電商園區的地產機遇

電商園區的地產機遇

隨著阿里巴巴上市，雙“十一”京東的銷售額創歷史新高，電商行業正以迅猛的速度前行。截止2014年6月底，我國電子商務交易總規模已達5.85萬億元，其中，B2B交易額達4.5萬億元，同比增長32.4%。

物流是電商交易的基礎，物流成本占到電商毛利的3%～5%。物流基地的形成將降低物流成本，從而為電商企業帶來更豐厚的利潤。基于電商發展迅速，電商企業已成為優質物流園區的主要需求驅動力。全國整體優質倉儲物業的平均租金已連續18個季度上漲。在寫字樓和商鋪市場競爭加劇，住宅市場面臨“以價換量”的現狀，物流地產回報較高且穩定。目前物流地產成為地產商及基金公司爭相開發投資的焦點。例如，北京工業物流園區呈現供不應求的現象，自2011年至今，工業園區每年的總存量與年成交量基本持平。2014年上半年工業園區成交量為新增供給面積的25倍。

中國電商園區發展集中在京津唐地區、長三角地區、珠三角地區、成渝地區。京津唐地區主要依靠政府指導，以北京通州電子商務中心為核心的園區，憑借政策優勢帶動周邊發展。隨著京津“半小時經濟圈”的步伐不斷加快，地處京津間的武清區就吸引了大型電商企業物流基地“安家落戶”。自2012年，總投資30億元的阿里巴巴、總投資4億元的當當網、總投資20億元的亞馬遜等龍頭企業已經在武清開始建設物流基地；長三角地區則以上海為核心，憑借上海的經濟中心地位，帶動周邊包括杭州、南京、寧波和義烏等地區發展。由于資金雄厚，長三角地區以龍頭企業為引領——例如阿里巴巴，中小電商企業協同發展；相較前兩個區域，珠三角地區就電商園區而言，起步較晚，但在廣州和深圳兩個城市的帶動下，目前該區域已經成為最具競爭力的中國電子商務區之一；盡管成渝地區不屬于沿海區域，但成都和重慶兩地憑借中小物流企業帶動四川及云貴地區的電商園區發展。

電商園區是以電子商務為主體，構建電子商務交易平臺。盡管電商企業目前處于高速發展階段，但大型龍頭企業傾向自建物流基地，中小型企業無法完全填滿電商園區，因此大部分園區采取靈活運營方式。因此，目前的電商園區除了服務于電商企業外，還包括文化創意、教育服務、IT/軟件開發、制造類產業。

發展模式

從政府與企業在園區的定位看，目前的電商園區的發展主要有以下三種模式：

1.政府主導型電商產業園

政府主導型是目前電商園區中最普遍的模式，通常由省市區級地方政府牽頭成立，園區具體所在的市、區級單位設立相應的園區管理委員會，對園區的規劃、基礎設施及配套設施的建設、土地招投標、招商引資等實行全面管理。其中區域資源整合得力、空間與產業布局合理、招商順利、示范作用明顯、增長潛力強勁的園區項目一般報國家級行政機關審批，有機會進身成為國家級重點示范單位，譬如落位京津之間的天津武清電子商務產業園區就是其中的典型代表。

與其他類型的電商園區相比，政府主導型的電商園區具備兩大特征：

（1）政策扶持。政策上的優惠歷來是貼在政府主導型工業園區上的標簽，電商園區自然也不例外。在園區運行的初期，政府通過制定一系列產業、稅收、激勵等政策降低入園門檻，吸引相關企業入駐。

（2）服務支撐。隨著服務型政府定位的普及，地方政府在為園區引進相關企業時也開始積極完善所提供的配套服務。鑒于落戶政府主導型園區的企業多數處于成長初期、規模較小、抵御市場風險的能力較低，園區考慮到這類企業的具體情況盡可能的提供完善的進駐服務降低企業的創業風險。譬如上海唐鎮電子商務創新港就抓住電子商務產業升級的戰略機遇，充分發揮唐鎮在地理位置、基礎設施、產業配套等方面的優勢，以服務為核心，集成上海電子商務專業和公共服務資源，為傳統企業實現電子商務應用、為中小電子商務企業提升發展能級 、為政府推進網上管理創新服務。

2.政企合一型電商園區

盡管政府主導型的電商產業園模式發展比較成熟，但仍不妨礙一些地區在政企關系上尋求新的平衡點，在此背景下政企合一型的電商園區應運而生。對中等規模的電商企業來說，與其政府保姆式的管理和領導，與政府實現某種程度的對等合作或許更符合企業自身的特點與長期的發展定位。譬如青島金翅鳥電子商務創業孵化中心就是金翅鳥電子商務有限公司與青島市政府開展合作，創建此類產業園區的一次有益嘗試。

電商園區的主要發展模式

相比政府主導型，此類電商園區在設計與運營上有許多新的考慮：

（1）主要針對中型電商企業

實際上，就目前國內的電商園發展狀況來看，其招商的主要對象為電商企業的中間層，狹義上可以看成是中等規模或者排名居于行業中游的電商企業。此類企業不但是目前電商園區的新寵，也是未來支持電商園區發展的潛在力量。然而，鑒于電商企業特殊的行業結構，中間層企業數量相對較少，因此針對此類企業的招商工作難度較大。

