淺析房地產市場對中國宏觀經濟的影響

丁寧

摘 要：房地產業是中國國民經濟的主導產業，房地產市場對宏觀經濟有重要影響。房地產投資和房價是房地產市場對中國宏觀經濟產生影響的兩個代表變量。房地產投資與宏觀經濟的發展有很強的正相關性。房價對于宏觀經濟因素中的消費、投資、利率、通貨膨脹都有較大影響。

關鍵詞：房地產投資；房價；宏觀因素；宏觀經濟

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）07-0214-02

中國房地產市場起步晚，但房地產市場發展速度卻很快，經過十幾年的蓬勃發展已成為中國國民經濟的主導產業。房地產業鏈條長、產業關聯度高，房地產業的發展會帶動建筑、冶金、鋼鐵、家具、機械器材、運輸倉儲等多個相關行業的發展。房地產市場對中國宏觀經濟有重要的影響，其主要通過房地產投資和房價這兩個房地產市場中的變量來發揮作用的。

一、房地產投資對宏觀經濟的影響

房地產投資與中國國民經濟增長之間存在著長期均衡關系，對經濟增長有著長期促進作用。房地產投資包括房地產開發、經營、中介服務、物業管理和房地產金融資產等經濟活動，其中房地產開發投資對中國經濟的影響較大。房地產投資對經濟增長的影響主要通過兩種方式即投資規模和產業關聯度。

1.投資規模的大小直接影響中國經濟的發展。凱恩斯國民收入恒等式表明，當投資擴大時可以彌補消費不足，提高總需求，達到增加國民收入促進經濟增長的目的，因此房地產投資規模擴大時會促進中國經濟的發展。

中國房地產投資資金來源廣泛，同時中國適度放寬信貸要求，降低貸款利率，從而滿足了房地產開發的資金需求。近幾年來，中國房地產規模呈擴大趨勢，房地產投資規模增長率都保持在15%以上。中國2002—2012年十年間房地產業完成的投資額和國民生產總值（GDP）數據顯示，房地產投資規模在十年間逐年擴大，GDP也呈現增長趨勢。十年間GDP增長率的變化情況和房地產投資規模增長率變化趨勢保持一致。如2002—2003年、2005—2007年、2009—2010年，房地產投資規模增長率處于上升趨勢時中國GDP增長率也隨之增加；如2004—2005年、2007—2009年、2010—2012年，房地產投資規模增長率下降時中國GDP增長率也呈下降趨勢。可見房地產投資規模增長率和GDP增長率呈現很強的正相關性，GDP增長率受到房地產投資規模的影響，并隨之波動。

2.房地產的高產業關聯度帶動了其他行業的產值增加，間接影響中國宏觀經濟發展。房地產投資作為特定產業的投資具有高產業關聯的特點，房地產業投資擴大會拉動與之相關的行業的發展，從而間接影響中國經濟的發展。據統計，房地產業產值增加1個百分點會使得相關產業的產值增加1.52個百分點，社會總產值因此也會提升。從產業結構的角度來看，房地產業對金融業、服務業、建筑業、商業等產業的帶動效應最大，這些產業與房地產業的產業關聯度較高。從產業性質的角度來看，房地產業對建筑業、金融業、服務業、商業等環向關聯的產業發揮了需求與供給雙向拉動作用；對紡織業、旅游業、零售業、家電業等產業發揮了直接的前向推動作用；對機械工業、礦物制造業、運輸業等產業發揮了后向拉動作用。這些相關產業在房地產市場繁榮發展的帶動下也會發展，從而促進各個行業的均衡發展并促進中國經濟的全面發展。

二、房價對宏觀經濟的影響

房價對宏觀經濟的影響主要表現為房價對宏觀經濟因素中的消費、投資、利率、通貨膨脹等的影響。

1.房價對消費的影響。房地產市場與居民的生活息息相關，房價不僅影響居民的收入分配，而且影響居民的消費行為。房地產是居民非金融資產的重要組成部分，當房價發生變動時，居民的財富水平會受到直接或者間接的影響，房價波動也對消費產生很重要的影響。房價波動對消費的影響主要通過兩種效應即財富效應和擠出效應。

