房地產拐點來了嗎？

何輝+袁陽平

核心提示：從2003年開始，一講到“調控”，大家直覺想到的便是壓制房價上漲、限制購房資格，而未來，房地產調控的重心將有可能指向“救市”。

《支點》記者 何輝 袁陽平

嘉賓：

蔡為民 復旦大學房地產研究中心地產運營研究所所長

高海燕 深圳市都會城市研究院院長

陳潛峰 天下置業集團董事長

董登新 武漢科技大學金融證券研究所所長

在2014年的全國“兩會”上，《政府工作報告》對房市調控用了一個新名詞：分類調控。即針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。

為什么今年跟往年不一樣要特別強調分類調控？該怎樣對城市進行分類？還是否需要“限購”？2014年中國房價會漲還是會跌？帶著這些問題，本刊特邀四位知名專家，從不同角度探討中國房地產的當下及未來。

泡沫有多大？

《支點》：從去年底開始，有關中國房產泡沫論的聲音越來越多，甚至有專家表示中國房價下跌50%都很正常。但也有人看好房市，認為還能再漲10年。中國房市走到今天，究竟有無泡沫？

陳潛峰：目前高房價主要受高地價、貨幣政策預期放款以及市場供應不足等因素影響，未來房價上漲的預期依然較強。當房價上升速度長期快于居民收入的增長速度時，泡沫便會產生，只要存在泡沫，就有可能會破滅，這只是時間問題。一旦房價再次瘋漲將可能失控而致泡沫破滅，會給社會造成不穩定因素。

董登新：從資本的角度來說，當前中國的房地產市場不是撐不撐得住的問題，而是資本鏈相當脆弱，隨時有垮掉的風險。受放貸收緊等政策影響，對很多開發商來說，現階段主要通過私募等民間借貸方式融資，其利息一般在20%-30%之間，成本較高，融資壓力大。為了支撐整個資金鏈，他們往往是“短借長用”，“拆東墻補西墻”，但這種支撐不具備可持續性。我所認識的一些朋友，以前他們的資金或多或少會參與到房地產項目中，但現在他們開始陸續撤離樓市，改投其他項目。

《支點》：中國地域寬廣，如果說有房產泡沫的話，不同地方的表現應不一樣，具體對一二三四線城市來講，出現泡沫時會有哪些特征？

蔡為民：受限購政策、高通脹等因素影響，從2011年起，中國房市呈分化態勢。當通脹嚴重時，大量避險資金選擇進軍沒有限購政策的三四線城市房地產，當地政府對資金的到來也持歡迎態度，開始大量賣地，開發商拼命蓋樓。此時，三四線城市的房產走向非理性繁榮態勢，其中大部分交易是為了投機，為了賺快錢。這種狀況下，房產嚴重過剩，而要消化這些過剩的房產需要時間。糟糕的是，對很多三四線城市來說，需求已經很少了，但供應還是源源不斷。很多人問，三四線城市的房產會跌多少？我認為，跌多少并不是問題的核心，關鍵要問需求在哪里，這比房價跌多少更可怕。

二線城市的情況和三四線城市不同。最近杭州房價下跌，但值得注意的是，一旦下跌15%-20%，就馬上有需求跟上，這說明二線城市仍然是有需求的，只不過這類需求還在觀望。換句話說，二線城市的房產，表面上看似是無效需求，但只要價格下降，就會出現有效需求。如果宏觀經濟沒有太大波動，二線城市房價至少可以穩定到今年下半年。

而對一線城市來說，有效需求比二線城市更旺盛，相信今年內其房價應該不會有大問題。

陳潛峰：相信很多人還在翹首等待“房市雪崩”的那一刻。曾經，“房市泡沫”、“房市發燒”、“房市綁架中國經濟”等言論頻頻見諸報端，但我認為中國房市特別是三四線城市房價崩盤的可能性不大，理由有三點：一是隨著中國城鎮化進程日漸加快，城市人口將進一步增加，這必定會帶來住房剛性需求的增加；二是隨著三四線城市工業園的興建，外資引入進一步擴大，當地經濟必定迎來新一輪增長，同時也將帶來就業市場的拓寬，這將會直接推動房價上升；三是金融危機和產業轉移會推動大批農民工返鄉創業，拉動當地經濟發展，進而刺激房市。

高海燕：短期內中國房市的風險還是三四線城市全面過剩所帶來的系統性風險，理論上崩盤風險較大。但事實上，中國投資者和置業者很容易被“宏大敘事”和“神話”所左右，風險總能持續運行。2014年，三四線城市在城鎮化“故事”的刺激下預計還能帶病運行，至于以后能持續多久，目前還難以預測。

QE退出致房價下跌？

《支點》：隨著美國經濟復蘇和美聯儲逐步退出量化寬松政策，過去5-6年全球低利率時代有可能終結，這將導致資本加速撤離新興市場，這種變化是否會影響到中國房市？

高海燕：中國的房地產市場是很奇怪的，往往處于非全球化狀態。這些年來，宏觀調控政策在一定程度上“意外”地“保護”了房地產市場沒有能進入市場調整的空間。因此，國際大環境的變化對中國房市的影響不會很大，保持現狀仍將是中國房市短期內的基本態勢。

