傅林江：藍城致力于做中國最好的養老產品

本刊記者│潘衛艷

傅林江：藍城致力于做中國最好的養老產品

本刊記者│潘衛艷

從綠城到藍城，傅林江與宋衛平共進退，如果說宋衛平是理想主義者，傅林江就是幫助把理想落地的那個人。以前與傅林江在工作中有過多次采訪，這是傅林江第一次以藍城集團執行總裁的身份接受本刊的專訪。

傅林江藍城執行總經理

《中國房地產業》：目前綠城事件是否有影響到藍城的項目開發計劃？

傅林江：藍城是完全獨立的運行體系，跟綠城有著嚴格的劃分，所以不會影響到藍城養老項目的運行。宋總的情懷就是要把養老這件事做好，并且要做中國最好的養老產品。所以無論最終結果是什么，都不太可能會影響到宋總對養老事業的規劃。

《中國房地產業》：要實現宋衛平董事長設計的普惠型養老格局，對于藍城來說，具體的路徑是什么？

傅林江：藍城普惠型養老格局應該是以烏鎮雅園為1.0版本，在這個基礎上進一步總結經驗，優化設計，使其更加人性化，同時把養老住區更豐富的內容放進去，為居住的老人提供更好的服務產品。除了烏鎮雅園項目，我們還在毛竹之鄉——浙江梧州的安吉做了一個養老項目，規模有8000畝地，現在一期開發已經完成。我們計劃藍城每年以3～5個項目的速度開發，市場好一點做5個，市場差一點做3個，基本是這樣一個情況。

《中國房地產業》：運營經驗、人才培養需要時間和積累，如何匹配這樣的速度？

傅林江：烏鎮雅園確實是藍城第一個養老產業項目，但是在此之前，我們杭州的藍庭護理院項目已經成熟運轉了5年多的時間，對于養老產品服務方面的經驗，應該說已經非常豐富。我們的頤樂學院在全國也已經設立了30多所。

《中國房地產業》：聽說藍城最近準備在杭州青山湖做一個區域養老項目，首次落地核心城市。該項目和烏鎮項目有何不同？

傅林江：你們消息還挺靈通。我們確實已經計劃在青山湖，準確說是在青山湖玫瑰園邊上打造一個千畝規模的養老社區項目。并且董事長要親自指導這個項目。我們預備在這個項目當中嘗試一些新的銷售模式，比如說購房者可以在項目建設的過程當中，按照工程進度分期付款，或者也可以按照自己的喜好，決定自己需要的戶型。當然具體的執行政策我們還在探索當中，成熟以后可以跟大家分享。

《中國房地產業》：藍城以后所有的項目都是要按照烏鎮雅園的標準來建設嗎？

傅林江：基本是按這個標準走的，你知道宋總做項目一定是要往最好的方向做，要么不做，要做就做最好的。

《中國房地產業》：成本問題怎么平衡？

傅林江：對于藍城整體項目來說，養老產業的開發模式應該是傳統的物業銷售模式+養老服務設施配套服務增值收益，分兩步走。關于成本問題，我們是分成三個板塊來平衡的：第一塊，前期的開發成本當中肯定有一部分預算；第二塊，來自我們的物業費，我們的收取標準是3.5元/平方米，整個項目有5000多戶，物業費作為固定收取費用是可以平衡一部分成本開支的；第三塊，是增值服務部分，這是我們后期將要著力打造的服務項目。在完成物業銷售以后，項目后期一定是通過增加服務內容實現創收，這樣才能促進整個項目的可持續運行。后期服務大部分是通過物業公司來完成的，物業公司會在養老項目后期運營當中起到關鍵性作用。

《中國房地產業》：您認為就烏鎮雅園項目來說，什么時候可以達到盈虧平衡？

傅林江：我們認為，最起碼要在5年左右。

《中國房地產業》：什么階段是盈虧的重要節點？

傅林江：從我們項目入住率達到50%的時候，到時候將會有近2500戶人家住進來，這個消費規模就可以支撐我們增值服務的很大一部分支出了。我們預判，以后運行平衡是沒有問題的。

《中國房地產業》：烏鎮雅園目前的進度是怎樣的？

傅林江：烏鎮雅園核心區占地面積為1500畝，目前開發了不到20%。現在一期銷售的500多套房源已經在10月份順利交付使用了。二期正在熱銷，大概在明年6月份交付使用。從售價來講，當初開盤價格在1萬多一點，現在上浮到1.4萬了，并且房源已經很少了。

從別墅區看，一期已經全部售罄，售價從最初開盤的2.5萬上浮到3萬左右。整個一期銷售回收投資在10個億左右，整體狀況是不錯的。

《中國房地產業》：開發利潤大概在什么水平？

傅林江：預算上還是有好幾個億的利潤，因為還有幾年的開發時間，整體盈利狀況要看后期的房價支撐情況以及后續運行當中的費用投入。項目肯定是盈利的，但肯定不是暴利。我們不會靠房子賺老人的錢。

《中國房地產業》：國外有哪些經驗值得我們借鑒？

傅林江：我們主要學習他們先進的管理模式、思路和理念以及標準設計。在具體操作上，如果照搬國外經驗肯定會出現水土不服的問題，我們要通過理念的學習，將具體操作本土化，從而提供更加貼近中國老人實際需要的養老產品。

《中國房地產業》：現在市面出現的養老產品多以賣房為主，被社會詬病為“掛羊頭賣狗肉”。您是怎么看的？

傅林江：現在國家對養老產業的支持政策有是有，但是執行力度還遠遠不夠，也不可能覆蓋市場所有的項目。養老地產項目所需要的投資規模都比較大，如果不通過物業銷售回收投資成本，也就根本談不上后續開發和養老服務內容的優化，這是目前所有開發商普遍面臨的難題。純粹的養老機構是不可能交給市場去做的，現在無論是土地、資金還是運營稅收等等很多問題仍然無解。在養老產品的開發與設計上，開發商也普遍缺乏經驗。做養老地產被諷刺是“掛羊頭賣狗肉”有很多無奈在里面。

所以我非常贊同保利宋廣菊董事長的觀點，投資要與運營分開，把專業的事交給專業的人去做，開發商可以依舊做他擅長的開發建設，但完全可以把運營交給專業的養老服務運營商去做，大家談好分紅模式就好了。

《中國房地產業》：宋衛平董事長一直在強調藍城的輕資產模式運營，資產要輕到什么程度？

傅林江：輕資產肯定是藍城的發展趨勢。但是目前看也不會分割得那么清楚，市場本來就應該是豐富多彩的。如果情況允許，藍城可以自己開發，如果有合適的合作對象，藍城也可以合作開發。現在已經有很多養老項目在跟我們洽談合作的事情，藍城會采取多元化管理，根據不同項目確立合適的合作模式。

《中國房地產業》：藍城目前的融資渠道有哪些？

傅林江：藍城大部分融資對接的是信用資產這一塊，以后會引進機構投資。

《中國房地產業》：藍城會做農村養老嗎？

傅林江：會的，宋總會去做，當他把精力騰出來之后。