“過山車”式的經歷，造就了雷·克洛克敏銳的商業頭腦，最后他成為大名鼎鼎的“麥當勞教父”。

沒有人相信那是泡沫

在經歷了美國大蕭條那場災難后，其后的數十年內全球沒有再出現類似的大規模資產泡沫了。直到上世紀80年代末，一場新的泡沫在日本醞釀，尤其是房產價格，更是高得離譜。

根據日本官方對1985-1990年間6大城市的土地價格的統計顯示，短短五年內地價漲了3倍。泡沫最嚴重的1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格。

日本繁榮的房產市場，被外界廣泛認為是一場泡沫，但在日本國內，人們卻并不這么認為，他們反而到國外大量投資。1989年10月，日本最大的房地產開發商之一的三菱地所以2200億日元的天價買下了美國洛克菲勒中心，完全取得洛克菲勒家族的股權，成為日本當年海外投資的經典案例。

洛克菲勒中心是一個由19棟商業大樓組成的建筑群，由洛克菲勒家族投資興建，1987年被美國政府定為“國家歷史地標”。

就在三菱收購洛克菲勒中心的第二年，日本房地產泡沫破滅，經濟迅速蕭條。幾年后，美國人又低價把洛克菲勒中心買了回來，三菱總共損失超過10億美元。

日本經濟自此陷入“失去的十年”。到1998年底，日本的房地產價值縮水了1200萬億日元，經濟也因此遭到重創。

當日本還未從危機的陰影中走出來的時候，房產泡沫又在東南亞的泰國開始膨脹。

從1990年開始，泰國的房地產開發貸款和住房貸款以20%-30%的速度高速增長。1992年，泰國政府又推出了一系列政策推動了土地價格的上漲。大量開發商和投機者都涌入房地產市場，而銀行信貸政策的放任，促成了房地產泡沫的發生。

1995年，泰國房地產事務局對曼谷的住房空置率進行了一項調查顯示，當時曼谷的空置住宅大約有30萬個，空置率接近14.5%。到1996年，房屋空置率持續升高，僅辦公樓就有30萬平方米無人問津，空置率達到50%。

1997年，由于房地產市場不景氣、未償還債務急劇上升，泰國金融機構出現資金周轉困難，并且發生了銀行擠兌事件，最終拉開了席卷東南亞金融危機的大幕。

“房產泡沫可能成為金融危機的策源地”

上世紀三場大危機，給全球經濟帶來了相當深遠的影響。而不論美國大蕭條時期，還是日本房產泡沫，或是東南亞金融危機，盡管發生的背景和原因各不相同，但在中南財經政法大學中國投資研究中心研究員盧建新看來，這三場危機都與房產泡沫有著非常緊密的聯系。

“實際上，上世紀發生的金融危機還不止這三場。自1980年以來全球就爆發過17次較為嚴重的金融危機，其中13次與房地產泡沫有關?！北R建新認為，在現代經濟中，房地產市場日益成為金融風險高度積聚的重要載體，而房產泡沫甚至可能成為金融危機爆發的策源地。

在全球主要國家，房地產都是個人或家庭最重要的資產之一，且跟金融市場緊密相關，開發商建房、個人買房都有可能會找金融機構貸款，且數額巨大，這使得住房市場與金融市場之間形成共生關系，且房價波動的風險高度集中于銀行體系，一旦房地產市場出現較大波動，就有可能會動搖整個金融系統的根基。而金融系統不穩定，不僅會對個人和家庭造成巨大損失，還會對一個國家或地區的宏觀經濟帶來不可估量的影響。

正因為房地產具備金融杠桿的作用，在現代經濟中，人們往往放大了房產的投資和抵押功能，忽略了其本身的租住功能，炒房也成了全球所共有的普遍現象。當越來越多的人和資金都投入到房產市場中來，房產的價格極大地偏離了其本身價值，當投機的味道越來越濃時，房產泡沫也就逐步形成。

“人性導致泡沫無法避免”endprint

如果人們知道泡沫越大風險越大，那么為什么不在泡沫不是很大的時候收手呢？

“我認為是無法避免，因為無法改變人的本性?！鼻叭蚊缆搩χ飨窳炙古嗽谌ツ甑讌⒓右淮握搲瘯r表示，人性導致泡沫無法避免，“我們能思考的是，當泡沫破裂的時候，我們該怎么做。”

