二線城市現海外置業潮

本刊記者│方帥

二線城市現海外置業潮

本刊記者│方帥

12個月的時間，30個城市的巡展，3000萬的輻射影響人群。在國信美投的“2014年中國海外置業投資者教育萬里行”活動計劃書上，這樣的數字醒目而又振奮人心。“2014中國海外置業投資者教育萬里行”活動以“引導理性投資、規避置業風險、發掘價值洼地、實現資產優化”為主旨，是中國首個由地產主流媒體聯合知名海外置業投資企業共同舉辦的大型風險教育活動。

如今，活動已經完成了1/3，城市也由北京轉戰到天津、重慶等2線城市，未來還有可能在鄭州、蘇州、無錫、溫州、長春等地展開。國信美投資深渠道經理張小彤最切身的感受有兩個：一是“老客戶”對海外房產有了從價格到價值的意識變化，二是“新客戶”扎堆出現在“非北、上、廣、深”。

二線城市投資者的崛起

根據仲量聯行數據顯示，2014年一季度，中國投資者在海外房地產投資額同比增長25%，達到21億美元。其中，海外住宅開發用地投資額同比飆升80%。尤其明顯的變化是，北、上、廣、深等一線城市海外意向購房者相較去年有所下降，而二三線城市海外意向購房者開始增加，占比為63.54%，已經成為了海外置業購房的主要群體。

仲量聯行全球總裁兼首席執行官戴柯凌表示，中國的投資者自去年以來在歐洲房地產投資甚為活躍，交易額更按年增長25%近20億美元。而第一季度二三線城市海外意向購房者較去年有所增加，占比為63.54%，已經成為了海外置業購房的主要群體。

對于這樣的現象，張小彤稱：國內二線城市的房價已經逼近甚至超過國外的房價，宏觀調控背景下二三線城市的房價下滑趨勢明顯，而國外的房產市場相對穩定，有固定的投資回報，風險較低，所以不少二三線城市的富裕階層也開始將目光投向海外。

在諸多可選擇的投資區域中，佛羅里達州始終是投資者的偏愛城市之一。國信美投預測，2014年美國佛羅里達州房地產市場將會加快復蘇步伐，有可能重新成為美國房市的領頭羊。將會超過加州、拉斯維加斯和鳳凰城，再次成為全美矚目的焦點。一些佛州人口密集的地區，房屋庫存正在減少。同時，購買房屋的需求卻因為退休人口的增長，工作機會的增加和其它經濟方面的回升正在高漲。在政策層面，盡管2014的外國人貸款按揭利息會升到5%左右，這會對有些地方的房地產市場造成一些負面影響，但對佛羅里達州的影響不大。因為在佛州，相當大一部分買家是用現金付款購房。

根據全美房地產經濟協會報告顯示，國際買家在美置業最集中的幾大洲依次分別為：佛羅里達州、加利福尼亞州、亞利桑那州。報告顯示，國際買家遍布全美，但加利福尼亞、佛羅里達、亞利桑那和德克薩斯四個州是最具吸引力的地方，過半海外買家選擇在這四個州置業，其中佛羅里達州是外國買家美國購房置業的首選置業地，有23%的國際買家選擇在陽光充沛的佛羅里達州購房。

“即便同為二線城市，重慶和天津的投資客也有著區域特色。”張小彤稱，天津的投資客有著北方人的豪爽，看好即出手，毫不猶豫，加州、紐約、波士頓等自住型兼投資型的房產更吸引他們；而重慶人喜歡安逸生活的性格致使他們較少離開重慶，更多是在佛州、德州等區域購買投資型的物業。

截止2014年6月份，佛羅里達州獨立屋成交量為23181，較去年同期增長14.6%。新房銷量更是在全美排名第二，僅次于德克薩斯州。這都受益于佛羅里達州不斷改善的就業機會以及不斷涌入的游客流量，對佛羅里達州的房市都產生了積極的作用。

與此同時，隨著國人海外投資金額的增長，投資群體及年齡構成都發生了變化；投資群體方面，由富豪變成了中產階級、白領階層；客戶的年齡構成段也在發生變化，由原來的40～50歲轉變為30～60歲之間，越來越多的普通人開始關注美國房產。

經濟賬如何算

“2014年中國海外置業投資者教育萬里行”活動已經完成了北京、天津、重慶、鄭州四個城市，明年3月份將在上海展開。“預計在上海的效果也會非常好，因為有大量的蓄客，上海的投資客也比較成熟。”張小彤稱。

在與客戶的接觸過程中，國信美投的置業顧問都會被客戶問及“我要購買的房子投資回報率是多少”這樣的問題，通常情況下他們會以客戶所持有國內房產的回報率為參照物進行講解。比如，投資北京房產的年收益率是2%左右，但在美國，像休斯頓、奧蘭多這樣的城市，其年收益率可達到8%左右，收益率比可達到1∶4。顯然，投資美國房產的收益率更高。置業顧問會給客戶算上這樣一筆賬：如果你買了獨棟大別墅，假設215萬美元一套，1年的房產稅差不多4萬美元，加上出租空置期，業主可能每個月還得倒貼錢。如果我們幫他做抵押貸款，貸出100多萬美元來投資公寓，這100萬美元可以在休斯頓買10套，算一下，每個月除去還貸、交養房成本后還剩下一些，這樣客戶每月就不用再去貼錢了。每個月的租金可以給孩子當生活費，出售的收益也可以覆蓋他的學費。

“2014年中國海外置業投資者教育萬里行”活動將在30個城市的巡展。圖為活動啟動儀式現場。

國信美投的報告稱，德克薩斯州的房租收益在美國居首，為10%～15%。若剔除稅費等將近4%～5%的各項支出，該區域房屋的租金回報率最高可達10%。去年美國房產價格上漲區間在10%～15%，而租金漲幅追不上房價增幅，短期內回報率相應下降。但是值得注意的是，佛羅里達、邁阿密等二線城市的平均房價比一線城市低了10%～15%左右。

總體來看，近兩年中國人比較青睞的紐約、洛杉磯等美國一線城市的房價增長率每年都超過了20%，兩年增長了40%。次貸危機的時候，這些城市的房價跌了大概20%，現在，這些城市的房價已經超過了次貸危機之前的20%，處于歷史高位。從目前的情況來看，美國整體的房地產市場已經開始復蘇，一線城市復蘇的進程已超過了次貸危機之前，所以大城市的投資價值在不斷降低，中國人投資的目光開始轉向像佛羅里達、休斯頓、奧蘭多等城市，其預期收益率也要高于一線城市。

那么，在海外置業投資應該注意哪些問題？張小彤稱，要正確評估自己的資金投入能力，確定投資策略，要正確估計投資地區及國家房產的潛力，房地產投資不是投機，應該選擇中長線持有。