拍賣(mài)機(jī)制特征對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格的影響：來(lái)自北京的實(shí)證研究

張 紅，高 帥，王 悅，任榮榮

（1.清華大學(xué)建設(shè)管理系，北京 100084；2.清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心，北京 100084；3.清華大學(xué)城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心，北京 100084）

拍賣(mài)機(jī)制特征對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格的影響：來(lái)自北京的實(shí)證研究

張 紅1，2，3，高 帥1，2，3，王 悅1，2，3，任榮榮1，2，3

（1.清華大學(xué)建設(shè)管理系，北京 100084；2.清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心，北京 100084；3.清華大學(xué)城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心，北京 100084）

研究目的：分析拍賣(mài)機(jī)制特征對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格的影響。研究方法：從拍賣(mài)機(jī)制的競(jìng)買(mǎi)對(duì)象屬性、競(jìng)買(mǎi)者和競(jìng)買(mǎi)規(guī)則特征三方面對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格的影響進(jìn)行理論分析，構(gòu)建模型并選取對(duì)應(yīng)指標(biāo)與變量，結(jié)合北京土地招拍掛微觀交易數(shù)據(jù)，采取逐步回歸方法進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。研究結(jié)果：地塊物理屬性中除地塊面積外均對(duì)其競(jìng)買(mǎi)價(jià)格有顯著正影響，區(qū)位屬性中地塊到城市中心及軌道交通的距離對(duì)其競(jìng)買(mǎi)價(jià)格有顯著負(fù)影響；競(jìng)買(mǎi)者特征中上市公司、國(guó)有企業(yè)和競(jìng)買(mǎi)聯(lián)合體參與競(jìng)買(mǎi)會(huì)顯著提升土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格，而本地公司參與競(jìng)買(mǎi)則會(huì)顯著壓低競(jìng)買(mǎi)價(jià)格；競(jìng)買(mǎi)規(guī)則特征中保留價(jià)格對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格有顯著正影響，但不同競(jìng)買(mǎi)方式不是導(dǎo)致土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格差異的主要因素。研究結(jié)論：拍賣(mài)機(jī)制的競(jìng)買(mǎi)對(duì)象屬性、競(jìng)買(mǎi)者和競(jìng)買(mǎi)規(guī)則特征均對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格有顯著影響，可以通過(guò)調(diào)整拍賣(mài)機(jī)制特征合理調(diào)控土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格。

土地經(jīng)濟(jì)；拍賣(mài)機(jī)制；競(jìng)買(mǎi)對(duì)象屬性特征；競(jìng)買(mǎi)者特征；競(jìng)買(mǎi)規(guī)則特征；土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格

1 引言

作為常見(jiàn)的價(jià)格決定與資源分配方式之一，拍賣(mài)被廣泛應(yīng)用于眾多行業(yè)的交易中。微觀層面探究拍賣(mài)機(jī)制特征對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格的影響，對(duì)分析土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格形成機(jī)理、監(jiān)測(cè)土地市場(chǎng)的正常運(yùn)行有重要參考價(jià)值。

不同拍賣(mài)機(jī)制對(duì)競(jìng)買(mǎi)價(jià)格有復(fù)雜和多元的影響[1-2]。Asabere和Huffman通過(guò)實(shí)證研究檢驗(yàn)了拍賣(mài)物業(yè)的物理屬性、區(qū)位因素、拍賣(mài)時(shí)點(diǎn)和鄰里屬性對(duì)競(jìng)買(mǎi)結(jié)果的影響[3]；Chicoine通過(guò)實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，競(jìng)買(mǎi)者類(lèi)型（個(gè)體、公司、合伙人、土地信托）對(duì)城市邊緣農(nóng)地的出售價(jià)格具有顯著影響[4]；Ching和Fu對(duì)香港土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性的研究表明，土地的競(jìng)買(mǎi)價(jià)格與競(jìng)買(mǎi)人數(shù)之間呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系[5]。國(guó)內(nèi)蔡兵備等從理論上分析了土地招拍掛出讓制度與地價(jià)上漲的關(guān)系，認(rèn)為該制度不存在推動(dòng)地價(jià)上漲的內(nèi)在機(jī)制[6]；季朗超研究指出應(yīng)合理評(píng)估確定招拍掛出讓中土地的保留價(jià)格，以充分保證國(guó)有資產(chǎn)收益[7]。綜上，目前國(guó)外研究關(guān)注于探索土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格形成的微觀結(jié)構(gòu)特征，而國(guó)內(nèi)研究仍集中于理論探討，缺乏對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格影響機(jī)制的定量識(shí)別。

