旺季房租回落或加速樓市調整

項崢

最近一段時間，在樓市“唱空”和“頂漲”的角力喧囂中，一則關于北京今年一季度房租負增長的報道被許多人選擇性忽略。據鏈家地產市場研究部統計，今年一季度北京住房租賃市場旺季不旺，租金首現負增長，3月份平均租金環比下降0.6個百分點。

一般來說，就反映住房市場剛性需求的及時性、準確性與敏銳性而言，住房租金具有顯著指示意義。在住房二級市場與住房租賃市場的相互作用與動態調整過程中，住房租賃市場主要承擔了滿足即時剛性住房需求的責任，同時也會通過住房租售原理一定程度上對房價高位上漲進行一定程度的抑制。大體來說，住房租金與房價走勢同向運動。截至今年2月，全國住房租金已經連續50個月上漲，與2009年以來的新一輪房價上漲大致相吻合，反映出過去我國樓市上漲一定程度上受到住房市場剛性需求力量的推動。

通常，在住房銷售成交活躍時，住房租賃市場需求將會受到分流，進而觸發市場供求關系調整，并引發房租下跌。但今年一季度，北京樓市成交明顯萎縮，3月份二手房成交量創下自2009年以來歷史同期最低值；成交均價環比下跌0.6%，且跌幅比2月份有所擴大；今年一季度北京新建商品住宅成交量環比下跌41.3%，同比下跌55.8%，為2005年以來季度新房成交量最低。由此可見，住房市場租金回落不是因為樓市銷售分流的推動，而更多是樓市自發調整的結果。據鏈家地產統計分析，今年一季度北京房租平均累計漲幅為-0.60%，為近5年同期首次出現負增長。3月份北京住房租賃市場日均新增客源與房源比為1.9：1，一季度為2：1，而2013年和2012年同期分別為2.06：1和3.04：1。

房租已接近住房剛需人群支付能力上限，是當前房租下跌的一個重要動因。2014年3月份，北京每月平均房租為59元/平方米。按照人均30平方米的居住面積計算，每月房租為1770元。2013年，北京城鎮居民人均可支配收入為40321元，折合每月為3360元。當前北京市企業最低工資為每月1560元。這樣一來，刨除每月房租后，租房人群的平均剩余可支配收入僅比北京市最低工資高30元，已經接近所能承受的極限。

而在傳統旺季住房租金出現下降，表明當前住房市場剛性需求動力出現了明顯的萎縮跡象，或將增加樓市調整壓力。一方面是因為房租下跌，將會降低住房投資收益率，對住房投資投機行為將形成強有力抑制。特別是在北京、上海等一線城市，以租金計算的年化住房投資收益率已經不到2%，遠低于一年期銀行存款利率。另一方面是因為房租下跌很大程度上反映出當前市場剛性住房需求的萎縮，進一步加大房價調整壓力。從過去北京住房成交情況看，相當多剛需人群的住房向城市邊緣拓展，進而通過比價效應托高城市核心區域房價。但受生活成本、生活舒適度等因素影響，城市發展邊界不會無限延伸。剛性需求下降則是其中一個重要的制約因素，促使城市擴張達到一個動態平衡。

綜合來看，當前樓市調整壓力日漸增加，順勢而為將是較為理性的選擇。無論是對開發商、個人，還是金融機構，如何在樓市調整階段尋求平穩過渡，都將是一個前所未有的新挑戰。 （作者系中央財經大學經濟學博士）