導致房價下跌的原因

導致房價下跌的原因

自2008年以來，增發貨幣已經成為全球性的趨勢。在這種態勢下，下一波金融危機極有可能是高通脹帶動高房價。

2014年11月22日，中國央行時隔兩年再度降息，被一些人解讀為中國政府扛不住了，又要對房地產救市，認為房價又要漲了。宏觀調控縱然是近年中國房價漲跌的要素之一，但也僅是其一，而且不是長期要素。而偏執地認為漲就是壞、跌就是好的人，是需要了解些基本經濟要素的。

一般說來，導致房地產價格的下降大致有十種原因。

第一，供過于求。在供過于求的情況下，價格下降，這是一個最簡單的經濟學原理。在房地產市場上也是這樣。如果在某個地區（或國家），新建的商品房和二手房的數量超過了市場需求，形成買方市場，購房者當然要考慮壓低房價，省幾個錢。判斷房地產市場是否已經出現供過于求要認真地分析供給和需求。從總體上來說，中國房地產市場在相當長的時間內處于供不應求的態勢。但是，并不排除在某些地區局部出現供大于求。例如，在鄂爾多斯盲目蓋了一大片別墅，賣不出去，不得不掉價。在市場上這種由于判斷失誤、過度投資的現象經常發生，市場機制自然會起作用，將供求關系調節到一個新的均衡點。

第二，資金流。如果大量資金流入某個地區（或國家）的資本市場，就很可能推高股市和房價。如果突然撤資，也可能導致這個地區（或國家）的股市、房市陷入蕭條。2008年美國遭遇金融危機，大量外資退出中國市場，導致中國的股市和房市雙雙下跌。2009年美國奧巴馬政府采取貨幣寬松政策，大印鈔票，因為外部資金流轉向，中國一線城市的房價再度暴漲。總的來說，在國內貨幣流動性過剩的情況下，房價上漲的概率比較大?？墒且膊荒芘懦植康貐^資金外流導致房價下跌的可能。例如，溫州在2011年遭遇金融危機，資金斷鏈，導致溫州房價急劇下跌。

第三，產業轉移。由于產業轉移造成局部地區居民大批外移，出現房地產過剩。例如，美國的匹茲堡（Pittsburg）曾經是美國的鋼都、第五大城市，在上世紀70年代，美國鋼鐵工業走下坡路，大量鋼廠關門倒閉，鋼鐵工人不得不紛紛出走，到別處謀生。從前，匹茲堡的鋼鐵工人聚集在莫羅格海拉（Monongahela）河谷，如今那里的房屋大量過剩，出現了好幾個幾乎無人居住的“鬼區”。這些地區的房地產價格跌得一塌糊涂。由于產業轉移造成的房價下跌必然是局部地區的現象。

徐滇慶加拿大西安大略大學休倫學院經濟系終身教授北京師范大學國民經濟核算研究院教授北京大學、香港科技大學、中山大學、西安交通大學、華中科技大學、東北財經大學等名校客座教授沈陽市政府經濟顧問被譽為“中國民營銀行之父”

第四，環境污染、瘟疫流行、地震海嘯等災害，嚴重損害居民的生活品質，有錢人紛紛逃離，導致當地房地產價格下降。例如，加拿大哈密爾頓（Hamilton）的鋼廠排出的煙塵使得周圍房地產價格明顯低于其他地區。在底特律市中心，由于犯罪率較高，導致房價在一段時期內下跌。

第五，在經濟蕭條時期，由于失業率升高，居民收入水平下降，會使房價在短期內下降。例如，在1990年的經濟衰退中美國東北部和西部的房價分別下降了6.8%和3.5%。然而，一旦該地區的經濟走出低谷，房價就會反彈，甚至超出了衰退前的水平。不過，在房地產供給彈性較低的地區即使在經濟衰退時期房價也不會下降。美國的硅谷地區（San Jose）在2000年之后遭遇了IT產業泡沫崩潰的沖擊，許多信息企業大規模裁員或破產，失業率上升，可是房價非但沒有下降反而繼續攀升。在2008年美國金融危機之后，加州房價曾經急劇下跌，但是硅谷的房價依然堅挺。

第六，如果爆發戰爭，在戰火綿延的地區人們逃難還來不及，哪里還顧得上房子？前些年，在非洲一些國家中內戰不斷，大量難民越境逃亡，房價跌到零點。

第七，利率、稅率上升。如果長期真實利率出乎意料上升或者稅率發生重大變化，都可以導致房價下跌。不過，由于經濟基本要素的原因而產生的房價波動是相對溫和的。這種波動和經濟周期有著一定的相關性。