基于此，本文從競(jìng)買(mǎi)對(duì)象屬性、競(jìng)買(mǎi)者和競(jìng)買(mǎi)規(guī)則三方面的特征入手，進(jìn)行拍賣(mài)機(jī)制對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格影響的理論分析，構(gòu)建模型并選取對(duì)應(yīng)指標(biāo)與變量，結(jié)合北京2005—2013年土地微觀交易數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。

2 拍賣(mài)機(jī)制特征對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格影響的理論分析

2.1 競(jìng)買(mǎi)對(duì)象屬性特征對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格的影響

競(jìng)買(mǎi)對(duì)象屬性特征決定了競(jìng)買(mǎi)對(duì)象的內(nèi)在價(jià)值，通過(guò)影響競(jìng)買(mǎi)者出價(jià)對(duì)最終競(jìng)買(mǎi)價(jià)格產(chǎn)生影響。一般來(lái)說(shuō)，競(jìng)買(mǎi)對(duì)象各屬性特征越優(yōu)良，競(jìng)買(mǎi)者出價(jià)越高，最終的競(jìng)買(mǎi)價(jià)格也會(huì)越高。

針對(duì)土地市場(chǎng)，決定土地內(nèi)在價(jià)值的主要為地塊的物理屬性和區(qū)位屬性。地塊物理屬性主要包括地塊面積、容積率、用途、開(kāi)發(fā)狀況，反映地塊基礎(chǔ)設(shè)施配套情況；地塊區(qū)位屬性主要考慮地塊到城市中心的距離和交通可達(dá)性，一般土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格與市中心距離負(fù)相關(guān)，交通可達(dá)性指地塊周邊的交通便利程度，直觀表現(xiàn)為通勤或出行成本的高低。

2.2 競(jìng)買(mǎi)者特征對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格的影響

競(jìng)買(mǎi)者特征主要體現(xiàn)在競(jìng)買(mǎi)者類(lèi)型（個(gè)體、公司或合伙人等）、市場(chǎng)信息獲取能力、資金可得性、法律地位、聲譽(yù)偏好等方面[5]。拍賣(mài)理論認(rèn)為在競(jìng)買(mǎi)過(guò)程中競(jìng)買(mǎi)者特征會(huì)影響競(jìng)價(jià)策略，進(jìn)而對(duì)最終競(jìng)買(mǎi)價(jià)格產(chǎn)生影響。

針對(duì)土地市場(chǎng)，最重要的競(jìng)買(mǎi)者特征即為競(jìng)買(mǎi)者的公司屬性，包括其是否為上市公司、是否有國(guó)企背景、是否為本地公司以及是否為競(jìng)買(mǎi)聯(lián)合體等，這些屬性會(huì)通過(guò)影響競(jìng)買(mǎi)者的土地競(jìng)價(jià)策略而對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格產(chǎn)生影響。通常認(rèn)為，上市公司擁有較強(qiáng)的融資能力和較低的資金成本，因此傾向于支付較高的競(jìng)買(mǎi)價(jià)格；中國(guó)特殊的經(jīng)濟(jì)體制下，有國(guó)企背景的公司更易獲得政府支持，在資金籌集方面具有優(yōu)勢(shì)，因而可能會(huì)在競(jìng)買(mǎi)過(guò)程中報(bào)出較高價(jià)格；房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域性特征決定了本地公司通常會(huì)掌握更多信息，更容易做出最優(yōu)競(jìng)買(mǎi)決策；從投資組合的角度看，競(jìng)買(mǎi)聯(lián)合體具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，因而可能會(huì)提高競(jìng)價(jià)。

2.3 競(jìng)買(mǎi)規(guī)則特征對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格的影響

