順發恒業：隱瞞項目風險有貓膩 忽悠機構當“冤大頭”

朱蕊

3月26日，伴隨著業績年報發布，房地產企業順發恒業（000631）一則定增預案也隨之出爐。根據公告順發恒業擬募集20億資金用來投資旗下三個項目以及補充流動資金，但是記者注意到，本次募集資金投入的三個項目不僅存在證件不齊全的硬傷，同時因銷售去存率困境使得盈利也無時間表，對于以上風險公司在公告中卻只字未提，對此業內人士表示順發恒業選擇性信息披露的行為有誤導投資者之嫌。

同時讓人擔憂的是按照此次5.1元/股的定增價格計算，相當于近2倍的市凈率，定價明顯偏高，因此該方案面世后就遭到投資者的用腳投票，從公告當日起股價大幅下挫，分析人士表示“一旦行業進入深度調整或者公司項目進展低于預期，股價將難以擺脫持續低迷的噩運，那么按照以上方案認購則意味著被套，機構無疑成了‘冤大頭。”

隱瞞項目風險有貓膩

根據預案，順發恒業擬以5.1元底價非公開發行不超過38600萬股，募集資金總額不超過19.68億元，擬投入到蕭儲（2013）27號地塊、桐廬富春峰景項目、淮南澤潤園二期三個地產項目以及補充流動資金，雖然以上三個項目都定位于小城鎮建設及剛性需求的商品住房符合當下政策，但是進一步了解后記者發現以上三個項目均存在不同程度的硬傷也使得本次增發顯得頗為蹊蹺。

其中針對此次擬投入募投金額最高的蕭儲（2013）27號地塊，公司表示“本項目地處杭州錢江世紀城核心區域，緊鄰奧體博覽城，經慶春路過江隧道直通杭州，地鐵二號線就近設站。隨著錢江世紀城及奧體博覽城的建設，周邊商業配套等將日漸成熟，屬于杭州少有的潛力發展區域。”但是記者注意到在此次發布預案前，公司甚至尚未取得建設用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證、建筑工程施工許可證等俗稱的“四證”中的三證，眾所周知，“四證”已成為當前房地產企業融資的必備條件，缺少任何一個證件都意味著該項資產面臨不可控的風險，也因此在債券融資中這項指標也成為考核房地產企業的硬性指標。但是對于如此重要的幾個證件，該項目卻明顯缺失，值得玩味的是對于以上證件不齊全引發的風險，在此預案中順豐恒業甚至只字未提。同樣的問題也發生在淮南澤潤園二期項目上，目前該項目仍未取得建筑工程施工許可證。

對此記者采訪了業內人士，該人士表示“在房地產融資開閘的背景下，房企存在迫切融資需求可以理解，但是對于普通投資者來說由于信息披露不充分很難了解項目的真實狀況以及蘊含的風險，類似于順豐恒業這類選擇性信息披露的行為則有誤導投資者之嫌。”

項目前景隱憂重重

除了證件不齊全帶來的硬傷，此次募投幾大項目的投資收益也蘊含巨大的風險。其中蕭儲（2013）27號地塊是順發恒業2013年9月11日拍賣取得，而截至本次預案公布之際公司尚未開工，對于另外兩項目的投資回報期公司也并未給予任何說明，顯然以上項目盈利時間尚無時間表。

事實上，從年報不難看出，順發恒業地產銷售一直面臨去存化率的困境。在此次年報說明會上，該公司財務負責人祝青曾坦承，順發恒業有些項目的銷售沒有達到預期。而查閱相關數據可知，順發恒業于去年交付的順發堤香項目自2011年1月30日首期開盤以來共推出852套房源，截至目前尚有402套可售，總體去化率僅為52.8%，而江南麗錦項目去化則為42.5%，恒園項目甚至不到四成。也許正是基于以往房產的去化率困境，在此次定增方案中順發恒業無法給出具體投資回報期。

同時盡管公司強調本次募集資金投資項目定位于小城鎮建設及剛性需求的商品住房，但是長久以來剛需偏高端的經營政策使得順發恒業的銷售始終不如人意，去化率低則是一個佐證。本次除蕭山項目，桐廬富春峰景項目、淮南澤潤園二期均處于二、三線城市，在二、三線房地產市場表現低迷的背景下，以上項目前景也被蒙上了一層陰影。

另外，淮南澤潤園二期項目的地域缺陷也讓該項目的盈利前景堪憂，在預案中公司提及“受大通-九龍煤礦開采的影響，基地內形成了近東西向的采空塌陷區，塌陷中心深度0.5-22米，部分塌陷區已經積水成湖，水體面積11公頃。淮南順發澤潤園項目立足于塌陷區的綜合治理與改造，逐期開發住宅、生態景觀及配套商業、教育等物業。”換言之，該項目是基于塌陷區進行開發銷售，無疑使得銷售風險進一步加劇。

忽悠機構當“冤大頭”

通過年報數據不難發現此次拋出20億融資計劃或與順發恒業其自身所面臨的資金壓力不無關系，數據顯示，順發恒業的資產負債率為76.66%，雖然高杠桿的運作為公司帶來了比較靚麗的年報數字，但是其經營風險同時一觸即發，公告顯示，在凈利潤達到5.95億元的情況下，2013年順發恒業的經營活動現金流量凈額為-9.54億元，差額達到-15.49億元，在這樣的背景下順發恒業對于資金饑渴可見一斑，那么此次巨額融資無疑將解燃眉之急。

但是顯然資本市場并不買賬，或許正是因為此次預案中暴露的種種問題，投資者選擇用腳投票，伴隨此次定增公告，二級市場順發恒業股價大幅下挫8%，一度形成定增價格與股價的倒掛，分析人士表示“按照此次5.1元的定增價格計算，相當于近2倍的市凈率，定價明顯偏高，并且參與認購定增的股份需鎖定一年，期間房地產市場面臨著較大的不確定因素，一旦行業進入深度調整或者公司項目進展低于預期，股價將難以擺脫持續低迷的噩運，參與認購的機構成了“冤大頭”，被套也將成為定局。”