陳潛峰：貨幣政策緊縮或放松，對房價的上漲和下跌會產生一定影響，但并不是決定性因素，政府的貨幣杠桿短期內會對房價有影響，但“無形之手”即市場的杠桿調節會更有效。近幾年來，政府一直加大調控力度，房地產市場卻持續火爆，這就是最好的例證。

董登新：談中國房市，一個不能忽視的問題是，社會的慣性預期太大。大部分民眾都不相信房價會跌，在他們心里只有一個信念，買房肯定會漲。這其實也與中國目前投資渠道過窄有關，買黃金，黃金跌，買股票，股票跌，還能買什么呢？只能買房。事實上，這么多年來，房價也的確一直往上漲，從客觀上強化了人們“想投資就買房”的心理預期，這種預期會進一步刺激房價上漲。

是“調控”還是“救市”？

《支點》：近年來政府出臺多項政策調控房價，實際效果卻不理想，被網友戲稱為“十調九漲”。能預測下今年提出的分類調控政策會出現什么樣的效果嗎？

蔡為民：兩年前，我曾說過一句話，限購措施松綁之日，就是房市崩盤之時。當然這句話有夸張的成分，其背后的意思是說，當房產要限購的時候，說明需求還是很旺盛，如同交通管制一樣，當要實施交通管制的時候，說明交通流量是比較大的。而當流量不夠大的時候，是否還需要管制呢？現在房市也是一樣，到了很多人在觀望、需求量不大的時候，所謂的調控也就沒有多大意義了。endprint

其實調控一直存在兩種意思與功能——調漲與調降。從2003年開始，房市以價量齊揚的狀態居多，因此一講到“調控”，大家直覺想到的便是壓制房價上漲、限制購房資格，而未來，房地產調控的重心將有可能指向“救市”。

董登新：近年來的大多數調控政策都是行政管制手段，到現在已用到極致，如果再嚴的話，那只能限制房產交易了。未來若還要調控房價，應該轉換思路。比如對一二線城市來說，現在的狀況更多的是價格泡沫，而三四線城市則更多的是產能泡沫，所以要針對不同城市進行分類調控。

高海燕：分類應該是沿著供應和需求兩端進行調控。既要確保在土地、中小型商品住房以及共有產權住房上供應的充分度，又要保持對需求的管理，特別是對投資性需求的壓制。短期內應該還是會強化行政和市場這兩個手段。行政上主要是促進保障性住房建設，市場上要強化建設和供應。分類調控的另一層含義，還體現在城市不同調控方法也不同，即一、二、三線城市的政策取向和力度會略有不同。一線城市和房價升幅過快的二線城市主要突出“供”和“堵”，三線城市則要強調“疏”。

還會有“黃金十年”嗎？

《支點》：隨著中國新型城鎮化的發展，物流、醫療、公共物業、商業物業、酒店物業等非住宅房產開發正日益走熱。未來中國房市是否和一些專家預測的一樣，還有10到20年的好光景？

高海燕：房地產如果跳出單一以地生財的特征，轉型到以服務生財的模式，那就還會有更長的好光景。創造客戶價值是一種專業能力，相信這在未來是決定房地產開發商能力的標尺。

房地產開發商在未來也會分化，強者恒強，弱者離場。特別是中國逐步走上經濟結構轉型之路后，地方政府對城市營運和產業營運的需求將越來越迫切，這顯然不是實力弱小的開發商的“戰場”。另一方面，隨著置業者對房地產產品與生活方式之間關系的關注度、理解力和需求度的上升，傳統的房地產行業“簡單、直接、粗暴”的發展模式顯然也不可持續。

陳潛峰：如果以10年為一個時代的度量尺碼，下一個10年對中國經濟和房地產來說，都將值得期待。對于不動產投資人士，到底是投資“機會”，還是投資“趨勢”？毫無疑問，機會固然不可忽視，但趨勢更值得信賴。未來中國將呈現四大趨勢：一是中國經濟從10%的“超高增長”進入“七上八下”的次高速增長，以及小顛簸的穩態增長，而房地產業也從超高增長轉為中低速增長；二是房地產市場格局由賣方市場轉為買方市場；三是新一屆中央政府不會放松對房地產的調控，調控成效將在吸取以往教訓中逐步得到扭轉；四是住宅市場的屬性將從商品時代轉入商品時代與產品時代并重的格局。

我對中國未來的房市仍然有信心，主要是基于兩個方面的原因。一是與西方發達國家相比，中國的城鎮化率差距在40%-50%左右，未來城鎮化發展的需求空間廣闊，至少還需要20年，且每年將有3000萬人口從農村遷入城市；二是在新型城鎮化背景下，中國房地產不再是狹義的市場，而是包含了居住、社交、購物、休閑、康體、旅游、養生等與人的生活相關的廣義市場，同時也包括工業、產業等與生產相關的部分，房地產業態將更加豐富多彩。（支點雜志2014年4月刊）endprint