（1）保留價(jià)格。在競(jìng)買(mǎi)過(guò)程中，保留價(jià)格的設(shè)定可以避免競(jìng)買(mǎi)人數(shù)過(guò)少而導(dǎo)致成交價(jià)格過(guò)低的情況，有助于保證競(jìng)買(mǎi)的最基本收益。拍賣(mài)理論揭示，較高的保留價(jià)格對(duì)最終競(jìng)買(mǎi)價(jià)格具有正向影響，但過(guò)高的保留價(jià)格可能會(huì)降低競(jìng)買(mǎi)成功的概率[10]。因此，保留價(jià)格的合理設(shè)定對(duì)提高競(jìng)買(mǎi)效率具有重要影響。在土地市場(chǎng)中，賣(mài)方的保留價(jià)格會(huì)影響競(jìng)買(mǎi)者對(duì)地塊的估價(jià)，進(jìn)而影響競(jìng)買(mǎi)價(jià)格的形成；同時(shí)在土地競(jìng)買(mǎi)過(guò)程中，賣(mài)方保留價(jià)格的估計(jì)與競(jìng)買(mǎi)者對(duì)地塊的估價(jià)均基于地塊本身屬性。因此，在市場(chǎng)信息公開(kāi)的情況下，競(jìng)買(mǎi)價(jià)格隨賣(mài)方保留價(jià)格的提高而上升。

（2）競(jìng)買(mǎi)方式。根據(jù)拍賣(mài)收益等價(jià)定理，在獨(dú)立價(jià)值估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)中性、對(duì)稱(chēng)性、無(wú)進(jìn)入成本、不可重復(fù)進(jìn)入和無(wú)串謀等標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)下的單物品拍賣(mài)中，不同的競(jìng)買(mǎi)方式將產(chǎn)生同樣的預(yù)期收益[11]。然而該收益等價(jià)定理的推斷基于很強(qiáng)的假設(shè)條件，將其假設(shè)條件放松后是否會(huì)得到同樣的結(jié)論仍待探索。土地競(jìng)買(mǎi)方式分為招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌三種，若土地市場(chǎng)滿足拍賣(mài)收益等價(jià)定理的相關(guān)假設(shè)，則不同競(jìng)買(mǎi)方式的土地價(jià)格應(yīng)趨于一致；反之，則三種競(jìng)買(mǎi)方式會(huì)對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生不同影響。

3 模型構(gòu)建與變量選取

3.1 模型構(gòu)建

根據(jù)理論分析結(jié)果構(gòu)建土地市場(chǎng)拍賣(mài)機(jī)制特征對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格影響的基本模型，如式1：

式1中，P代表地塊最終競(jìng)買(mǎi)價(jià)格；LandA、BidderC和BidR分別代表地塊屬性特征、土地競(jìng)買(mǎi)者特征和競(jìng)買(mǎi)規(guī)則特征。

考慮模型的直觀性和估計(jì)效果，通常采用半對(duì)數(shù)參數(shù)模型形式，如式2：

式2中，c為常數(shù)項(xiàng)；α、β、γ和η為參數(shù)向量；f（·）為影響地塊競(jìng)買(mǎi)價(jià)格的控制變量；ε為模型殘差項(xiàng)。

3.2 指標(biāo)與變量選取

基于理論分析，土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格主要受地塊屬性特征、土地競(jìng)買(mǎi)者特征和競(jìng)買(mǎi)規(guī)則特征三類(lèi)指標(biāo)影響。地塊屬性特征指標(biāo)表征地塊本身的位置或自然性質(zhì)，涵蓋地塊的物理屬性和區(qū)位屬性變量；土地競(jìng)買(mǎi)者特征指標(biāo)表征參與土地招拍掛競(jìng)買(mǎi)的單位性質(zhì)，涵蓋競(jìng)買(mǎi)者的一系列公司屬性變量；競(jìng)買(mǎi)規(guī)則特征指標(biāo)表征競(jìng)買(mǎi)交易的參數(shù)設(shè)定及實(shí)現(xiàn)方式等，涵蓋保留價(jià)格和競(jìng)買(mǎi)方式兩類(lèi)變量。通過(guò)GIS技術(shù)將北京市土地市場(chǎng)招拍掛交易地塊的位置信息空間化，選取各類(lèi)指標(biāo)對(duì)應(yīng)的具體變量（表1）。

4 北京市土地市場(chǎng)拍賣(mài)機(jī)制特征對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格影響的實(shí)證檢驗(yàn)

4.1 樣本數(shù)據(jù)

基于表1收集實(shí)行招拍掛制度以來(lái)北京市2005—2013年地塊出讓的微觀交易數(shù)據(jù)，共收集到樣本867個(gè)。北京市土地市場(chǎng)拍賣(mài)機(jī)制特征對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格影響模型中除虛擬變量以外的其他變量數(shù)據(jù)描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表2。