第八，土地政策放松。如果放寬土地控制，增加房地產用地供給，有可能在短期內壓低房價上揚趨勢。

第九，政府干預。實踐證明，在房地產過熱的時候，如果政府采取緊縮貨幣政策，或者采取針對房地產投機活動的稅收政策，或者直接規定房價漲幅，都能夠在短期內比較明顯地壓抑房價。但是，政府政策能不能真的把房價壓下來？經濟理論早已證明，除非政府直接設定房價（如同在計劃經濟體制下的價格管理）無論是采取貨幣政策或財政政策都只能在一段時間內壓抑房價。從長期來看，人們的理性預期將在很大程度上抵消政府貨幣、財政政策的作用。政府干預在短期內可以抑制房價過快上漲，但是，這并不能從根本上解決問題。如果政府干預政策多變，反而會導致房價報復性反彈，越調越高。

有人說：“（調控）政策出來以后只有兩個可能，第一個可能是半路收回去，因為它發現它會把經濟打垮；第二種可能就是一定把經濟打垮，就是說你一定想讓行政限制房地產需求的政策生效，如果一定要見到它生效，那代價就是把經濟打垮，經濟不垮房價下不去。”退一萬步說，假若經濟垮了，房價就一定會下降嗎？到2012年年底，銀行里居民存款已經超過43萬億元，占GDP的80%。如果經濟垮了，居民存款還會繼續保留在銀行里嗎？只要流出來10%，甚至5%，進入消費市場，一定導致物價暴漲。人們看著手中貨幣貶值，除了搶購各種商品之外，難道就沒有想到買房保值？你買我也買，有多少住房可供購買？如果經濟垮了，不是物價漲就是房價漲，甚至可能物價和房價一起漲。在這種情況下，說房價會下降豈非癡人說夢？

第十，遭遇金融危機。人們常說，在泡沫經濟崩潰之后，房地產價格一落千丈。在1990年日本、中國臺灣遭遇金融危機，房價暴跌。日本的房地產價格跌了3倍多。在1997年亞洲金融危機中，泰國、中國香港的房價大幅度下跌。房地產市場泡沫經濟的崩潰導致了嚴重的銀行危機，把整個國民經濟拖進低谷，給國家和民眾造成了嚴重的損失。

經常聽到一些人說，遭遇金融危機之后房價就會暴跌。好像金融危機一定會導致房價下跌。這話不全面。從理論上來看，金融危機分為兩種。一種是不增發貨幣的金融危機，一種是增發貨幣的金融危機。日本、中國香港、泰國等遭遇的是不增發貨幣的金融危機。在金融危機的沖擊下，銀行不良貸款急速上升，許多銀行破產倒閉。大量企業關門停產，大量員工被解雇失業。人們連維持正常生活水平都成問題，哪里來的錢購買住宅？由于中央銀行堅持不額外增發貨幣，因此通貨膨脹率并不高，在這種情況下房價下降。

可是，人們往往忽略了還有另外一種增發貨幣型的金融危機。屬于這類金融危機的典型有俄國、土耳其和津巴布韋等。在遭遇金融危機之后，銀行不良貸款急劇上升，為了拯救銀行，政府不得不大量增發貨幣，導致貨幣急劇貶值，物價飛漲。盡管人們拿到越來越多的錢，可是手中的貨幣越來越不值錢。居民手里有大量貨幣，為了保值，人們爭先恐后購買住宅。只要有人賣房，就有人接手。結果，在物價飛漲的同時，房價漲得比物價還快。房價歸根結底是貨幣現象，在大量增發貨幣的情況下，房價是不可能大幅度下降的。

因此，在回答金融危機對房價的沖擊之前，首先要判斷面對的是哪一類金融危機。如果屬于不增發貨幣的金融危機，則房價會下降。如果屬于增發貨幣的金融危機，房價非但不降，還可能暴漲。在2012年，人們面對的是增發貨幣的危機還是不增發貨幣的危機？自2008年以來，增發貨幣已經成為全球性的趨勢。在這種態勢下，下一波金融危機極有可能是高通脹帶動高房價。由于國際金融市場存在著許多不確定因素，物價和房價究竟在什么時候暴漲，漲幅幾何，還要拭目以待。