格林斯潘所指的“人性”，準確來講指的是貪婪和恐懼的本性。渣打銀行北美區研究主管卡爾弗利長期研究泡沫，他對泡沫與人性的關系有明確的闡述。他認為，在泡沫的周期中，人們不斷地在瘋狂投機和極度悲觀中迷失自己。

卡爾弗利的研究表明，泡沫的形成通常與“財富轉移”有關。當戰爭、新技術等一些外部因素改變原有的投資結構時，人們認為出現了新的投資機會。當“財富轉移”的效應足夠強大時，各股新興投資力量像洪水般匯入急速發展的經濟大潮中，推動價格不斷上揚，并制造出更多的獲利機會。

此時，會有越來越多的人參與到投機中來，所有人都夢想著可以一夜暴富。在泡沫膨脹到最高點時，甚至街頭老太太都在躍躍欲試。如果這時候有人站出來提醒注意泡沫，基本上沒有多少人會真正相信。

最終，隨著部分投機者攫取了暴利，使得獲利空間逐步減小，繼而不再有人愿意進入到“擊鼓傳花”的游戲中來，市場價格上漲的速度也開始放緩。直到某一事件突如其來，引發價格急劇下跌。此時，恐懼心理使人們不顧一切地拋售資產，泡沫宣告破滅。

歷史總是不斷重復上演。17世紀荷蘭郁金香狂潮是如此，21世紀初互聯網泡沫是如此，2008年的美國次貸危機也是如此。

沒有人能預測泡沫何時會破

人在人性的驅使下，可能無法停下催生泡沫的腳步，但政府或其他機構有沒有可能在泡沫增大時采取一些防范措施呢？或者說，能不能找到有關泡沫發生以及破滅的周期性規律，并通過一些手段來規避風險？

“這基本上很難，很難準確說出泡沫破滅的時間?！睆V東中原地產項目部總經理黃韜表示，影響房產泡沫的因素非常多，每一次泡沫的形成原因及進程不一樣，政府所采用的調控手段也不一樣，對泡沫的影響程度也就不一樣了。

黃韜還提出，如果把國際上研究泡沫的經驗來預測中國房產泡沫，這也不現實。例如，在美國爆發次貸危機后，全球主要國家的房地產市場都受到較大沖擊，按理中國也要跟隨其后。但實際上，中國房價在2008年跟隨國際步伐出現短暫下跌后，在2009年受“4萬億刺激政策”的推動反而再次上揚，“有專家根據國際經驗推算出中國房價從2012年起就要暴跌50%，但你看看，現在房價暴跌了嗎？”

盧建新也認為“不好準確判斷”。他說，在數學、經濟學中倒是有一些理論建模，但也很難準確預測，“如果真能那么神預測泡沫，那人們就可以不用工作了，都可以當股神。”

中國房產有泡沫嗎？

盡管很難準確預測泡沫什么時候會破滅，但業內比較認可的一條規律是，泡沫總會形成，且遲早會破滅。如此看來，在美國、日本、東南亞國家及地區相繼發生房產泡沫后，中國的房產是否也會有泡沫？是否也會破滅？

事實上，近幾年關于中國房產泡沫的爭議基本未停止過。然而，每次在當喊出泡沫即將破滅的同時，房價就迎來新一輪上漲。時至2014年，這種格局還會繼續上演嗎？

“有人說當前中國房市存在泡沫，將出現拐點，甚至還提出會崩盤，我認為都是無稽之談?！?上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍認為，中國房市整體上不存在泡沫，只是局部地區、局部時間會出現下跌現象，但那只是個案，并非主流。

支撐李戰軍“非泡沫論”的主要理由是，中國經濟長期以來是靠投資拉動，而房地產投資又是中國固定資產投資的主力，雖說中國經濟正在轉型升級和調結構，但并非一朝一夕可完成，未來一段時間內房地產仍是推動中國經濟增長的主力軍之一。

盧建新的觀點跟李戰軍差不多，他認為中國只存在結構性、區域性泡沫。結構性泡沫指的是相對保障房而言，住宅地產、商業地產泡沫要大一些；區域性泡沫是指一線城市和一些小縣城的泡沫要大一些。

而黃韜的觀點則要樂觀些，雖然他認為當前中國房產處于“亞健康狀態”，但如果真正落實深化改革的內容，如收入分配改革、產業結構調整等進展順利的話，有可能化解中國房地產市場中“不健康的部分”，擠出泡沫，房價也會回落到合理價位。（支點雜志2014年4月刊）endprint