表1 模型對(duì)應(yīng)指標(biāo)與變量Tab.1 Indicators and variables of the model

表2 模型中變量數(shù)據(jù)描述性統(tǒng)計(jì)Tab.2 Descriptive statistics of the data in the model

4.2 實(shí)證結(jié)果分析

根據(jù)式2，結(jié)合表2數(shù)據(jù)，采用逐步回歸的方法，分別將地塊屬性特征、土地競(jìng)買(mǎi)者特征和競(jìng)買(mǎi)規(guī)則特征三類(lèi)指標(biāo)對(duì)應(yīng)的變量逐步引入拍賣(mài)機(jī)制特征對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格影響模型Ⅰ、模型Ⅱ和模型Ⅲ中，以觀察北京市土地市場(chǎng)中拍賣(mài)機(jī)制的不同方面特征對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格的影響（表3）。

（1）模型Ⅰ調(diào)整后的R2為0.57，表明地塊屬性特征變量解釋了北京土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格變化的57%。在地塊物理屬性中，地塊面積對(duì)其競(jìng)買(mǎi)價(jià)格有顯著負(fù)向影響，容積率、地塊用途和開(kāi)發(fā)狀況均有顯著正向影響。而在地塊區(qū)位屬性變量中，D_TAM的系數(shù)估計(jì)值為-0.69，在99%置信區(qū)間下顯著，表明地塊到城市中心天安門(mén)的距離對(duì)其競(jìng)買(mǎi)價(jià)格有顯著負(fù)向影響；SUBWAY的系數(shù)估計(jì)值為-0.05，在95%置信區(qū)間下顯著，表明地塊到軌道交通的距離對(duì)其競(jìng)買(mǎi)價(jià)格有顯著負(fù)向影響，即地塊由于與城市中心以及軌道交通的臨近而帶來(lái)的通勤成本的減小會(huì)顯著資本化到其競(jìng)買(mǎi)價(jià)格中。

表3 模型逐步回歸結(jié)果Tab.3 Stepwise regression results of the model

（2）在模型Ⅰ中引入土地競(jìng)買(mǎi)者特征變量得到模型Ⅱ，調(diào)整后的R2為0.61，表明地塊屬性特征變量和土地競(jìng)買(mǎi)者特征變量共同解釋了土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格變化的61%。而表征競(jìng)買(mǎi)者公司屬性的各變量中，除SOE在90%的置信區(qū)間顯著外，其余都在99%的置信區(qū)間顯著，這表明上市公司、國(guó)有企業(yè)和競(jìng)買(mǎi)聯(lián)合體參與競(jìng)買(mǎi)均會(huì)對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格產(chǎn)生顯著正向影響，而本地公司參與競(jìng)買(mǎi)會(huì)顯著壓低土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格。

（3）在模型Ⅱ中進(jìn)一步引入競(jìng)買(mǎi)規(guī)則特征變量得到模型Ⅲ，調(diào)整后的R2為0.79，表明地塊屬性特征、競(jìng)買(mǎi)者特征和競(jìng)買(mǎi)規(guī)則特征變量共同解釋了土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格變化的79%。其中，PRESERVE的系數(shù)估計(jì)值達(dá)到0.61，在99%的置信區(qū)間下顯著，表明保留價(jià)格對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格有顯著正向影響，而土地最終競(jìng)買(mǎi)價(jià)格對(duì)其保留價(jià)格的彈性達(dá)到61%，表明保留價(jià)格的設(shè)定是影響土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格的一個(gè)重要因素；同時(shí)，競(jìng)買(mǎi)方式變量TENDER的估計(jì)系數(shù)均不顯著，即不同競(jìng)買(mǎi)方式對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格的影響并不顯著，這說(shuō)明在本論文實(shí)證研究的時(shí)間段內(nèi)，不同競(jìng)買(mǎi)方式并不是導(dǎo)致北京土地最終競(jìng)買(mǎi)價(jià)格差異的主要因素，這與拍賣(mài)收益等價(jià)定理的預(yù)測(cè)結(jié)果相一致。事實(shí)上，地塊招標(biāo)出讓并非采用高價(jià)中標(biāo)模式，這往往會(huì)使市場(chǎng)參與者產(chǎn)生招標(biāo)價(jià)格整體要低于拍賣(mài)和掛牌價(jià)格的直覺(jué)判斷，盡管招標(biāo)出讓方式有效避免了競(jìng)買(mǎi)過(guò)程中的“地王”現(xiàn)象，但在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈且賣(mài)方追求收益最大化的條件下，幾種競(jìng)買(mǎi)方式必然都以實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化為目標(biāo)，總體上競(jìng)買(mǎi)結(jié)果并無(wú)顯著差異。