（2）園區從設計、規劃到招商、服務以企業的具體要求為重

相對政府主導型的整齊劃一，政企合一型電商園區面對的企業多經歷了初創時期的洗禮，已經對市場和自身有了一定的思考和定位，在選擇合適的產業園區落位時，除政策的優惠之外，對基于企業自身的實際情況而產生的發展訴求給予了更多的考慮。因此，此類電商園區為爭取本就為數不多的客戶資源，積極迎合落戶企業的具體要求也就可以理解了。

（3）職能機構政企結合，既具有行政職能又兼備經濟職能

服務對象與服務內容的變化要求園區組織形態也要相應作出改變。政府主導的模式由擁有一定政府背景的園區所替代，園區管理委員會與建設公司通常為同一團隊，這樣既能同時行使行政與經濟職能，又能避免行政審批與市場協調所

產生的繁文縟節，從而提高園區的運行效率，為相關電商企業提供良好的平臺。

無論是政府主導型、政企結合型還是企業主導型，電商園區的發展尚處于培育階段。

3.企業主導型電商基地

在此類電商園區中，企業居于支配地位，對于園區的內部掌控可以強悍到摒除政府外部影響的程度。因此，這種企業主導型的電商園區稱之為電商基地或許更加貼切。鑒于電商市場已呈現寡頭特征，此類園區所對應的企業無一不是互聯網行業的巨頭甚至是翹楚，像是阿里巴巴、京東、蘇寧等，其在布局和運營上也都為企業的整體戰略服務。

受益于早期互聯網與電子商務在中國的爆發式發展，國內主要的電商巨頭經過二十年左右的高速增長早已擺脫初創時期的艱辛與無奈，其雄厚的資金實力、成熟的供銷網絡加之創造力旺盛、經驗豐富的業務團隊及管理層為其在更廣闊的平臺上探尋企業長期發展戰略提供可能：

（1）建設“電商+倉儲+物流”的綜合性物流基地

目前電子商務雖然增長迅猛，但并未達到產業峰值，還有很大的發展空間。因此，從電商環節出發，向上掌握倉儲，向下管控物流。整合上下游產業，打造完整的產業鏈是目前各家大型電商企業的正常訴求。因此，電商園區開始外部規劃調整，內部功能整合的升級成，成為綜合性、功能性的物流基地。如2015年，蘇寧計劃完成60個物流基地，12個自動分揀中心，5000個售后服務網點的發展建設目標，同時區域配送中心也將進一步向三四級市場下沉。

（2）電商企業豐富土地利用形式，經營物流地產

土地是財富之母。利用土地的形式也可多種多樣，通過豐富土地利用形式，可以為拿地企業帶來新的利潤空間。雖然受主營業務的制約，電商企業對土地利用的形式主要以倉儲為主，但由于倉儲建設多為后續發展預留足夠的空間，如果將暫時空置的預備倉儲用地租賃出去，將獲得一筆可觀收入。譬如2012年京東商城對外出租部分倉庫的租金收入大概在3億元人民幣左右。

發展趨勢及機遇

電商園區運營模式演變

無論是政府主導型、政企結合型還是企業主導型，電商園區的發展尚處于培育階段。三種類型的電商園區都在尋找和探索適合自身發展的路徑。如何整合土地資源，發揮電商園區地產的最大效能是擺在政府與各類電商企業面前的一項課題。

政企結合型的電商園區將是未來電商產業園發展的主力，與此同時，處于行業中游的電商企業將是其招商的重點對象。為了適應互聯網及電商行業激烈甚至殘酷的市場競爭，必須整合上下游企業，以電商企業為核心，通過成熟的產業園區來促進其相互合作，形成完整的產業鏈條，才有望在寡頭型的電商市場中突圍。電商企業、物流企業與倉儲企業，通過技術交流、產業協同、參股合作等形式實現有機結合，發展成以此為主體的三位一體的電商園區，將成為物流產業園區開發的新趨勢。因此，結合以上企業的特點與發展需求，在落位布局、招商引進、租賃策略等方面予以適應性改進將是電商園區迎來新發展機遇的關鍵。

目前國內大型的電商以及轉型電商的傳統家電巨頭大多還在物流地產與自建倉儲之間游離，隨著互聯網與電子商務行業的發展，各電商大佬與其適應其發展形態的企業導向型電商基地也將不斷引入新的元素和內涵。其實他們中的一些人正逐步試圖跳出物流、倉儲等工業地產的桎梏，將產業鏈延伸到消費終端，從而實現與O2O模式更好的融合。譬如蘇寧利用在實體店運營方面的豐富經驗，基于“實體店+互聯網”的戰略規劃，推出蘇寧生活廣場系列產品，將蘇寧易購直銷區、虛擬貨架、云體驗中心以及互聯網金融線下理財等O2O元素引入實體店，實現其互聯網化。目前其位于石家莊的門店已經開業，南京新街口、東莞與黃石的分店也將未來陸續投入運營。如果此種嘗試成功，將為電商企業進軍并整合工業與商業地產提供良好范例。電商與地產更廣泛的結合會是怎樣的景象？我們拭目以待。