財富效應分為兌現財富效應和未兌現財富效應，這兩種效應都是針對有房產者而言。前者指所有者因為房價上升后出售其住宅或者進行了再融資，這導致持有者的實際財富增加，擴大了當期的消費水平。后者指當房價上漲，即使房產持有者并沒有再融資或出售房產，但是這種由于房地產的潛在的價值上升使消費者感受到了財富的增加，刺激了當期消費。因此，在財富效應的作用下，房地產價格適度上漲會使居民財富增加從而擴大消費支出。

擠出效應是指由于居民增加了對房地產方面的投資使得其他非房地產方面消費支出減少。中國人口眾多、人口增長速度較快，居民對住房的需求持續增加。即使中國近幾年房價持續加速上漲并遠超過了收入的增速，人們對房子的需求仍不斷增加，很多居民通過減少其他方面的消費支出來購買住房，這就產生了房產對消費的擠出效應并削弱了住房的財富效應。同時，房價上漲也會帶來間接的擠出效應，投資者預期房地產市場會獲利就會減少非房地產方面的投資，擠出效應會導致國民經濟結構失衡，造成非房地產行業萎縮，從事非房地產行業的工作者收入的減少，房地產間接擠出效應導致居民消費減少。

2.房價對投資的影響。房價的上漲使得投資者的預期收入會增加，吸引了大量投資者涌入房地產市場，短期內投資規模擴大會在一定程度促進中國經濟的發展。但是由于中國房地產市場制度不夠完善，會受到國際游資炒作行為的破壞，使中國房價虛高進而形成了房地產泡沫。在泡沫的影響下中國投資者仍然擴大投資規模，這種盲目的投資造成房地產投資規模過度擴大，導致房地產市場供給遠遠超過需求，并使得資源聚積在房地產行業，影響了經濟的可持續發展。房價持續劇烈上漲同時加大了投資風險，房地產市場泡沫一旦破裂，投資者會遭受巨大損失，并引發銀行房地產信貸的信用危機，進而引發金融危機，這又會使房地產價格進一步下降，導致房地產業蕭條，使得房地產投資規模逐漸萎縮，導致國家經濟衰退。

3.房價對利率的影響。房價和利率通常是負相關的。當房價發生巨大波動時，中國就會通過運用貨幣政策來調控利率，從而保持經濟發展的穩定。房價持續加速上漲時中國會通過制定緊縮的貨幣政策，調高利率，從而減少信貸規模、減少投資規模，抑制經濟的過度繁榮。中國可以根據房價與利率這種負向關系來更好地調控房價，避免房價的劇烈波動，從而保證中國經濟發展的穩定、促進中國經濟全面發展。

4.房價對通貨膨脹的影響。通貨膨脹是指整體物價水平持續性上升，房價對通貨膨脹的影響主要表現在房地產市場帶動了許多相關產品的價格上漲。同時房地產遵循自我實現的正反饋機制，當投資者預期未來房價會上漲時會增加對房地產的投資，投資者對住房的需求會增加從而又一次推高了房價，并且不斷循環，進一步推動通貨膨脹。近年來，中國的房地產市場在政策的推動下發展較快，房價迅速上漲，房價上漲在短期刺激經濟增長的同時，最終推動物價水平的全面上漲。房地產業的發展影響相關行業的發展，房價上漲會拉動相關產業的總需求和總供給，導致鋼鐵、水泥、建筑材料等原材料的需求增加并且價格呈現上漲趨勢，進而導致整個社會價格水平的上升。有研究指出，中國房地產價格增長速度上升1個百分點時，通貨膨脹率上升0.118個百分點。

總之，房地產市場的發展對中國宏觀經濟的發展有重要作用。投資規模帶動了GDP的增長，房地產業的發展同時也帶動了相關產業的供需規模，促進了產業結構調整。房價對于消費的影響有正的財富效應也有負的擠出效應，同時房價也會出現劇烈波動現象甚至形成房地產泡沫，最終引起通貨膨脹。房地產市場對宏觀經濟的影響既有積極促進作用又有消極制約的影響，因此中國應該通過不斷完善房地產市場的制度和金融政策等措施，盡量避免房地產市場過熱和房地產泡沫的生成，從而發揮房地產市場對宏觀經濟發展的積極作用。

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[責任編輯 王曉燕]