5 結(jié)論

本文基于拍賣(mài)理論已有研究成果，從競(jìng)買(mǎi)對(duì)象屬性特征、競(jìng)買(mǎi)者特征和競(jìng)買(mǎi)規(guī)則特征三方面對(duì)拍賣(mài)機(jī)制對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格的影響進(jìn)行了理論分析，并基于北京2005—2013年土地招拍掛的微觀交易數(shù)據(jù)，實(shí)證檢驗(yàn)了北京市土地市場(chǎng)拍賣(mài)機(jī)制特征對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格的影響機(jī)理。

本文研究發(fā)現(xiàn)：（1）地塊的物理屬性中除地塊面積外均對(duì)其競(jìng)買(mǎi)價(jià)格有顯著正向影響，而表征地塊區(qū)位屬性的地塊到城市中心及到軌道交通的距離均對(duì)其競(jìng)買(mǎi)價(jià)格有顯著負(fù)向影響，說(shuō)明由于地塊與城市中心及軌道交通的臨近而帶來(lái)的通勤成本的減小會(huì)顯著資本化到土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格中。（2）在競(jìng)買(mǎi)者特征方面，上市公司、國(guó)有企業(yè)和競(jìng)買(mǎi)聯(lián)合體參與競(jìng)買(mǎi)均會(huì)對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格產(chǎn)生顯著的正向影響，而本地公司參與競(jìng)買(mǎi)會(huì)顯著壓低土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格。（3）在競(jìng)買(mǎi)規(guī)則特征方面，保留價(jià)格對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格有顯著正向影響且彈性達(dá)到61%，表明保留價(jià)格的設(shè)定是影響土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格的重要因素；不同競(jìng)買(mǎi)方式對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格的影響并不顯著，即實(shí)證研究時(shí)間段內(nèi)招標(biāo)、拍賣(mài)與掛牌方式并不是導(dǎo)致土地最終競(jìng)買(mǎi)價(jià)格差異的主要因素。

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（本文責(zé)編：仲濟(jì)香）

Impacts of the Auction Mechanism Characteristics on Land Auction Price: Empirical Studies of Beijing City

ZHANG Hong1,2,3, GAO Shuai1,2,3, WANG Yue1,2,3, REN Rong-rong1,2,3
(1. Department of Construction Management, Tsinghua University, Beijing 100084, China; 2. Hang Lung Center for Real Estate, Tsinghua University, Beijing 100084, China; 3. Center for Urbanization and Industrial Development, Tsinghua University, Beijing 100084, China）

The purpose of this paper is to analyze the impacts of auction mechanism characteristics on land auction price. The research methods are that firstly theoretically analyzing the impacts of the auction mechanism on land auction price from perspectives of the bidding object attributes, the bidder and the bidding rules characteristics. Then the empirical analysis model is built, the corresponding indicators and variables are selected, and the stepwise regression analysis is conducted with the combination of the micro trading data concerning land bidding-auction-listing in Beijing land market. The results indicate that： 1） The physical attributes of land except the attribute of land area have significantlypositive influences on its price, while the location attributes, i.e., the distance of the land plot to the city center or to the rail transport, have significantly negative influences on land price. 2） Among the bidder characteristics, listed companies, state-owned enterprises and the bidding consortium participating in the bidding will significantly improve the land auction price, while local companies will significantly reduce the land auction price. 3） Among the bidding rules characteristics, the reservation price has significantly positive influence on land price, while different ways of bidding are not the main factors that lead to different land auction prices. The conclusions are that the auction mechanism has significant influences on land auction price from perspectives of the bidding object attributes, the bidder and the bidding rules characteristics, and the land auction price can be appropriately controlled by regulating the auction mechanism characteristics.

land economy; auction mechanism; bidding object attributes characteristics; bidder characteristics; bidding rules characteristics; land auction price

F293.3

A

1001-8158（2014）07-0011-06

2014-03-03

國(guó)家自然科學(xué)基金資助項(xiàng)目（71373143）。

張紅（1970-），女，陜西西安人，教授。主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地管理等。E-mail:zhannie@tsinghua.edu.cn